"על גופתי המתה תקימו פה קניון": היזמים החליטו לשתף את הציבור בתכנון המרכז המסחרי – והרוויחו בגדול

כשהחברה הכלכלית לפיתוח ישראל ניגשה בשנת 2016 למימוש המגרש הריק בבעלותה ששכן בלב שכונת 1200 בהוד השרון, המחשבה המקורית היתה להקים קניון לצד בניין משרדים. על מנת "לדייק" את הקונספט, שכרה החברה את שירותיה של "דה וויי" – חברה העוסקת בפיתוח עסקי ומותגי, וזו החלה תהליך של בירור הצרכים והרצונות של תושבי האזור. קבוצות מיקוד הוקמו, וראיונות נערכו עם תושבי השכונה ועם שוכרים פוטנציאליים.

עד מהרה התברר לחברה מה יהיה לא נכון לעשות: להקים עוד קניון. ההתנגדות של התושבים לכך היתה נחרצת, וחלקם גם דאגו להביע אותה בשפה שאינה משתמעת לשתי פנים, כמו התושבת שהצהירה בפניהם כי "על גופתי המתה יוקם פה קניון". התובנות שעלו מהמחקר הובילו את "דה ווי" להמליץ לחברה היזמית על שינוי כיוון.

כדי להבין את תסכולם של התושבים, נדרש מעט רקע. הוד השרון נולדה מאיחוד של ארבע מושבות חקלאיות - מגדיאל, רמתיים, הדר ורמת הדר - מה שהעניק לה בעבר דימוי כפרי ופסטורלי. אולם בשני העשורים האחרונים צמחו בה עוד ועוד שכונות גנריות של מגדלים. אחת מהן היא שכונה 1200 הממוקמת בצפון-מערב העיר, בסמוך לתחנת הרכבת ומדרום לכביש 531 החוצץ בינה לבין כפר סבא. השכונה, שמונה כ-2,000 דירות, נבנתה בבנייה צפופה של בניינים עד 18 קומות.

"התחושה היתה שכל תושבי השכונה היו בדיכאון כי הם חשבו שהם הגיעו לגור במקום פסטורלי, ובפועל מצאו את עצמם בשכונת מגורים גנרית וחסרת אופי", מספר איתי גנאור, שותף ומנכ"ל "דה וויי". "לא היה חסר להם איפה לקנות, אבל כן היה חסר מקום להיפגש, לראות ולהכיר אנשים אחרי תהליך הבחינה שעשינו עם התושבים, הבנו שקניונים יש מספיק מסביב, ומה שנחוץ זו 'כיכר קניות" 

"התחושה היתה שכל תושבי השכונה היו בדיכאון כי הם חשבו שהם הגיעו לגור במקום פסטורלי, ובפועל מצאו את עצמם בשכונת מגורים גנרית וחסרת אופי", מספר איתי גנאור, שותף ומנכ"ל "דה וויי". "לא היה חסר להם איפה לקנות, אבל כן היה חסר מקום להיפגש, לראות ולהכיר אנשים. אחרי תהליך הבחינה שעשינו עם התושבים, הבנו שקניונים יש מספיק מסביב, ומה שנחוץ זו 'כיכר קניות'".

שזה אומר?
"מקום שבו אפשר לקנות, אבל גם להיפגש".

אז גנאור ושותפו אריאל שפירא, יחד עם מנהלת הפיתוח העסקי בחברה הכלכלית קרן פלצ'י, יצאו לסייר בכמה מתחמים מסחריים במטרה לזהות תמהיל של מתחם קניות שכונתי מוצלח לאורך שנים. המודל שלהם היה מרכז שוסטר ברמת אביב ג', מרכז בילוי וקניות הבנוי סביב כיכר.

כיכר המושבה (החברה הכלכלית לפיתוח ישראל)

"שוסטר הוא מתחם מסחרי שנבנה לפני כ-35 שנה. כנראה שמחירי הקרקע אז אפשרו מתחם מסחרי עם שטחים ציבוריים רחבים כגון כיכר ומזרקה. ציר הולכי הרגל הראשי בשכונה שמוביל לבית הספר, למתנ״ס, לפארק השכונתי או לקאנטרי, מחייב מעבר דרך המרכז", מתאר גנאור, "כנגזרת מכך יש טשטוש בין המסחרי לציבורי. הלקוח, תושב השכונה, לא מרגיש שהוא בקניות או מחויב לקנות. הוא מעביר את הזמן הפנוי שלו בחלל הקהילתי שהמרכז הוא חלק ממנו. כל אלה הביאו לכך שבמשך עשרות שנים, מרכז שוסטר, שהוא מרכז שכונתי בהגדרה, נחשב לאחד המתחמים המסחריים המצליחים בארץ".

ילדים עם גיטרות שמנגנים באמצע הכיכר

עם המודל של שוסטר  לנגד עיניהם יצאו השלושה לדרך, ולפני כשנתיים התקבלה התוצאה: מתחם מסחרי המאכלס בתי קפה ומסעדות מהשורה הראשונה כגון נונו ומימי או המסעדה האסייתית נאי-לון, וכן שירותים ציבוריים, חנויות ומשרדים. אך קודם כל ולפני הכל - זה מתחם המהווה מקום מפגש.

"החלל הציבורי הוא הפואנטה של המרכז", אומרת פלצ'י, שהובילה את הפרויקט. "אנשים מרגישים חופשי להגיע. לא פעם אפשר לראות שם  ילדים עם גיטרות שמנגנים באמצע הכיכר". באחרונה גם הוצב במקום "מיצג התצפיתניות", המדמה את חמ"ל התצפיתניות עם חמש עמדות, כמספר התצפיתניות החטופות בעזה.

אחד הדברים שהקפידו עליהם בפרויקט, הוא הצללת הכיכר. "כשהסתכלנו על פרויקטים אחרים המבוססים על כיכר, שלא הצליחו, הבנו שזה פשוט כי לא דאגו לצל" מסביר גנאור, "במקרה של כיכר המושבה,  המעטפת הבנויה שסובבת את הכיכר היא לבדה נותנת צל, אבל למרות זאת החלטנו להוסיף עצים בוגרים. גם בשביל הצל, וגם כדי שיהיו שם חיים"

המתחם בנוי סביב כיכר, כאשר הרחבה הראשית שלו כוללת גינה, בריכת דגים, וכסאות לא ממוסמרים, הניתנים להזזה. "אלה כסאות שהם חצי כסאות ים", אומר גנאור, "יש פה סטייטמנט בזווית של המשענת. הרעיון הוא שאנשים ירגישו נוח לסובב את הכסאות לזווית המתאימה להם – כלפי השמש, או נגד השמש".

ואם כבר מדברים על שמש, אחד הדברים שהקפידו עליהם בפרויקט, הוא הצללת הכיכר. "כשהסתכלנו על פרויקטים אחרים המבוססים על כיכר, שלא הצליחו, הבנו שזה פשוט כי לא דאגו לצל" מסביר גנאור, "במקרה של כיכר המושבה,  המעטפת הבנויה שסובבת את הכיכר היא לבדה נותנת צל, אבל למרות זאת החלטנו להוסיף עצים בוגרים. גם בשביל הצל, וגם כדי שיהיו שם חיים".

מלבד העצים הבוגרים שניטעו, יש את הגינה, הממוקמת למעשה על גג החניון התת קרקעי. העובדה שהיא יושבת על גג החניון, הצריכה השקעה מורכבת מהרגיל, הן מבחינת התכנון והן מבחינת העלויות, אך בחברה הכלכלית התעקשו. "כשאנחנו ניגשים לפרויקט", מפרטת פלצ'י, "הדבר הכי חשוב לנו, זה לחשוב על קהל היעד בהיבט התכנוני. אנו ממש מאפיינים אותו ומדייקים את הצרכים שלו, סדר היום שלו והבילוי מועדף עליו. אנו משקיעים מחשבה באופן שבו הפרויקט ישפיע על המבקרים, פיסית ומנטאלית. בריכת המים לא סתם נמצאת שם, כמו גם הצמחייה. רצינו שמי שמגיע לשם ישמע את רשרוש העלים ופכפוך המים".

המון צמחייה, רצפה מבמבוק

בסך הכל עומד שטחו הבנוי של המתחם על כ-50 אלף מ"ר, מהם כ-7,500 מ"ר בייעוד מסחר,  והשאר למשרדים ושירותים ציבוריים. במקום שני מבנים מרכזיים, האחד בן שתי קומות וקומה תת קרקעית נוספת המיועד ברובו למסחר, ולצדו בניין בן 14 קומות המורכב משתי קומות מסחר, 4 קומות שירותים ציבוריים, ו-8 קומות משרדים כאשר שתי הקומות העליונות הן של חללי עבודה. גם בתמהיל העסקים הושקעה מחשבה לדברי המתכננים. "רצינו לייצר מקום שיהיה תירוץ להגיע אליו שלוש פעמים בשבוע: פעם לרופא שיניים, פעם לספורט, ופעם לקפה", אומרת פלצ'י.

"החלוקה של העסקים לא מאפיינת קניון סגור", אומרת אדריכלית נעמי קטן-שוקרון, בעלת משרד NAO אדריכלים, שתכננה את כיכר המושבה. "זה נראה משהו מאוד מחבק ועדיין פתוח לעיר. תוסס, נעים, וגם כפרי. זה סוג של מרכז קהילתי, לצד המשרדים. כל החשיבה שם היא מאוד קהילתית. יצרו איזה תמהיל אינטראקטיבי. התוצאה היא שאנשים שם מרגישים שזה בית. יש שם כל הזמן אינטראקציה בכיכר, יש שוק איכרים, תמיד יש שם משהו.

אדריכלית נעמי קטן-שוקרון: "הקומות המסחריות הן בקנה מידה אנושי, וכשאתה עומד בשטח הציבורי אתה פחות מרגיש את הגובה. יש שם המון צמחיה, בניגוד לנהוג כיום. רצפת הקומה המסחרית היא מבמבוק, יש רצפת אבן טבעית, המון שימוש בחומרים ירוקים. הכל בקנה מידה אנושי, לא מאיים" 

"הקומות המסחריות הן בקנה מידה אנושי, וכשאתה עומד בשטח הציבורי אתה פחות מרגיש את הגובה. יש שם המון צמחיה, בניגוד לנהוג כיום. רצפת הקומה המסחרית היא מבמבוק, יש רצפת אבן טבעית, המון שימוש בחומרים ירוקים. שמרו על חזות אחידה, מאוד הומוגנית, תאורה חמה, אבן, פלדה, מרקיזות מבד. הכל בקנה מידה אנושי, לא מאיים. הרצון לייצר את התחושה הזו הכתיב את התכנון".

כיכר המושבה (החברה הכלכלית לפיתוח ישראל)

גם מאחורי תכנון קומות המשרדים, טמון רציונל: המתחם מכוון לבעלי עסקים קטנים, ולכן כל קומת משרדים כוללת 14 משרדים בממוצע, בגדלים של 50 עד 200 מ"ר, אשר רובם נמכרו ולא הושכרו. גנאור: "יש פה תפיסת עולם שהיא רוח הזמן. חלק מאיכות החיים שלנו זה לעבוד ליד הבית ולא לבזבז שלוש שעות ביום בפקקים. מי שלקח כאן משרד, זה לא בגלל שאין לו כסף לקנות משרד בתל אביב, אלא שהוא מספיק מבוסס כדי שיגיעו אליו, והוא רוצה איכות חיים.

"זה לא בניין משרדים שמיועדים להשכרות, עבדנו כאן הפוך: בדרך כלל  היזם מקים בניין מבלי שהוא יודע מי יישב בו. כאן ידעו מראש מי ירצה לקחת כאן משרד ומה הצרכים, ובהתאם לזה נעשה התכנון". בחלק מהקומות שולבו מתחמי יוגה לשימוש השוכרים, ומחצית מהמשרדים נהנים ממרפסות.

"כל רשויות התכנון רודפות אחרי עירוב שימושים ", אומר גנאור, "ובסוף אף אחד לא יכול לייצר את זה. זה פרויקט יוצא דופן של הצלחה של עירוב שימושים של אנשים שאוהבים להגיע בבוקר לפני העבודה, ואוהבים להיות בו באמצע שבוע".