בכירי האוצר והשיכון הודו השבוע: הטיפול במשבר הדיור כבר לא בראש סדר העדיפויות הלאומי

לפני מספר שנים, בשנותיו של כחלון כשר האוצר, התראיין אחד מבכירי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) באחד מכנסי הנדל"ן המרכזיים ואמר: "התייקרות הקרקעות היא מבחינתנו כישלון. זה אמנם מגדיל את הכנסות הרשות, אבל זה בא על חשבון הזוגות הצעירים. זה לא אחד מהיעדים שלנו".

דברים אלה שיקפו את עמדתה הרשמית של רמ"י, וגם של משרדי האוצר והשיכון מאז המחאה החברתית של שנת 2011, שהעמידה את משבר הדיור במרכז. כזכור, אחד הכשלים הקשים ביותר שהוצפו אז בנוגע לתפקוד המדינה בכלל, ורמ"י בפרט, בתחום הדיור, היה האופן שבו קרקעות המדינה משווקות לכל המרבה במחיר, בהיקפים נמוכים, באופן שמבטיח עלייה תמידית של מחירי הקרקע – ולכן גם עלייה של מחירי הדירות.

המחאה החברתית טלטלה את המערכת והביאה לשינוי דיסקט, ומאז ביצעה המדינה שורה של מהלכים שנועדו ליצור פתרונות דיור ברי השגה, גם במחיר אובדן הכנסות של מיליארדים בכל שנה מהקרקע. הפתרון הנרחב והקיצוני ביותר היה " מחיר למשתכן " שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון, במסגרתו ניתנו הנחות עתק על דירות גם כאשר אלה הגיעו לכמיליון שקלים ביחס למחירי השוק. בשנים שבאו אחריה, תוכניות נוספות כמו "מחיר מטרה" צמצמו את טווח התוכנית וההנחות קטנו, אך נשמר העיקרון של סבסוד מחיר הדירה באמצעות הוזלת הקרקע.

שר האוצר סמוטריץ' ושר השיכון גולדקנופף (לשכת סמוטריץ', אלעד זגמן, ענבה, לע"מ)

במקביל למודל הרכישה המוזלת, ובהיקפים קטנים משמעותית, פותח גם ענף השכירות ארוכת הטווח. במקביל השקיעה המדינה מיליארדים בתשתיות במסגרת "הסכמי הגג" מול הרשויות המקומיות, וככלל – היה ברור כי ככל שהדברים נוגעים לפתרון משבר הדיור, למדינה יש כסף.

מסורת של זריקת פירורים להשכרה

כך התנהלו הדברים באופן רציף למדי לאורך 13 השנים שחלפו מאז אותה המחאה, ועד השבוע. במכתב ששלחו סגן ראש אגף התקציבים באוצר מתן יגל, מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט ומנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן אל ראשי מערכת התכנון, הם דרשו כי ועדות התכנון המחוזיות יחדלו מקביעת הוראות מחייבות למגורים בהשכרה בתוכניות אשר יוצאות תחת ידן. הטיעונים שהובלטו היו מנהליים - יש לגבש מדיניות סדורה, וכן הלאה.

אך המניע הממשי לשליחת המכתב דווקא בעיתוי הזה, גם הוא לא הוצנע. מדובר ב"תקופה משקית מורכבת", ובימים שבהם המדינה זקוקה לכל שקל - בין אם למימון המלחמה ובין אם למימון גחמותיהם הלא נגמרות של חברי הקואליציה – היא לא יכולה להרשות לעצמה להמשיך לאבד הכנסות מאות מיליוני שקלים בכל שנה מהקרקע לטובת נושא השכירות, בתקופה של ריבית גבוהה. לכל היותר, היא מוכנה להמשיך במסורת זריקת הפירורים שאפיינה את שיווקי הקרקעות לשכירות עד היום – 200 דירות פה, עוד 300 שם. אך לשם כך, השליטה בייעוד צריכה להישאר בידי רמ"י. כלומר - לא להיקבע באופן מחייב במסגרת תוכנית.

מדובר בקו פרשת מים, שכן לראשונה מאז המחאה החברתית, המדינה מבקשת לצמצם כלי של דיור בר השגה שלכולם ברור כי הוא חיוני, וגם צודק יותר משיטת מבצעי המכר. בעוד שבמחיר למשתכן ודומותיה המדינה "נתנה צ'ק" של חצי מיליון שקל, 700 אלף או אף מיליון שקל למשק בית כזה או אחר, בפרוייקט השכרה שייבנה לצמיתות, ישתמשו משקי בית רבים בכל דירה לאורך כל חיי הבניין.

עתיד הדיור בר ההשגה – בתחום ההשכרה

ובכלל, כמעט לכל העוסקים ברצינות בתחום הדיור, ברור כי עתיד הדיור בר ההשגה נמצא דווקא בתחום ההשכרה ולא במכר. עליית המחירים הכמעט רצופה משנת 2008 ועד היום הפכה את רכישת הדירה לציבור נרחב לבלתי אפשרית – עם או בלי סבסוד. שנית, מודל ההשכרה נחשב מתאים יותר להתמודדות עם תופעות של "ערי עשירים"  כמו תל אביב ושכנותיה, ומאפשר גם לבעלי משכורת ממוצעת להתגורר באזורים אלה.

לא נפריז באידיאליזציה של העבר. בין הרצון של המדינה לייצר פתרונות דיור, ובין רצונה להגדיל הכנסות, תמיד היה קיים מתח. ועל אף כל המילים היפות באוצר וברמ"י, יש להניח שהעשרת קופת המדינה היתה ונשארה אחת ממטרותיה של רמ"י, גם אחרי 2011. אלא שעד עכשיו, לפחות כלפי חוץ, הקפידה המדינה להיראות כמי שמעניקה חשיבות עליונה ליצירת פתרונות דיור מוזלים למי שידם אינה משגת לרכישת או שכירת דירה בתנאי השוק.

השבוע, על רקע האתגרים הכלכליים של התקופה ותיעדוף הצרכים הביטחוניים, הצהירו האוצר, השיכון ורמ"י כי העידן הזה - לפחות לעת עתה  - מאחורינו.