משרדי האוצר והשיכון דורשים לחדול מאישור תוכניות להשכרה ארוכת טווח: "מנוגד למדיניות הממשלתית"

משרדי האוצר, השיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) דורשים כי מוסדות התכנון השונים, ובפרט הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, יחדלו מקביעת ייעוד מחייב של השכרה ארוכת טווח במסגרת התוכניות המאושרות על ידם. כך עולה ממכתב שנשלח אתמול (ב') אל יו"ר מטה התכנון נתן אלנתן ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, עליו חתומים מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט וסגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר מתן יגל.

במכתבם הם טוענים כי טרם נקבעה מדיניות ממשלתית סדורה בנושא, וכי בהכללת השכרה ארוכת טווח כייעוד מחייב בתוכנית עלולה לחבל במאמצי המדינה להגדיל את היצע הדירות, בשל הכלכליות הגבולית של הענף.

המכתב ששלחו משרדי האוצר, השיכון ורמ"י

במכתבם הם מציינים כי הממשלה הטילה על שר הבינוי והשיכון להכין תוכנית אסטרטגית להשכרה ארוכת טווח, וזו אכן מקודמת בימים אלה, "אולם בטרם השלמת גיבוש המדיניות הממשלתית בעניין זה כאמור, החלו מוסדות התכנון ביצירת פרקטיקה של קביעת ייעוד להשכרה ארוכת טווח בהוראות במסגרת התוכנית". עוד נכתב, "טרם בוצעה עבודה יסודית לקביעת כללים לשילוב דיור להשכרה ארוכת טווח בתכניות, כמו גם ליצירת כלים לבחינת הכדאיות הכלכלית של הוראות אלו, זאת למרות שהשלכותיהן הכלכליות והמשקיות משמעותיות ביותר. עניין זה מקבל משנה תוקף בתקופות מורכבות ברמה המשקית".

המשפט האחרון רומז לכך שגם לצורך של המדינה להגדיל הכנסות מהקרקע בשל האתגרים הכלכליים שיצרה המלחמה, יש חלק בשליחת המכתב בעיתוי זה, שכן כידוע, תקבולי המדינה בגין שיווק קרקע בייעוד השכרה נמוכים משמעותית מאלה המתקבלים במכרזים רגילים, ואף מאלה המשווקים במבצעים דוגמת מחיר מטרה.

עוד נטען כי "פרויקטים להשכרה נושאים עמם תשואה נמוכה יותר באופן משמעותי ליזמים בהשוואה למכרזי שוק חופשי, דבר שמפחית במידה ניכרת את שווי הקרקע, את הכדאיות הכלכלית למימושה ובמקרים רבים אף מוביל לכישלון מכרזים או לאי היתכנות כלכלית ליציאה למכרזים אלו. זאת בניגוד גמור למדיניות הממשלתית להגדלת היצע הדיור לשם מתן מענה לצרכי המשק ולבלימת עליית מחירי הדיור.

עוד נטען כי בתקופה שבה הריבית גבוהה, ובפרט במקרים שבהן קובעת התוכנית השכרה לצמיתות בבעלות אחודה, "הוראה קשיחה מסוג זה במסגרת תכנית אינה מאפשרת את הגמישות הנדרשת לשינויים בתנאים הכלכליים במשק, וכתוצאה מכך מבטיחה כי הקרקע לא תפותח".  כדוגמה לכך הביאו הכותבים מתחם בן 170 יח"ד בהר הצופים בירושלים, שאושר בייעוד השכרה לצמיתות ושלטענת הכותבים "התגלה כי אין כדאיות כלכלית במימוש יחידות הדיור וכי נדרש לתכנן מחדש את הקרקע".

על מנת לייעד את התהליך דורשים כותבי המכתב כי התוכנית תשאיר בידי רמ"י גמישות מתאימה שתאפשר לקבוע באיזה אופן תשווק הקרקע. "אנו סבורים כי בכל מקרה, בקרקעות מדינה... יש להותיר עד כמה שניתן את מדיניות השיווק בידי רמ"י אשר יכולה לבצע שינויים והערכות בהתאם לתנאי השוק".

את המכתב מסכמים מורגנשטרן, קוינט ויגל בדרישה "להורות לוועדות המחוזיות לעצור את הדיונים ביחס למסמכי המדיניות (ליצירת מאגר השכרה ארוכת טווח, נ"ב) עד להשלמת העבודה הממשלתית בנושא זה".

המדינה לפני שנה וחצי: "הגדלת היצע הדיור להשכרה היא יעד לאומי חשוב"

על אף שיש ממש בטענות העולות במכתב אודות האתגרים הכלכליים הכרוכים בקידומה של השכרה ארוכת טווח בהיקפים גבוהים, ניכר כי מה שהביא לשליחת הפניה דווקא במועד זה, הוא הלחץ הכלכלי שבו מצויה הממשלה בימים אלה בשל הוצאות המלחמה הכבדות. שכן, האפשרות החוקית לקדם תוכניות הקובעות השכרה ארוכת טווח, כולל השכרה לצמיתות בבעלות אחודה, קיימות מזה תקופה.

בינואר 2023 פרסמה המשנה ליועמ"שית (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, חוות דעת לפיה ניתן לקדם תוכניות השכרה בבעלות אחודה בהתאם לקריטריונים מובהקים המצדיקים זאת "וזעד להסדרת הנושא באמצעות תדריך ממשלתי...". תדריך המאפשר תכנון השכרה לצמיתות בבעלות אחודה אכן פורסם על ידי מנכ"ל מנהל התכנון רפי אלמליח לראשונה באוגוסט 23, ותדריך נוסף ועדכני פורסם במאי 2024.

במכתב שנשלח במקביל, על ידי אלנתן ואלמליח את יושבי ראש ומתכנני הוועדות המחוזיות, צוין כי הוא התדריך נכתב בהתאם למדיניות הממשלה ושר הפנים "הרואה בהגדלת היצע הדיור להשכרה יעד לאומי חשוב". ההתרחשויות הללו היו ידועות וגלויות ולא הביאו בזמן אמת את משרדי השיכון האוצר או רמ"י להתנגד להן, אלא שכעת, כך נראה, הנסיבות הכלכליות השתנו.

ממטה התכנון וממינהל התכנון טרם נמסרה תגובה.