קשה עכשיו – הקלה לעולם לא: הרפורמה שמאיימת לפגוע בשוק הדיור

מתחת לפני השטח ובלי הרבה הד תקשורתי, מתקרב שוק הנדל"ן הישראלי לצומת דרכים חשוב שעשוי להשפיע עמוקות על שוק הדיור המקומי. אט אט מתחילים להישמע עוד ועוד קולות מצד שחקנים שונים בתחום, המתריעים מפני מכה אנושה למאבק ביוקר הדיור ולניסיונות המאומצים לתת מענה לפער שבין הביקוש הגדול לדיור להיצע הדל.

הרקע לדברים הוא שינוי משמעותי בהליכי הוצאת ההיתר בבנייה , אודותיו החליטה הממשלה לפני מספר שנים, ושאמור להיכנס לתוקפו בסוף החודש הקרוב. במסגרת שינוי זה, יבוטלו כליל הליכי ה"הקלות" – אותם שינויים תכנוניים מכוח תיקון 155 לחוק, שנעשים בעת הליך הוצאת היתרי הבנייה. ההקלות המוכרות ביותר הן הקלות "שבס" ו"כחלון" במסגרתן ניתן להגדיל שטחי בנייה ומספר דירות. הקלות נוספות נוגעות לנושאים תכנוניים כגון שינוי קו בניין וכדומה.

הסיבה לביטול ההקלות, היא כי הליכים אלו התגלו כעתירי ביורוקרטיה, וככאלה שמעכבים משמעותית את הוצאת ההיתרים. זאת, בין השאר, בהיותם מחויבים בהליכי פרסום ושמיעת התנגדויות, שכרוכים לא פעם בהגעה להליכי ערר ארוכים. ואולם, בכירים בענף כבר מתריעים מפני פגיעה קשה ביכולתן של הרשויות המקומיות להוציא היתרים חדשים ולפעול להגדלת היצע הדיור בשטחן.

יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, סגן ומ"מ יו"ר איגוד מהנדסי הערים  סבור כי הרציונל בבסיס ביטול מוסד ההקלות הוא נכון. עם זאת, לדבריו, יש לעשות אותו בתבונה: "צריך לעשות הבחנה בין הקלות שמעכבות רישוי פרויקטים, לבין כאלה שביטולן המוחלט יביא לעיכוב גדול הרבה יותר. רק כשבאים להוציא היתר בנייה, פוגשים את המציאות בשטח. הרזולוציות שם הן אחרות לגמרי מאלה שמוצאים בתב"ע, וההקלות הן בדיוק הכלי שבא לגשר על הפער הזה.

"אם לנו, כגוף תכנוני של רשות מקומית, לא יהיה את הכלי הכל כך חשוב הזה, התוצאה תהיה אחת משתיים: או שנצטרך לחזור אחורה בכל פרויקט ולפתוח בשבילו תב"עות נקודתיות, או שניאלץ לוותר על שיפורים כאלה ואחרים בתוכניות, ואז נקבל פרויקטים פחות טובים".

ראייה נקודתית במקום מרחבית

"במקרים שהקלות עזרו בתכנון נכון, וכשלא ניתן יהיה לנצל את הזכויות, הברירה תהיה לגשת לתב"ע – מה שיאריך מאוד את מועד הוצאת הפרויקט לשיווק ויגרור עלויות מימון נוספות", מסבירה שמאית המקרקעין והמשפטנית  קרן דנון, המתמחה בסטטוטוריקה ורישוי בנייה של מיזמי נדל"ן הגדולים במשק.

"ברגע שלא תהיה אפשרות לקבל הקלות, היזמים יידרשו לעשות תב"ע חדשה, גם אם הם רק רוצים לשנות קו בניין. ברור שזה הליך ארוך יותר מהליך של הקלה. לכן, אף שהכוונה טובה, עולה השאלה אם לא שפכו את המים עם התינוק – כי ההקלה עצמה נועדה להקל על התהליך".

לדברי דנון, במהלך השנתיים מאז הודיע על הרפורמה ברישוי, על מינהל התכנון היה לעודד את הועדות המקומיות להכנת תוכניות מרחביות על כל העיר: "הוועדות המקומיות רק עכשיו מבינות שאין יותר הקלות. זו דוגמא לאופן המנותק שבו פועל מינהל התכנון, ולהחלטות שלכאורה תורמות לשוק הדיור – אך בפועל יביאו לעיכוב הבנייה".

דנון וגורמים אחרים המעורים בתחום הרישוי מונים שלושה מכשולים עיקריים שביטול ההקלות עתיד להביא עמו: "הבעיה הראשונה היא הארכה משמעותית ביותר של הליכי הוצאת ההיתרים, מסבירה דנון. "אי-מתן הקלות גורף יביא לכך שבפרויקטים רבים, לא יהיה מנוס מליצור תב"ע נקודתית חדשה, תהליך שאורך שנתיים  לכל הפחות.

"בעיה נוספת נוגעת גם היא להיבטי תכנון, הועדות המקומיות יצטרכו להתעסק בתוכניות נקודתיות, ולעשות תוכנית לכל מגרש זה אומר שלא תהיה ראייה מרחבית. מי שיפסיד מכך הם בראש ובראשונה תושבי הערים, שיקבלו עיר ללא תכנון מרחבי הולם".

הקושי השלישי שמציינת דנון צריך להדאיג במיוחד את הרשויות המקומיות עצמן: "אם הליכי ההקלות יבוטלו כליל, אגפי ההנדסה ימצאו את עצמם עסוקים מבוקר עד ערב בתכנון התב"עות הנקודתיות האלה, שכאמור יצטרכו להתאים למרקם העירוני הכולל שיתוכנן בנפרד. כך, ניסיון לחסוך בזמן ובעיכובים בתהליכי מתן ההיתרים, יביא דווקא להארכת משכי הפרויקטים ולהכבדת הנטל על ועדות התכנון והאגפים המוניציפליים".

לא שחור ולבן

על הדריכות הגבוהה שמביא ביטול ההקלות המתקרב יעיד אולי יותר מכל שיתוף פעולה נדיר שנרשם בשבועות האחרונים בין התאחדות הקבלנים בוני הארץ לאיגוד מהנדסי ואדריכלי הערים. שני הארגונים  שלחו פנייה משותפת אל יו"ר מטה התכנון הלאומי נתן אלנתן ומנכ"ל מינהל התכנון  רפי אלמליח, בדרישה משותפת לעכב חלקית את מועד ביטול ההקלות בהליך הרישוי.

"הביטול הגורף של מנגנון ההקלות בעת הזו, עשוי לראייתנו לייצר חסמים ותקיעות במנגנוני הרישוי בוועדות וכן העברת עומס על יחידות התכנון בוועדות", כתבו נציגי האדריכלים והקבלנים לאלמליח, והוסיפו כי "אנו ערים לעובדה כי מרבית הוועדות טרם הספיקו להתארגן למשמעויות התיקון לחוק ועדיין אינן ערוכות נכון להיום עם סט הכלים התכנוניים שיאפשרו להן התמודדות עם המצב החדש והמשך מתן שירות טוב ליזמים, לציבור ובכלל לצרכני השירות".

"שינויים רגולטיביים מחייבים מתן זמן וכלים להטמעה ולהכנה", מסכימה דנון. "אסור לרשויות המדינה, ובראשן מינהל התכנון , לראות את המציאות בגוונים של שחור ולבן; צו השעה הוא לגבש איזושהי דרך ביניים – למשל, שרק ההקלות הכמותיות יבוטלו, כלומר אלה שמאפשרות תוספת שטח בנייה או דירות, בעוד ההקלות המרחביות והעיצוביות יישארו על כנן".

"לאור האירועים שהעיבו על המשק בשנתיים האחרונות, ובכלל זה על ענף התכנון והרשויות המקומיות, מתבקש לכל הפחות לדחות את מועד ביטול ההקלות בשנה", מסכם אבן. "אני קורא למינהל התכנון לשבת ולדבר עם נציגי הרשויות המקומיות, על מנת למצוא פתרון שיהיה מוסכם על כל הצדדים".

ומה תעשה עיריית ירושלים אם מינהל התכנון לא ישעה לעצתו של אבן ותצטרך להשיב לבקשה להקלות אחרי ה-1 בינואר? "נפעל על פי המתווה החדש שיגובש", משיב אבן, ומציין כי "הקלות מסוימות נותרו גם במתווה הזה. אם לא תהיה ברירה, יוגשו תב"עות נקודתיות בסמכות מקומית. בכל מקרה, נפעל על פי חוק".

לפרטים >>