התרסקות: בתוך שנתיים בלבד קצב הבנייה צנח ב-20%

סימן מדאיג לענף הבניה: לראשונה מזה זמן רב, ירד קצב התחלות הבניה השנתי אל מתחת לרף 60 אלף הדירות. זאת כאשר בין אוקטובר 2023 לספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ-58.5 אלף דירות בלבד. מדובר בנתון נמוך כמעט ב-10% לעומת כ-64.8 אלף דירות שנבנו ב-12 החודשים שקדמו לתקופה זו (אוק' 22 עד ספ' 23), ונמוך בכ-20% לעומת 73.3 אלף דירות שבנייתן החלה בין אוק' 21 וספ' 22.

במהלך הרבעון השלישי של שנת 2024 לבדו, החלה בנייתן של כ-16.9 אלף דירות, נתון המשקף ירידה של כ-9% יחסית לרבעון המקביל אשתקד, שבו עמד מספר התחלות הבניה על כ-18.6 אלף התחלות בניה. עוד במהלך הרבעון, הסתיימה בנייתן של כ-12.1 אלף דירות, נתון המשקף צניחה של כ-14% לעומת כ-14 אלף דירות שבנייתן הסתיימה ברבעון המקביל אשתקד.

התחלות הבנייה "נטו" עמדו ב-12 החודשים האחרונים על 53.4 אלף דירות, בניכוי של כ-5,060 דירות קיימות שנהרסו. בסוף ספטמבר 2024, הסתכם מספר הדירות בבנייה פעילה בכ-178.1 אלף דירות.

מספר היתרי הבנייה שהונפקו ברבעון האחרון עומד על כ-20 אלף, מדובר בעלייה של כ-20% לעומת הרבעון הקודם וירידה של כ-2% לעומת התקופה המקבילה האשתקד. בשנה האחרונה עומד מספר היתרי הבנייה שהונפקו על 72.18 אלף, מדובר על ירידה של 2.3% לעומת 12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2022-ספטמבר 2023). מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל נצפתה עלייה של כ-50% בהיתרי הבנייה שנועדו להוספת ממ"ד בדירות קיימות.

זינוק בבנייה באופקים, צניחה בבת ים

בחלוקה לפי מחוזות עולה כי רבע מסך התחלות הבנייה היו במחוז המרכז (23.4%) וכחמישית מסך התחלות הבנייה היו בכל אחד מהמחוזות תל אביב (19.9%) והדרום (18.7%). כמו כן, 15.5% מהתחלות הבנייה הן במחוז הצפון, 10.9% מהתחלות הבנייה הם במחוז ירושלים, 10.3% מהתחלות הבנייה הן במחוז חיפה ו-1.3% מהתחלות הבנייה הם באזור יהודה ושומרון.

בחלוקה לפי ערים עולה כי מי שמובילה את התחלות הבנייה בשנה האחרונה היא ירושלים בה החלו להבנות 5,790 יח"ד. אחריה בחמישייה הראשונה נמצאות תל אביב-יפו עם 4,817 דירות, אשדוד עם 2,541 דירות, לוד עם 2,510 דירות ונתניה - 2,192 דירות.

בהשוואה ל-12 החודשים שקדמו לכך, עולה כי באופקים עלה מספר התחלות הבנייה בכ-140% מ-644 דירות בשנה שעברה ל-1,547 בשנה הנוכחית. עליות בולטות נוספות חלו בטבריה (101.5%) מ-543  דירות בשנה שעברה ל-1,094 דירות השנה, עכו (108%) מ-355 דירות בשנה שעברה ל-738 דירות השנה וקריית אונו (90.6%) מ652 דירות בשנה שעברה ל-1,243 דירות השנה.

מנגד, ירידות בולטות נרשמו בבת ים (61.9%) מ-2,645 דירות בשנה שעברה ל-1,007 דירות השנה, בראשון לציון (48.2%) מ-1,689 דירות בשנה שעברה ל-875 דירות השנה ונתיבות (45.6%) שבה ירדו התחלות הבנייה מ-1,725 דירות בשנה שעברה ל-939 דירות השנה.

עוד עולה מהנתונים כי כ-70.6% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו למטרת מכירה, מהן כ-10% בסבסוד ממשלתי (כ-4,110 דירות). מספר הדירות הגדול ביותר במסגרת סבסוד ממשלתי היה במחוז הדרום, כ-1,180 דירות שהן כ-28.6% מכלל הדירות הנבנות במסגרת זו. אחריו היה מחוז המרכז עם 940 דירות שהן 22.8% מכלל הדירות הנבנות במסגרת סבסוד ממשלתי. כמו כן, כ-29.4% מהדירות שהחלה בנייתן נבנו שלא למטרת מכירה, מהן כ-67.6% במסגרת בנייה עצמית, כ-18.6%  במסגרת עסקאות קומבינציה וכ-6.8% למטרת השכרה.

יותר מחצי ממיזמי ההריסה ובנייה – במחוז תל אביב

ברבעון האחרון החלה בנייתן של 3,225 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והרמה של בניין חדש, כ-75% מהם במסלול של תמ"א 38/2 . מדובר בעלייה של כ-11% לעומת הרבעון הקודם אך ירידה של כ-20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כמו כן, ברבעון האחרון החלה בנייתן של 978 דירות שנוספו לבניינים חדשים, כ-52% מהם לפי תמ"א 38 .

ב-12 החודשים אוקטובר 2023-ספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ-14,150 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. מדובר לשם שינוי בנתון שמצביע דווקא על עלייה קלה, של 3% לעומת 12 החודשים שקדמו לכך. יותר ממחיצת הדירות שנבנו בדרך זו (כ-50.9%) נבנו במחוז תל אביב וכ-25.3% – במחוז המרכז. מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-78.2% (11,060 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.

כמו כן, ב-12 החודשים אוקטובר 2023-ספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ-3,700 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים. בסקטור זה דווקא חלה ירידה של 18%. כ-27.9% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-21.6% – במחוז הצפון.  מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, כ-46.6% (1,730 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38 .

צניחה בנתוני גמר הבנייה

בכל הנוגע לגמר בנייה עולה כי ברבעון האחרון סיימו לבנות כ-12 אלף דירות, מדובר בירידה של 3.3% לעומת הרבעון הקודם וירידה של 13.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים אוקטובר 2023-ספטמבר 2024 הסתיימה בנייתן של כ-54,110 דירות, ירידה של כ-6.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. האחוז הגבוה ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה ב-12 החודשים אוקטובר 2023-ספטמבר 2024 היה במחוז המרכז – כ-25.2% מכלל הדירות (13,630 דירות), לעומת כ-9.6% בלבד במחוז ירושלים.

משך זמן הבנייה הממוצע של בניין הסתכם ב-12 החודשים האחרונים ב-28.3 חודשים, ואילו ממוצע משך זמן הבנייה המשוקלל לפי מספר הדירות בבניין היה 33.7 חודשים. החישוב של משך זמן בנייה מבוסס על מבנים שהסתיימה בנייתם. בשל המחסור בכוח אדם בענף, אמדו בלמ"ס באמצעות כמה מודלים את משך זמן הבנייה העתידי. התוספת למשך זמן הבנייה נעה בין 6 ל-8 חודשים בממוצע.

עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז מציין כי נתוני הלמ"ס על הירידה בהתחלות הבנייה מהווים תמרור אזהרה דרמטי למדינה. "בדיונים עם האוצר, כשהצגנו את מצב השוק בשטח, התעלמו מאתנו לחלוטין. בתקציב הנוכחי של שר האוצר אין שום מחולל צמיחה לענף הנדל"ן - רק עוד מיסוי ורגולציה מכבידה. הירידה של 10% בהתחלות הבנייה אינה כוללת את המחסור החמור בדירות בצפון הארץ, שם יישובים שלמים נמחקו והמלאי הקיים הצטמצם משמעותית. במקום שהמדינה תפעל לפתיחת השערים לעובדים זרים מקצועיים כתחליף לעובדים הפלסטינים, היא מערימה קשיים בירוקרטיים ומטלטלת את הקבלנים והיזמים בין משרדי הממשלה השונים ללא פתרונות אמיתיים". 

גוטליב התייחס לנתוני גמר הבנייה וציין: "עם ירידה של כ-13% ברבעון השלישי, המצב מדאיג אף יותר ואלו רק סימנים ראשונים להמשך המגמה. התארכות משך הבנייה מובילה לעלייה בעלויות הבנייה, שחיקה ברווחיות ובכך גם בהאטה בכמות התחלות הבניה והוצאת היתרי בנייה חדשים. המשמעות עבור הציבור היא הרת גורל, בתוך שנים ספורות צפויה עליית מחירים דרמטית שתרחיק רבים מחלום הדירה, והכל בחסות המדינה שבוחרת להתעלם מהמשבר הקיים, זוהי בכיה לדורות".