הוגשה בקשה לתביעה ייצוגית: מסתמן כי רמ"י ומשרד השיכון גבו הוצאות פיתוח ביתר בשורה של מכרזים

משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הודו בשבוע שעבר בבית המשפט המחוזי בנצרת כי נהגו לגבות ביתר הוצאות פיתוח בשורה של מכרזי מגורים, כאשר חייבו רכיב "ישן מול חדש" גם במכרזים שבהם רכיב זה כלל לא נדרש. זאת במהלך דיון שנערך בהליך לאישור בקשה לתביעה ייצוגית נגדם בנידון, כאמור בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל.

במהלך הדיון אמרו נציגי הגופים לבית המשפט כי בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה תקודם החלטה המפסיקה מדיניות זאת, ובהתאם לכך ביקשו הארכת מועד ל"הודעת חדילה",  דהיינו הודעה של הרשות שחדלה לגבות ביתר בסמוך לבקשת האישור לתביעה ייצוגית, ולכן תהיה פטורה מהמשך ההליכים בנושא. ואולם השופט אסף זגורי דחה את הבקשה, באמרו כי לא התקיימו דרישות הדין לאשר את הודעת הרשויות כהודעת חדילה.

במקרה הנדון מדובר בתביעה ייצוגית בשל הוספת "רכיב ישן מול חדש" להוצאות הפיתוח במכרזים, הכולל תמריץ לרשויות המקומיות להגדיל את מספר יחידות הדיור המשווקות. בהתאם להוראות הקיימות כיום, הרשות המקומית זכאית לקבלת התוספת רק בתנאים מסויימים, ובהם חתימה על הסכם גג מול המדינה להאצת שיווק יחידות דיור. לפי הנטען בבקשת התביעה הייצוגית, רמ"י ומשרד השיכון נוהגות לגבות את התוספת גם כאשר הרשות המקומית אינה עומדת בתנאים.

התובע, שהגיש את בקשתו באמצעות עו"ד רביע הינדאוי, זכה יחד עם אחרים בקרקע לבניית 4 יחידות דיור במסגרת מכרז שפרסמו משרד השיכון ורמ"י בשפרעם. במסגרת הזכייה נדרש לשלם את רכיב הוצאות הפיתוח האמורות בגין רכיב "ישן מול חדש" הכולל תמריץ שיווק לרשות המקומית עבור 4 יחידות דיור, בסך 18,224 שקל (במקום שבו היה עליו לשלם רק את סכום הבסיס על סך 7,200 שקל ליחידה). בעקבות זאת הגיש התובע בקשה לאישור תביעה ייצוגית.

קבוצת התובעים על פי הבקשה הם רוכשי קרקעות מדינה בכלל הישובים אליהם מתייחס ההליך שאינם עומדים בתנאים האמורים: רשויות מקומיות שאינן חתומות על הסכמי גג ולחלופין, לא פעלו לקידום ושיווק תוכנית מתאר או תכנית מפורטת, ולא תמכו את הדבר בהחלטה תקפה של מועצת הרשות. סכום ההשבה הנטען לכלל חברי הקבוצה עומד על למעלה מ-11.5 מיליון שקל.

רמ"י ומשרד השיכון: לא לקבל את התביעה, הנזק יעלה על התועלת 

הרשויות  - רמ"י ומשרד השיכון - טענו בתגובה כי  אין מקום לגזור גזירה שווה בין חובתם לגבות את תוספת התמריץ לבין זכות הרשות המקומית לקבלה ובכל מקרה הם אמורים לגבות את הסכומים במסגרת המכרזים. עוד טענו שלל טענות שלפיהן התביעה אינה עומדת בתנאים לבקשה לתביעה ייצוגית, ובהם שההשתתפות במכרז מהווה הסכמה לתנאי. כמו כן נטען שאם ייקבע כי תוספת התמריץ נגבתה שלא כדין, הדבר יבוא לידי ביטוי בעליה של הרכיב האחר – ערך הקרקע, ולכן הסכום הכולל שישלם התובע יהיה גדול יותר וכי הנזק יעלה על התועלת.

לאחר שני דיונים בבית המשפט בשלב השלמת הטיעונים נטען כי בשנתיים שקדמו להגשת הבקשה, רמ"י לא גבתה בפועל את תוספת התמריץ אלא רק ברשויות שבהן קיים הסכם גג, ולכן יש להורות על מחיקת הבקשה כלפיה. ביחס למשרד הבינוי והשיכון, נטען כי הגבייה איננה מכוח החלטות המועצה בלבד, אלא על פי חוזה שנחתם עם הזוכים במכרז; ובכלל זה עם המבקש. בהודעת התובע נטען כי מיום 17.07.2024 ובניגוד לטענת הרשויות, תוספת התמריץ נגבתה ביישובים שלא חתומים על הסכמי גג, בהם אבו גוש וסכנין, ואף צירף לתשובתו את רשימת המכרזים והעתקיהם.

בספטמבר השנה פנו הרשויות בבקשה להארכת מועד להגשת חדילה והודעה על חדילה בפועל, כלומר חדילת הגבייה כדי להימנע מהתביעה הייצוגיות. הרשויות חזרו על טענתן כי יישום ההוראה שבמחלוקת בצורה דווקנית, קרי לשיווק כלל יחידות הדיור תוך שנה מיום ביצוע התכנית, לא ניתן לביצוע, וכן כי משרד השיכון גבה את תוספת התמריץ עבור הרשויות כדין.

אף על פי כן, טענו כי למען הזהירות פעל משרד השיכון להביא למועצת מקרקעי ישראל נוסח מתוקן של ההחלטה שישקף את המדיניות הנהוגה כיום וכי משרד השיכון יימנע מלגבות את רכיב התמריץ עבור רשויות מקומיות שאינן עומדות בתנאים לקבלת הכסף אלא רק במקרה שבו קיים הסכם גג. אותה הימנעות מתייחסת למכרזים שטרם פורסמו, וכן אלו שפורסמו אך טרם חלף המועד האחרון להגשת הצעות. לטענתם הדברים האמורים והחלטת המועצה, יש בהם כדי לייתר את הדיון בלי להודות בטענת המבקש ולראות בדברים אלו הודעת חדילה. התובע השיב שעבר המועד הקבוע לבקשת חדילה העומד על 90 יום מהגשת הבקשה, וכי הרשויות לא הציגו טעמים להארכה.

"ההודעה באה שעה שההליך מתנהל כבר כשנה ושלושה חודשים"

השופט אסף זגורי קבע כי הוראת החוק לגבי גדילת הגבייה "מתמרצת להעניק לרשויות ציבוריות הגנה מפני הפגיעה הכלכלית בקופה הציבורית שעשויה להיגרם אם תימצא הצדקה שבתובענה ייצוגית בעניין גביית יתר. ההוראה מתמרצת את הרשות לחדול מהגביה הבלתי חוקית בסמוך להגשת בקשת האישור, לבחון את דרכיה ולחדול מגבייה שהתברר לה שאינה חוקית; זאת ללא התדיינות משפטית ארוכה וללא שבית המשפט יצטרך להכריע בתובענה לגופה.

"בענייננו לא התקיימו דרישות הדין לאשר את הודעת המשיבות כהודעת חדילה ובכלל זה לקיומם של 'טעמים שיירשמו'. ראשית, ההודעה באה שעה שההליך מתנהל כבר כשנה ושלושה חודשים שהם זמן ניכר בחלוף המועד הקבוע בחוק. ההודעה עמומה ואין בה גם התייחסות להוכחת החדילה אף בשלב מאוחר יותר. הגם שבין יתר התכליות של מוסד החדילה למנוע את המעמסה על הקופה הציבורית בחיובה של הרשות להשיב סכומים ניכרים, לכל הפחות מצופה היה כי הרשות תפעל להשבה עבור 'תקופת האיחור'".

הבקשה תישמע בפני השופט  ב-11 במרץ והרשויות חויבו בהוצאות התובע בסך 7,500 שקל.

"הרגשה של חוסר אכפתיות"

ב"כ התובע, עו"ד רביע הינדאוי: "עדיין לא התקבלה הבקשה לייצוגית, הדיון נקבע למרץ אבל מי שקורא את ההחלטה מבין שהבקשה בדרך לאישור, כי כל הטענות נידונו שם. הרשות לאחר שהגישה הודעת חדילה מבינה שיש לה בעיה עם הגבייה, שלא עמדה בתנאים בקובץ ההחלטות של רמ"י והם התחייבו לתקן את קובץ ההחלטות בישיבת המועצה הבאה.

עו"ד רביע הינדאוי (צילום עצמי)

"לגבי העבר הם עומדים על העמדה שלהם שלא מחזירים כסף לאנשים כי הסכימו לתנאים ובית המשפט יכריע בהמשך. מה שחשוב ברמה הארצית, בהתאם לחוק מועצת מקרקעי ישראל, המועצה צריכה להיפגש כל 3 חודשים, המועצה האחרונה שפורסמה היא במרץ 2024. עברו כמה חודשים ועדיין לא התקיימה ישיבת מועצה, והגבייה הבלתי חוקית מבחינתו עדיין מתקיימת ואין אחראי שיגיד שיש משהו דחוף לתקן. יש הרגשה של חוסר אכפתיות".

תגובת משרד הבינוי והשיכון : " משרד הבינוי והשיכון לומד את החלטת בית המשפט".

תגובת רמ"י: "מדובר על בקשה לאישור תובענה ייצוגית שהוגשה כנגד רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון. כפי שעולה מההחלטה, הטענות המועלות בבקשה אינן רלוונטיות לרמ"י, ומשום כך הגשנו בקשה להימחק מהתביעה".