פול גז בניוטרל: יותר מחצי ממכרזי הבניה הרוויה של רמ"י ב-2024 - ללא חוברת מכרז

האם ניתן לראות במכרז קרקע שפורסם ללא חוברת מכרז, כמכרז ממשי? מבחינתה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - שבעוד שבועיים תפיץ את סיכומי סוף השנה שלה, ובהם תחשיב עשרות מכרזים ללא חוברת כשיווקים פעילים – התשובה היא באופן ברור חיובית. אך למי שאמור לגשת למכרזים, היזמים, מכרז ללא חוברת הוא חסר תועלת. אף יזם לא יכול להתכונן ברצינות למכרז מבלי שהוא יודע מהו גודל המתחמים המוצעים, מה גובה הוצאות הפיתוח שיהיה עליו לשלם, מהם תנאי השטח ואופי ההתקשרות ואפילו לא מה תאריך הפתיחה או הסגירה.

תופעת ה"שיווקים ללא חוברת" אמנם מוכרת היטב בענף, אולם מבדיקה שערך מרכז הנדל"ן עולה כי בשנת 2024 היקפם היה גבוה במיוחד. למעשה, נכון לכתיבת שורות אלה (עד 17.2) עבור רוב יחידות הדיור ששיווקה רמ"י במהלך השנה במכרזי הבנייה הרוויה לסוגיה – עדיין לא פורסמה חוברת מכרז. המדובר במכרזים פומביים רגילים, מכרזי מחיר מטרה, מכרזי השכרה ומכרזי ייזום, אשר  כוללים 74,351 יח"ד כאשר עבור 38,606 מתוכן (52%) לא פורסמה חוברת מכרז. אותן דירות פורסמו במסגרתם של 183 מכרזים של בנייה רוויה אשר עבור 83 מהם (45.3%) לא פורסמה חוברת מכרז.

בפילוח לפי סוג המכרז עולה כי במכרז מסוג "מחיר מטרה" פורסמו 43 מכרזים עם חוברת מכרז הכוללים 19,372 יח"ד לעומת 27 מכרזים ללא חוברת מכרז הכוללים 16,613 יח"ד. במכרז מסוג "מכרז פומבי רגיל" פורסמו 42 מכרזים עם חוברת מכרז הכוללים 13,075 יח"ד לעומת 41 מכרזים ללא חוברת מכרז הכוללים 17,334 יח"ד. במכרז מסוג "דיור להשכרה" פורסו 11 מכרזים עם חוברת מכרז הכוללים 3,078 יח"ד לעומת 10 מכרזים ללא חוברת מכרז הכוללים 3,673 יח"ד. במכרז מסוג "מכרז ייזום" פורסמו 4 מכרזים עם חוברת מכרז הכוללים 220 יח"ד לעומת 5 מכרזים ללא חוברת מכרז הכוללים 986 יח"ד.
 
אחת התופעות הבולטות שעולות מתוך הנתונים היא פרסומם של מכרזים ודחייתם מסיבות שאינן מפורטות על ידי רמ"י. במצב של דחייה עובר פרק זמן ארוך מעת פרסום המכרז ועד פתיחתו וזאת ללא פרסום של חוברת המכרז. כך למשל מכרז מספר 155/2024 באזור אמת המים התחתונה בירושלים לבנייה של 1,047 יח"ד נפתח לראשונה ב-16 לאפריל השנה ונדחה מאז פעמיים. בפרסום הודעת הדחייה האחרונה נכתב כי "את חוברת המכרז ניתן להוריד מאתר הרשות החל מתאריך 27.10.2024" אולם חוברת המכרז עדיין לא מופיעה באתר רמ"י. יתרה מכך, מועד האחרון להגשת הצעות במכרז זה הוא 30.12.24, כך שגם אם תתפרסם בימים הקרובים חוברת המרכז ישאר מעט מאוד זמן לייזמים לעבור עליה ולהגיש הצעות בהתאם.

יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז עמית גוטליב: "אם הנתונים והמכשולים ידועים לרמ"י מראש, ואין אפשרות לקדם את המכרזים במהלך השנה, מדוע יש דחף לפרסמם בסוף השנה כשברור שיזמים לא יוכלו להשתתף בהם? עבור היזמים מדובר בנדבך נוסף של אי וודאות, שכן בתוכניות האסטרטגיות של כל אחד יש יעדים כמותיים על מספר יחידות הדיור שהוא ירצה לקדם ולהוביל לתכנון וביצוע"

ואכן, תופעה נוספת בולטת היא פרסומם של מכרזים ברבעון האחרון של השנה (אוקטובר-דצמבר) ללא חוברת מכרז ולמעשה ללא אפשרות ליזמים לבחון את הנושא כאשר מועד האחרון להגשת ההצעות הוא הימים האחרונים של חודש דצמבר. כך על פי הנתונים בחודשים אוקטובר-דצמבר פורסמו 12 מכרזים הכוללים 7,616 יח"ד כאשר מועד האחרון להגשת הצעות נע בין ה-23-31/12 לדצמבר. בולט בעיקר הוא מכרז מחיר מטרה לבנייה של 1,077 יח"ד בעיר בית שמש שפורסם ב-19.11.24 ומועד האחרון להגשת ההצעות הוא הוא 31.12.2024.

"מכרז ללא חוברת מכרז אינו מכרז אמיתי"

לדבריו של עמית גוטליב, ו״ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת״א והמרכז, " רשות מקרקעי ישראל האחראית על למעלה מ-90% מקרקעות המדינה, מבצעת הליך שיטתי בחודשים האחרונים בכל שנה, אשר בו היא מתפרסמת מכרזים רבים ללא חוברת מכרז. אם הנתונים והמכשולים ידועים לרמ"י מראש, ואין אפשרות לקדם את המכרזים במהלך השנה, מדוע יש דחף לפרסמם בסוף השנה כשברור שיזמים לא יוכלו להשתתף בהם? עבור היזמים מדובר בנדבך נוסף של אי וודאות, שכן בתוכניות האסטרטגיות של כל אחד יש יעדים כמותיים על מספר יחידות הדיור שהוא ירצה לקדם ולהוביל לתכנון וביצוע. חלק מאותן דירות נלקחות בחשבון ממכרזי רמ"י, ולא רק מהתחדשות עירונית או רכישת קרקעות פרטיות. ההשלכות לכך לטווח הארוך, מובילות את הענף לתלות מסוימת בכמות שיווקי הנטו של רמ"י אשר נמצאות תמיד תחת סימן שאלה אחד גדול".

עוד אומר גוטליב כי "צריך לזכור את הבעיות הרבות שיש בענף הבנייה ובראשן המחסור בכוח אדם והריבית הגבוהה, זה עוד פקטור משמעותי שמשפיע על התמודדות והגשת הצעות למכרזי רמ"י. עד שהמדינה לא תיקח בעלות על הנושאים הללו ותבין שפגיעה בענף שלנו, שהוא קטר הצמיחה השני של המשק, היא פגיעה בראש ובראשונה במדינה עצמה ובכל האזרחים. לצערי, חלק מפקידי האוצר מסתמכים רק על דוחות אקסל או מתרשמים מדוחות בורסאיים של חברות ציבוריות המציגות הצלחה במכירות, אך מתעלמים מהשחיקה המתמשכת ברווחיות ומהעלייה בהוצאות המימון והבנייה".

מנכ"ל חברת אפגד שי הניג: "מכרז ללא חוברת מכרז אינו מכרז אמיתי אלא רק הצהרת כוונות. במקום 'לנפח מספרים', עדיף להציג את המצב כפי שהואכאשר ההיצע בפועל הוא רק מחצית מהמוצהר, הדבר מוביל להחרפת התחרות. היזמים נאלצים להתחרות על מספר מצומצם של קרקעות, מה שמוביל להצעות מחיר גבוהות יותר עבור כל יחידת קרקע. כתוצאה מכך, המוצר הסופי - הדירה - מתייקר משמעותית עבור ציבור הרוכשים"

לדברי שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד, "קיים מחסור משמעותי בשיווק קרקעות, והפער בין היעדים שרמ"י מציבה לעצמה לבין הביצוע בפועל הולך וגדל. כדי להשיג את היעדים, לקדם תוכניות בניין עיר ולעמוד בהתחייבויות, נדרשת עבודה אינטנסיבית ויעילה יותר. חשוב שהנתונים המפורסמים ישקפו את המציאות בשקיפות מלאה. מכרז ללא חוברת מכרז אינו מכרז אמיתי אלא רק הצהרת כוונות. במקום 'לנפח מספרים', עדיף להציג את המצב כפי שהוא - למשל, "שיווקנו 20 אלף יחידות דיור ובכוונתנו לשווק עוד 20 אלף".

עוד לדברי הניג, "כאשר ההיצע בפועל הוא רק מחצית מהמוצהר, הדבר מוביל להחרפת התחרות. היזמים נאלצים להתחרות על מספר מצומצם של קרקעות, מה שמוביל להצעות מחיר גבוהות יותר עבור כל יחידת קרקע. כתוצאה מכך, המוצר הסופי - הדירה - מתייקר משמעותית עבור ציבור הרוכשים. חוסר היעילות בתפקוד רמ"י משרת בעיקר את המדינה, שהיא המרוויחה העיקרית מהמצב הנוכחי באמצעות סחר בקרקעות - מצב שהוא אבסורדי. יתרה מזאת, המחירים הגבוהים במכרזים מגדילים את הסיכון עבור חברות היזמיות והקבלניות: ההון העצמי שלהן נשחק, עלויות המימון עולות, והדבר מוביל לירידה בהשתתפות במכרזים".

מטעם רמ"י טרם התקבלה תגובה והיא תובא לכשתתקבל.