תייקר גם את שוק היד השנייה ותסבך עסקאות קומבינציה: אלו הן השלכות הרוחב של עליית המע"מ הקרובה

אם לא די בשורת הטלטלות שחווה ענף הנדל"ן בשנתיים האחרונות, בהן עליית הריבית, פרוץ המלחמה, משבר כח האדם והסחורות שבאו בעקבותיה ועוד, אזי החל מה-1 בינואר צפוי הענף להתמודד עם אתגר נוסף: ייקור המע"מ ועלייתו מ-17% ל-18%. לכאורה, תוספת מינורית של פחות מאחוז למחיריהן של הדירות החדשות, אולם לדברי שורה של בכירים בענף עמם שוחחנו, לצעד עלולות להיות השלכות משמעותיות.

לדברי עו"ד ראקל שינוולד, שותפה במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל המתמחה בסוגיית המע"מ, "העלאת שיעור המע"מ צפויה להשפיע באופן ניכר על מחירי הדיור, ובפרט על מחירי הדירות החדשות מקבלנים. כך שאל מחירי הדיור המאמירים ממילא, מתווספת כעת התייקרות נוספת בשיעור המע"מ. מחיר הדירה שמוצעת לקונה הוא מחיר הדירה כולל מע"מ. נניח שמחיר דירה הוא שלושה מיליון שקלים, המחיר הזה טומן ומגלם בחובו גם את המע"מ. ברגע שהמע"מ עולה, באופן אוטומטי מחירי הדיור יעלו בשיעור של לכל הפחות בשיעור של עליית המע"מ".

פרט מפתיע נוסף שאותו היא מציינת, הוא כי לצעד צפויה להיות השפעה על עשרות אלפי הרוכשים שעשו זאת במסגרת מבצעי המימון של הקבלנים, בסגנון 20/80 ו-10/90: "עליית המע"מ יכולה לחול גם על עסקאות של רכישת דירות חדשות שנחתמו לפני כניסתו לתוקף של החוק. זאת אומרת, גם חוזים שנחתמו לפני 1 בינואר 2025 עלולים להיות מושפעים מעליית המע"מ. בעבר התשלומים ליזמים היו משולמים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. היום אנחנו עדים למבצעים שבהם משולמים 205 במעמד החוזה, והשאר במסירה, ולעתים התשלום הראשוני אף עומד על 10% ו-7%.

לדברי עו"ד ראקל שינוולד, שותפה במשרד המתמחה בסוגיית המע"מ: "העלאת שיעור המע"מ צפויה להשפיע באופן ניכר על מחירי הדיור, ובפרט על מחירי הדירות החדשות מקבלנים. כך שאל מחירי הדיור המאמירים ממילא, מתווספת כעת התייקרות נוספת בשיעור המע"מ. ברגע שהמע"מ עולה, באופן אוטומטי מחירי הדיור יעלו בשיעור של לכל הפחות בשיעור של עליית המע"מ"

"אז כאשר הקונים משלמים במעמד חתימת החוזה אחוז מאוד מינורי מהסכום, ואת כל היתרה באכלוס, מה שיקרה זה שהוא ישלם 17% על המקדמה, וכאשר בעתיד הוא ייכנס לדירה ויצטרך להשלים את ה-80% או ה-90%, שיעור המע"מ יהיה בהתאם. לפעמים אנשים לא מודעים לכך שהדירה עלולה להתייקר להם בשיעור עליית המע"מ, שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה. כרגע אנחנו מדברים על עליית מע"מ מ-17 אחוז ל-18 אחוז, אך בעתיד לבוא אם תהיה עלייה נוספת בוודאי שהם חשופים גם לזה. זאת אומרת, ככל שבן אדם דוחה את התשלומים שלו בעתיד, הוא חשוף לכך שהוא ישלם סכומים נוספים על חשבון הדירה שהוא לא הביא בחשבון. כעת, מרבית החוזים של הקבלנים מכילים סעיף שאומר שאם תהיה עלייה בשיעור המע"מ הם מגלגלים את זה על הקונה".

האם זה אומר שכדאי להקדים תשלומים?
"זה לא בטוח,  כי גם אם אני מקדים עכשיו תשלומים, רוב הקונים נוטלים משכנתה. במשכנתה כיום הריבית מאוד גבוהה ולכן לא בטוח שזה כלכלי להם לקחת אותה כעת כדי להשלים את התשלומים ליזם כדי לחסוך את עליית המע"מ. לכן כל קונה צריך לעשות את החשבון שלו ולראות אם יש לו את האפשרות להקדים תשלומים בלי ליטול משכנתה בריבית גבוהה. כדאי לו להקדים את התשלומים כעת כדי  לחסוך את העלייה של המע"מ, שזו עלייה של עשרות אלפי שקלים. אם הוא צריך ליטול משכנתה והמשכנתה שלו היא בריבית מאוד גבוהה מעבר לשיעור עליית המע"מ, אז לא כדאי לו - עדיין כדאי לו להישאר במבצע ולהשלים את התשלומים במועד האכלוס".

לא רק חדשות: גם דירות יד שנייה צפויות להתייקר 

לדברי שינוולד, השפעת הצעד לא נגמרת רק בדירות הקבלן , ותשפיע גם על שוק היד שנייה: "בטווח הרחוק יותר גם דירות יד שנייה מתיישרות עם מחירי השוק. ולכן בעתיד נראה התייקרות בשיעור דומה גם בדירות יד שנייה". כמו כן יש השפעה גם על הסחורה: "יש שרשרת של ספקים שלכולם עולה המע"מ והכל משפיע על מחיר הדירה בסופו של דבר".

 רז שרייבר: "זה לא רק מחיר הדירה, זה אחוז שנוסף לכלל המרכיבים. אנחנו עדים לעליות משמעותיות ברכיבי הייצור של הדירה - חומרי הגלם, שכר העובדים, הכל עולה. עד עכשיו היזמים והקבלנים ניסו לספוג, כדי להמשיך לעמוד ביעדי המכירות. לדעתי בשנת 2025 אנחנו נראה עוד עליות שבאות בגלל ההתייקרויות הגדולות בעלויות, התייקרויות אגרסיביות בלי קשר לביקושים"

עוד תחום שעליו המע"מ צפוי להשפיע הוא עסקאות הקומבינציה: "זו דוגמה להשפעה שהיא מעבר לדירות מגורים. למשל עסקאות קומבינציה, וזה דבר שאני מקבלת עליו בימים האחרונים המון פניות. כשנחתם הסכם הקומבינציה, מועד הוצאת חשבונית המס של היזם על שירותי הבנייה לבניית הדירות של בעלי הקרקע הוא, בדרך כלל, מועד העלייה על הקרקע של היזם. המועד שבו היזם מבצע את עבודות הבנייה זה המועד שהוא צריך להוציא חשבונית מס. פונים אליי יזמים ואומרים לי 'רגע, עדיין לא עלינו על הקרקע. אבל אם אנחנו נוציא את חשבונית המס אחרי 1 בינואר יהיה לנו מע"מ על שירותי בנייה 18 אחוז ולא 17 אחוז. מה ניתן לעשות?'

"אז במקרה כזה צריך לבוא ולראות אם יש להם היתרי בנייה ואם היתר הבנייה מקנה להם את היכולת לעלות על הקרקע ולבצע פעולות בנייה. עדיף לעשות את זה בדצמבר ולא בינואר, כי אז הם יוכלו לחסוך את האחוז הזה של המע"מ למהר לעלות על הקרקע".

מה לגבי התחדשות עירונית ?
"בדירות שנבנות במסגרת התחדשות עירונית ( פינוי בינוי / תמ"א 38 ) יש מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שמעניק היזם לבעלי הדירות הקיימות. אבל הוא מתחייב במע"מ בשיעור אפס עד גבול התקרה, שמצויה בחוק מיסוי מקרקעין . זאת אומרת שאם היזם עומד במגבלות החוק, שהן תוספת של עד 25 מ"ר יותר מהדירה הקיימת, אז לגבי דירות שנבנות עבור הדיירים הקיימים במסגרת התחדשות עירונית זה פחות משפיע אלא אם כן יש לו חריגות מתקרת הפטור הנ"ל. לגבי דירות שהיזם בונה במסגרת התחדשות עירונית ויימכרו בשוק החופשי, הן כן יושפעו מעליית שיעור המע"מ, כמו כל דירה אחרת שנמכרת בשוק החופשי".

"משפיע גם על מי שקנה דירה ועוד לא השלים את הקנייה" 

לדברי רז שרייבר, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן 'אינהאוס', העלאת המע"מ היא "גזירה כמו כל הגזירות שמוטלות עכשיו, ובעצם זו עלייה אוטומטית של אחוז במחירי הדירות, שכולם יעלו אותם כי זה החוק וזה בעצם משהו שאין בו ברירה. זו הכבדה נוספת על מחירי דירות ועל רוכשי דירות.  זה לא רק מחיר הדירה, זה אחוז שנוסף לכלל המרכיבים. גם ככה אנחנו עדים, במיוחד בשנה האחרונה, לעליות משמעותיות ברכיבי הייצור של הדירה - חומרי הגלם, שכר העובדים, הכל עולה. עד עכשיו היזמים והקבלנים מנסים כמה שהם יכולים לספוג, כדי להמשיך ולמכור ולעמוד ביעדי המכירות. לדעתי בשנת 2025 אנחנו נראה עוד עליות שבאות בגלל ההתייקרויות הגדולות בעלויות, התייקרויות אגרסיביות בלי קשר לביקושים".

לדברי עו"ד זיו כספי, על מנת למתן את השפעת המהלך, על הממשלה לפעול במישורים שאינם קשורים ישירות במיסוי: "כרגע קיים חוסר ודאות עצום בעולם הביצוע. החשש מפני עליית מחירים, המחסור בעובדים ומצב השוק מצמצם את התחלות הבנייה. הללו הרבה יותר חשובים מההתעסקות במע"מ"

שרייבר מסביר גם הוא כי "עליית המע"מ משפיעה גם על מי שקנה דירה ועוד לא השלים את הקנייה. זאת אומרת, גם מי שקנה דירה בעבר, כל סכום שהוא לא שילם עד היום בעצם נשאר חשוף למע"מ. לכן אנחנו רואים שיש היום אנשים שמנסים להקדים תשלומים, מי שיכול, כדי לחסוך את העלייה".

כחברת שיווק אתם ממליצים להשלים עכשיו ולחסוך לפני עליית המע"מ?
"מי שיכול. מי שקנה עסקה עם טווח אכלוס רחוק מאוד של של ארבע שנים, לרוב אלה לא אנשים שבנויים היום לבוא ולשלם על כל הדירה. אבל מי שיכול לשלם היום כדי לחסוך את האחוז הזה, אז בטח, אני אמליץ לו לשלם. אחוז זה לא מעט כסף בעסקאות נדל"ן".

לדברי עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות ', קשה לבודד את ההשפעה של עליית המע"מ על שוק הנדל"ן כי יש עוד לא מעט משתנים רלוונטיים. "ברור כי עליית מחירי הדירות תוביל לירידה בביקוש. ברור גם כי עליית מע"מ לא תשרת מטרה שהינה בגדר האינטרס הלאומי בדבר עידוד המשק בכלל ושוק הנדל"ן בפרט".

לדברי כספי, על מנת למתן את השפעת המהלך, על הממשלה לפעול במישורים שאינם קשורים ישירות במיסוי: "על הממשלה לפעול להעלאת מצב הרוח הלאומי, להוריד את נטל הריבית ולהגדיל את כמות הפועלים הזרים. כרגע קיים חוסר ודאות עצום בעולם הביצוע. החשש מפני עליית מחירים, המחסור בעובדים ומצב השוק מצמצם את התחלות הבנייה. הללו הרבה יותר חשובים מההתעסקות במע"מ. לסיכום, המע"מ הוא אמנם נטל שבסופו של דבר עשוי להביא להאטה מסוימת, אבל אני לא חושב שמדובר בגיים צ'יינג'ר".