IBI: סקטור הנדל"ן עלה ב-40% מתחילת השנה, אך חזרת הרפורמה המשפטית והגזרות הכלכליות עלולות לפגוע בו

סקטור הנדל"ן הוסיף 40% לערכו מתחילת השנה: כך קובעים האנליסטים של IBI בסקירה שפרסמו השבוע, תחת הכותרת "מבט אל 2025". הסקירה סוקרת את שוק ההון הישראלי בכללותו בשנה החולפת וקובעת תחזית לשנה הבאה. לפי הסקירה, העלייה בסקטור הנדל"ן היא "על רקע ההתאוששות בתחום הנדל"ן למגורים וציפיות להורדת ריבית". לשם השוואה, סקטור הטכנולוגיה הציג ביצועי חסר בעיקר על רקע ירידות במניות בעלות משקל גבוה במדד.

הסקירה מצאה כי מניית רבוע כחול נדל"ן חוותה את העלייה החדה ביותר בשווי המניה מתחילת השנה, של 57%, זינוק גבוה משמעותית משל יתר מניות הנדל"ן המניב בשל החשיפה המועטה שלה למשרדים. בכך עקפה את מדד ת"א 125 שעלה ב-25% השנה ואת מדד ת"א מניב שעלה ב-20%. אחריה במניות הנדל"ן המניב, עזריאלי שעלתה ב-22%, ריט 1 שעלתה ב-19% ומליסרון ב-18%.

לסקירה המלאה של IBI 

"כלל המניות המסוקרות על ידנו הוסיפו לערכן מתחילת השנה", נכתב, " רבוע כחול נדל"ן מציגה את הביצועים הטובים ביותר עם עלייה של 57% מתחילת השנה, אותה ניתן לייחס לחשיפה הנמוכה שיש לחברה לתחום המשרדים, עדכון הסכמי השכירות עם מגה-קרפור וכן לקצב מכירת דירות מרשים בפרויקטים של החברה".

עוד סיבות שנמצאו לעלייה בנדל"ן המניב הן ירידה באג"ח הממשלתיות ל-10 שנים בעקבות הצפי להפסקת המלחמה, הסכם הפסקת האש עם חיזבאללה ותוצאות הבחירות בארצות הברית. שיעור הריבית באג"ח הממשלתיות של ישראל ירדו מרמה של כ-5.1% בסוף חודש יוני לרמה של כ-4.4% החודש. הם מעריכים יציבות או ירידה מתונה בריבית בנק ישראל סוף 2025, זאת לעומת תחזית אופטימית בשוק לריבית של 3.75% עד סוף 2025.

"תמחור השוק נכון לנקודת הזמן הנוכחית מתעלם מהסיכונים"

לגבי הנדל"ן המניב נקבע כי למרות המצב, "חברות הנדל"ן המניב המשיכו להציג תוצאות טובות כאשר סקטור המסחר בלט לחיוב וזאת בעקבות הישארות ישראלים בארץ כתוצאה מהמלחמה. במבט ל-2025 אנו מעריכים שהתמתנות הביקושים בסקטור המשרדים תימשך ואף יכולה להתגבר בעקבות חזרתה של הרפורמה המשפטית, ותגיע גם לסקטור המסחר וזאת בעקבות שחיקת כוח הקנייה של הצרכן כתוצאה מהגזירות הכלכליות הצפויות להיכנס לתוקף בתחילת 2025 וכתוצאה מחזרת הטיסות לחו"ל".

בהקשר זה נכתב כי "אנו סבורים שתמחור השוק נכון לנקודת הזמן הנוכחית מתעלם מהסיכונים, ולהערכתנו אנו נמצאים בסביבה כלכלית שאינה תומכת בהורדות ריבית לפי ציפיות השוק ואינה מצדיקה התרחבות מכפילים ולכן אנו ממליצים על הסקטור בתשואת שוק". עם זאת, ישנן לדברי האנליסטים חברות שיוצאות מהכלל, כמו למשל גב ים, לגביה יפורט בהמשך.

לגבי הנדל"ן המניב נקבע כי למרות המצב, "חברות הנדל"ן המניב המשיכו להציג תוצאות טובות כאשר סקטור המסחר בלט לחיוב וזאת בעקבות הישארות ישראלים בארץ כתוצאה מהמלחמה. במבט ל-2025 אנו מעריכים שהתמתנות הביקושים בסקטור המשרדים תימשך ואף יכולה להתגבר בעקבות חזרתה של הרפורמה המשפטית, ותגיע גם לסקטור המסחר וזאת בעקבות שחיקת כוח הקנייה של הצרכן וחזרת הטיסות לחו"ל"

 

לגבי שוק המשרדים מציגה הסקירה תמונת מצב מורכבת. בצד השלילה נכתב כי "ההאטה בהשקעות בתחום ההייטק שהחלה בשנת 2023 אשר מהווה את הקטר המרכזי במשק הישראלי, התעצמה בעקבות המלחמה וממשיכה להשפיע לשלילה על השוק. הדבר בא לידי ביטוי במשאים ומתנים ארוכים יותר וחתימת הסכמים לתקופות קצרות מהרגיל זאת עד להתבהרות הסביבה העסקית".

עם זאת מציינת הסקירה כי במסגרת מגמה שהחלה בארה"ב והגיעה גם לארץ, "נכסי A Class במיקומים מרכזיים זוכים לביקושים חזקים בעוד בנייני משרדים B/C Class או בנייני משרדים הממוקמים במעגלים שניים ושלישיים לת"א, ימשיכו להתקשות בהשכרת שטחי משרדים". המגמה זו על פי האנליסטים "תלווה אותנו לפחות עד למחצית הראשונה של 2025.

הדמיית פרוייקט ToHa בתל אביב (viewpoint)

דוגמאות לכך ניתן לדבריהם לראות בפרויקטים של גב ים ואמות בבניין 2TOHA שבו נחתמה עסקת ענק עם גוגל, בפרויקט שמקדמת רבוע כחול נדל"ן בפרויקט תוצרת הארץ ובפרויקט הסוללים של חברת מבנה. ומנגד בסקטור "המתקשה" ניתנו דוגמאות לפרויקט אינפיניטי ברעננה שמקדמת ריט 1, הפרויקט של אמות בחולון, ופרויקט של מבנה בכפר סבא. יש לציין כי לפי סקר נת"מ האחרון, דמי השכירות בת"א דווקא הציגו ירידות מחירים במהלך השנה האחרונה, ובשאר הארץ המחירים למ"ר נותרו יציבים.

"מניית גב ים מציגה את יחס הסיכון-סיכוי האטרקטיבי ביותר"

בניגוד לסקטור המשרדים, ענפי המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה דווקא פרחו בשנה האחרונה, למרות המלחמה. "ביטולי הטיסות השאירו ישראלים רבים בארץ וגרמו לעלייה ברכישות בקניונים אל מול התקופה המקבילה וכפועל יוצא הביאו לעלייה בפדיונות השוכרים ולבסוף לעלייה ברווחי החברות המוטות מסחר. כך, מליסרון ועזריאלי מציגות שיפור של כ- 11% ושל כ-8.4% בהשוואה לתקופה מקבילה".

בניגוד לסקטור המשרדים, ענפי המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה דווקא פרחו בשנה האחרונה, למרות המלחמה. להערכתם, המגמה הנוכחית תימשך אל תוך הרבעון הרביעי של השנה וזאת בעקבות מיעוט יציאות ישראלים לחו"ל, ביטולי הטיסות על ידי חברות התעופה הזרות שנמשכו עד לסוף חודש נובמבר וכן בעקבות מבצעי חודש נובמבר.

להערכתם, המגמה הנוכחית תימשך אל תוך הרבעון הרביעי של השנה וזאת בעקבות מיעוט יציאות ישראלים לחו"ל, ביטולי הטיסות על ידי חברות התעופה הזרות שנמשכו עד לסוף חודש נובמבר וכן בעקבות מבצעי חודש נובמבר.

נכון לנקודת הזמן הנוכחית, לפי הסקירה, מניית גב ים מציגה את יחס הסיכון -סיכוי האטרקטיבי ביותר מבין החברות המסוקרות. "החברה ממשיכה להוכיח במהלך השנה החולפת שעדיין קיים ביקוש לשטחי משרדים איכותיים באזורי ביקוש, כאשר משך החוזים הארוך של החברה, קצב השכרות הפרויקטים בייזום ותמהיל השוכרים מקטין להערכתם את הסיכון בחברה".

מניית אאורה עלתה בשיעור החד ביותר, מניות חג'ג' ואזורים מתומחרות בחסר

לגבי סקטור הנדל"ן למגורים מציינת הסקירה כי "במבט לשנה הקרובה אנו מעריכים שנמשיך לחזות באותן המגמות שבהן חזינו בשנה הנוכחית – מחסור בכוח אדם יחד עם עליית מחירי תשומות הבנייה ימשיכו לגרום לעליית מחירי הדיור כאשר מגמה זו תיתמך על ידי מבצעי המימון של הקבלנים. אנו מעריכים שתמחור השוק לסקטור אופטימי נכון לנקודת הזמן הנוכחית, כאשר חברות הנדל"ן למגורים נסחרות במכפילי הון גבוהים המתמחרים את רוב הרווחים העתידיים ובהתעלם מהסיכונים בענף. למרות זאת, אנו סבורים שעדיין קיימות חברות מעניינות להשקעה אשר מחיר המניה לא מגלם בצורה מלאה את האפסייד העתידי".

לדבריהם, המגמות של מבצעי הקבלנים, התרגלות לסביבת הריבית ותום תקופת העלאות הריבית תורגמו לנתוני מכירות חזקים מאוד אצל חברות הנדל"ן למגורים, כאשר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חל גידול של עשרות ומאות אחוזים במכירת הדירות. כפועל יוצא, מניות חברות הנדל"ן למגורים הגיבו בעליות חדות מתחילת השנה. את הזינוק המרשים ביותר עשתה אאורה עם  עלייה של 87% מתחילת השנה, אחריה חג'ג' עם 46% פרשובקסקי עם 43% ואקרו ודמרי שתיהן עם 42%, בעוד מדד ת"א נדל"ן עלה רק ב-22%.

העלייה של אאורה מוסברת בצבר הפרויקטים הנוכחי והעתידי של החברה אשר מורכב ברובו מהתחדשות עירונית המייתרת את רכיב הקרקע וכן הודות לקצב מכירת הדירות של החברה בשנה האחרונה.

נזכיר כי לפני שלושה חודשים הוציא בית ההשקעות סקירה בה העריך כי רוב מניות הנדל"ן נמכרות מתחת לשווין האמיתי. מאז עלו המניות בעשרות אחוזים, כך שכרגע הן מתומחרות אופטימית בסקירה הנוכחית. חריגות לכך הן רק חג'ג ואזורים, כאשר לפי ההערכה אלו מתומחרות גם כיום בחסר. הערכה זו מנומקת בכך שחג'ג' ביצעה מהלכים משמעותיים בשנה האחרונה ובהם רכישת צים נדל"ן, אשר תעזור לחברה להיכנס לשוק ההתחדשות העירונית ובפיזור הגיאוגרפי של פרויקטי החברה וכן רכישת מניות רני צים מרכזי קניות שתתרום בפיתוח זרוע הנדל"ן המניב.

לגבי אזורים נכתב כי תמחור המניה עוד לא מגלם בצורה מלאה את זרוע ההתחדשות העירונית הגדולה של החברה, ולכן שתי החברות מומלצות בתשואת יתר.