חברת הניהול תבעה את נציגות הדיירים בעקבות תחזוקה לקויה שפגעה בשטחי המסחר של הבניין. כך הכריע ביהמ"ש

במאמר זה נסקור פסק דין שניתן בתביעה שהגישה חברת ניהול בבית משותף בגין נזקי מים שנגרמו כתוצאה מליקויים בגינת הבית משותף. המדובר בבית משותף הכולל מספר אגפים, ובקומת הקרקע של הבית המשותף ישנה חזית מסחרית אשר נפגעה כתוצאה מנזילת מים. לטענת התובעת, חברת הניהול, הליקויים בגינה המשותפת נגרמו עקב הזנחה בתחזוקת השוטפת של הגינה.

הדיון בתביעה זו הדגיש את חשיבות התחזוקה של רכוש משותף בבתים משותפים בעלי מספר אגפים. בנוסף, פסק דין זה חיזק את הקביעה בסעיף 58(א') לחוק המקרקעין, כי הרכוש המשותף הינו באחריות של כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, ואינו חל אך ורק על חברת הניהול, ככל שיש חברת ניהול לבניין.

חוק זה קובע כי החזקה תקינה של הרכוש המשותף חלה על כלל בעלי הדירות בבית המשותף על פי חלקיהם. נזקי המים הובילו לפגיעה תפקודית במרכז המסחרי, דבר אשר היווה מקור לפגיעה כלכלית במרכז המסחרי. פסק דין זה דן בחלוקת האחריות בין בעלי הזכויות בנוגע לרכוש המשותף.

נסיבות המקרה:

חברת הניהול טענה כלפי נציגות האגפים בבית המשותף ברחוב יעקב שבתאי בתל אביב שזו לא טיפלה כראוי בגינה המשותפת. בעקבות הליקויים כאמור, נגרם נזק כבד למרכז המסחרי. בתחילה, הגישה חברת הניהול את התביעה רק כנגד אגף יחיד בבית המשותף. אך לאחר חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, חברת הניהול צירפה לתביעה את שאר האגפים. נציגויות האגפים טענו כי האחריות לליקויים כאמור חלה אך ורק על האגף שמלכתחילה הוגשה התביעה כנגדו, וזאת בעקבות הסכמות פנימיות שנערכו עוד בטרם קרות האירוע נשוא פסק הדין. המומחה מטעם בית המשפט קבע כי הגינה המשותפת אכן הייתה במצב תחזוקתי ירוד, והינה מקור הנזקים. וכך גם קבע כי תחזוקת הרכוש המשותף בכלל, והגינה המשותפת בפרט - הינה באחריות כלל דיירי הבית המשותף.

השאלה המשפטית:

מהו היקף האחריות של כל אגף בבית משותף לנזקים שנגרמו לרכוש המשותף של כלל האגפים, והאם הסכמות פנימיות יכולות לבטל חובות שנקבעו בחוק?

החלטת בית המשפט:

בית משפט השלום פסק, כי הנזקים שנגרמו למרכז המסחרי נובעים ישירות מהליקויים בגינה המשותפת, שהיא חלק מהרכוש המשותף של כל הדיירים. נקבע כי כל האגפים בבית המשותף נושאים באחריות לתחזוקה ולתיקון הנזקים, בהתאם לחובתם על פי חוק המקרקעין . הסכמות פנימיות בין הדיירים, גם אם קיימות, אינן יכולות לגבור על החובות הקבועות בחוק. בית המשפט הדגיש את חשיבות שיתוף הפעולה בין הדיירים לצורך שמירה על תחזוקה תקינה של הרכוש המשותף. פסיקתו של ביהמ"ש חיזקה את העיקרון של חלוקת האחריות בין כל בעלי הזכויות, גם כאשר הבית מורכב ממספר אגפים.

הערת המחבר:

פסק הדין של בית משפט השלום בת"א מחזק את העיקרון כי תחזוקת הרכוש המשותף הינה באחריות כלל דיירי הבית המשותף. ואין זה משנה האם הבית המשותף מורכב ממספר אגפים שונים או מאגף יחיד. החוק קובע בבירור כי חובות התחזוקה והניהול של הרכוש המשותף חלות על כלל הדיירים בבית המשותף, והסכמות פנימיות אינן יכולות לשנות או לעקוף הוראות אלו. המקרה כאמור מדגיש את החשיבות של בדיקות תקופתיות ותחזוקה מתמשכת. נזקים כבדים הנובעים מתחזוקה לקויה של הרכוש המשותף עלולים לגרור תביעות משפטיות והפסדים כלכליים משמעותיים, והאחריות לתחזוקת הרכוש המשותף חלה על כלל בעלי הזכויות בבית המשותף.

(תא"מ (ת"א) 15181-09-20 קשת א.ד מתי ניהול בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב יעקב שבתאי 31 תל אביב ואח').

הכותב הוא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד אלמוג דגן ושי ראובני.