"השכונה החילונית של בית שמש" נהנית מנוף יפה ודירות 4 חדרים בפחות מ-2.5 מלש"ח

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – נווה שמיר, בית שמש. 

נווה שמיר שבדרום בית שמש, היא שכונה חדשה, חלק משכונת רמת בית שמש ה'. היא נקראת על שם ראש ממשלת ישראל לשעבר יצחק שמיר. כאשר שווקו קרקעות השכונה ליזמים לפני קרוב לעשור, הוצגה השכונה ככזו המיועדת לציבור הלא חרדי בעיר, זאת בעוד שרמת בית שמש ד' ששווקה במקביל - יועדה לאוכלוסייה החרדית. אפיונה הלא חרדי של השכונה נתמך בצורת בנייה שמתאימה למגזר הכללי - בנייה לגובה ועם כמות מועטה יחסית של שטחי ציבור. עם זאת על פי עדויות מהשטח, ספק אם צעד זה צלח, שכן גם בשכונה זו מתגורר שיעור לא מבוטל של ציבור חרדי.

השכונה שעדיין נבנית תמנה 2,500 יחידות דיור, ותכלול קאנטרי, פארקים ומוסדות חינוך. חלק מהדירות בשכונה, הממוקמת דרומית לשכונת גבעת משקפיים, מזרחית לשכונות חזון עובדיה וצפונית לגן לאומי עמק האלה, שווקו במסגרת מחיר למשתכן ודירה להשכיר, והשאר בשוק הפרטי. כמו כן, ייבנו בשכונה יחידות דיור שיהיו מיועדות למשרתי קבע ולאנשי כוחות הביטחון.

רמת הנגישות בשכונה סבירה - בגלל המבנה ההררי שלה הרחובות בה מפותלים ואין בה גריד צפוף שמאפשר פיזור טוב של התנועה. עם זאת, השכונה מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים שמובילים למרכז הוותיק ולשכונות החדשות הסמוכות, וכן לכבישים בין-עירוניים. גם התחבורה הציבורית סבירה - בשכונה עוברים כיום 3 קווי אוטובוס בתדירות די טובה, שמגיעים לשכונות הסובבות ולתחנת הרכבת. כנראה שעם התקדמות אכלוס השכונה יתוגברו מספר הקווים ושירות האוטובוסים ישתפר, כפי שקרה בשכונות החדשות הסמוכות.

בין חציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-5% במחיר דירה, לצד עליה של כ-31% בכמות העסקאות בין התקופות.  מדובר בעלייה די דומה לזו שנרשמה בכלל העיר באותה תקופה - עליה של כ-3%, זאת לצד עליה של כ-35% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות. ומה לגבי מחירי הדירות בשכונה? דירת 3 חדרים חדשה תעלה לכם הממוצע 2.1 מיליון שקל, דירת 4 חדרים תעלה לכם 2.4 מיליון שקל, ועל דירת 5 חדרים בממוצע כבר תשלמו 3 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - בית שמש

מיקום: בין הרי ירושלים לשפלת יהודה, צפונית ליער עדולם, מערבית ליער בר גיורה ושמורות נחל דולב ונחל שורק, דרומית למסילת תל אביב - ירושלים הישנה, ומזרחית ליערות ישעי וחרובית

תושבים (2024): 170,642

גידול אוכלוסייה: 7%, ריבוי טבעי 5,747, מאזן הגירה 4,604, עולים בהשתקעות ראשונה 537

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2,023 - 780 עסקאות, חציון 1 2024 - 1,052 עסקאות  

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-35% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת רמת אברהם - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,500 דירות

• שכונת משקפיים - שכונה חדשה בדרום מזרח העיר עם כ-2,250 דירות

• שכונת מע"ר (מרכז עסקים ראשי) - שכונה עם כ-250 דירות ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים

• נווה שמיר - שכונה חדשה בדרום מזרח העיר עם כ-6,000 דירות

• חזון עובדיה - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,500 דירות

• רמת אבי עזרי - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-2,500 דירות

• דובב מישרים - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,200 דירות

• רמת עזרא - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,500 דירות

• שפע חיים ואיילת השחר - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-2,500 דירות

• נתיבות ישראל - שכונה חדשה בדרום מערב העיר עם כ-1,850 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מרכז העיר - 2 פרויקטי פינוי בינוי

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• דרכי שמואל - שכונה חדשה בדרום מערב העיר עם כ-1,000 דירות וכ-500 חדרי מלון

• שכונה ו - שכונה עתידית במזרח העיר עם כ-2,800 דירות ואזור מסחר ותעסוקה

• דרום מערב מרכז העיר - מתחם חדש בשכונה הוותיקה עם כ-700 דירות, מלונאות ומסחר

• אזור תעשייה צפוני - התחדשות אזור התעשייה הוותיק עם תוספת של כ-3,000 דירות

• התחדשות השכונות הותיקות - תוספת של כ-8,500 דירות בשכונות הותיקות בצפון העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 14 פרויקטים, 11 מהם בבנייה חדשה, 2 במחיר למשתכן ואחד בפינוי-בינוי

נווה שמיר - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, דרומית לשכונת גבעת משקפיים, מזרחית לשכונות חזון עובדיה וצפונית לגן לאומי עמק האלה

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 0 

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 37,500

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס): 0

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 8,734

רמת נגישות של כבישים: סבירה - בגלל המבנה ההררי של השכונה הרחובות בה מפותלים ואין בה גריד צפוף שמאפשר פיזור טוב של התנועה. עם זאת, השכונה מוקפת בכבישים עירוניים ראשיים שמובילים למרכז הוותיק ולשכונות החדשות הסמוכות, וכן לכבישים בין-עירוניים.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים כיום 3 קווי אוטובוס בתדירות די טובה, שמגיעים לשכונות הסובבות ולתחנת הרכבת. כנראה שעם התקדמות אכלוס השכונה יתוגברו מספר הקווים ושירות האוטובוסים ישתפר, כפי שקרה בשכונות החדשות הסמוכות.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד בעתיד - תשתיות השכונה עוד לא הושלמו, אך תכנון השכונה כולל רשת ענפה של שבילי אופניים, שתחחבר לרשתות נוספות שקיימות ומתוכננות בשכונות השכנות, ויאפשרו רכיבה רציפה ברחבי דרום העיר, ובעתיד כנראה יחוברו גם למרכז הותיק.

מוקדי משיכה: 

• גן לאומי עמק האלה, אתרי עתיקות

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-5% במחיר דירה. עליה של כ-31% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 14 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-3708 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 7,550 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,184 יח"ד

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן