סוף לסיוט? בית המשפט מינה כונס לניהול פרויקט תמ"א 38 בדרום ת"א שדייריו חיים באתר בניה מזה 8 שנים

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל השבוע את בקשת בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון, המשמשים כגופים מממנים בפרוייקט תמ"א 38 כושל אשר בנייתו נעצרה, למנות כונס נכסים מטעמן להמשך ניהולו של הפרויקט. לתפקיד מונה עו"ד יניב דינוביץ ממשרד הרצוג פוקס נאמן , אשר יצטרך להגיש לבית המשפט דוח ראשוני לגבי קידומו של הפרוייקט בתוך 30 יום.

חולדות, פסולת, רטיבות ושריפות: דיירי פרויקט התמ"א בדרום ת"א חיים בסיוט שאינו נגמר

בהחלטתה, דחתה השופטת נועה גרוסמן את בקשת רוכשי הדירות למנות לפרוייקט נאמן אובייקטיבי מטעם הממונה על הליכי חדלות פירעון. "לאחר שאני בוחנת את המצב, אני מחליטה להעניק את הבכורה לגורמי המימון ולמנות כונס נכסים נכסים מטעמן לאכיפת השיעבודים הקבועים, זוהי דרך המלך ואין לסטות ממנה. זכותם של בעלי השעבוד הקבוע גוברת", כתבה השופטת.

המדובר בפרויקט הנבנה ברחוב קורקידי 20-22 בשכונת נווה עופר בתל אביב, שתלאותיו והסבל הרב שעבר על דייריו סוקרו בהרחבה על ידי מרכז הנדל"ן. הפרויקט שאותו יזמה "גרניט הנדסת חיזוק מבנים" כולל עבודות שיפוץ וחיזוק במבנה הקיים בן שני אגפים בעלי 16 יחידות דיור בכל בניין ובסה"כ 32 יחידות, וכן תוספת של 22 יחידות חדשות ובכלל זה הוספת 23 חניות שיוצמדו ליחידות החדשות, 36 מחסנים וכן מרחבים מוגנים ומרפסות שמש לכל אחת מהיחידות הקיימות. על פי הסכם הליווי שנחתם ב-2017, העבודה הייתה אמורה להסתיים עד קבלת טופס 4 במאי 2019.

על פי דוחות הפיקוח, נכון למועד הגשת תיק הפירוקים בחודש יולי האחרון, הפרויקט מצוי בשלבים מתקדמים של 82.3% ביצוע. אולם מזה תקופה של כמה שנים שהפרויקט סובל מעיכובים ופיגורים משמעותיים בלוחות הזמנים. בין היתר טוענים גורמי המימון, כי הדבר נובע מסכסוך חריף בין בעלי המניות בחברה היזמית "גרניט הנדסת חיזוק מבנים", אביה בן אלחנן מצד אחד ואהרון כהן מצד שני. כמו כן, רוכשי הדירות טרם שילמו את מלוא התמורה, וזו עומדת על 13.4 מלש"ח.

בנסיבות אלה אין מקורות מימון להשלמת הבנייה ועבודות הבנייה נעצרו לחלוטין. לכך יש להוסיף את חובות החברה לבנק בסך של 300,000 שקלים בגין העמדת אשראי, את החשיפה לפוליסות חוק המכר שהעמידה איילון ואת דרישת מימוש מותנה של ערבות ביצוע ששיגרו בעלי הזכויות. כל זה הביא את גורמי המימון להגשת תיק הפירוקים במסגרתו גורמי המימון עותרים להורות על אכיפה ומימוש השעבודים.

"אף צד ג' בר דעת לא יכניס את ראשו לפרויקט כושל"

במהלך הדיון שהתקיים בשבוע שעבר הציעו גורמי המימון שתי חלופות. הראשונה - מימוש הנכסים המשועבדים ע"י כונס הנכסים מטעם גורמי המימון בדרך של מכירת כלל זכויות הבנייה הנוספות בפרויקט לצד שלישי שישלים את הבנייה וימכור את יחידות הדיור. לדבריהם במהלך זה יושבו הכספים ששילמו בעלי הדירות 30 המובטחים בפוליסות ביטוח. השניה - השלמת הפרויקט ע"י כונס נכסים מטעם גורמי המימון בדרך של התקשרות עם קבלן בנייה לצורך השלמת הפרויקט. גורמי המימון התנו חלופה זו בכך שרוכשי הדירות יפקידו בקופה סך של 13.5  מיליון שקלים (שהם יתרת התמורה) שישמשו למימון השלמת הבנייה ומדגישים כי רוכשי הדירות לא יוכלו לקזז מן התשלומים שהם חייבים בגין איחור במסירה.

אפשרות א' נשללה על ידי השופטת על הסף בנימוק כי כל הדירות בפרויקט כבר נמכרו, "אף צד ג' בר דעת לא יכניס את ראשו לפרויקט כושל, כאשר אין סיכוי לרווח ולמכר הדירות. החלופה היחידה שנותרה היא אפוא חלופה ב' – מינוי בעל תפקיד שיסייע לקידום הפרויקט", כתבה.

הצורך במימון חדש הוא הכרחי כדי להניע את הפרויקט מחדש אולם לפתחו של בית המשפט עמדה השאלה האם מקורות המימון יגיעו באמצעות אכיפת השיעבודים במסגרת תיק הפירוקים, ובמקרה זה יש למנות בעל תפקיד מטעם בעלות השיעבוד, קרי בנק ירושלים וחברת המימון איילון או פתיחת הליכים מטעם רוכשי הדירות הטוענים להיות נושי החברה כאשר במקרה זה יש למנות בעל תפקיד אובייקטיבי.

ביקורת על התנהלות החברות המממנות

בעלי הדירות הקיימות בפרויקט טענו בבית המשפט כי "הגורם היחיד שנהנה מדחיות הפרויקט הם גורמי המימון הממשיכים לחייב את קופת הפרויקט בריביות ועמלות בלתי סבירות וזאת אף על פי שהם אחד הגורמים להתארכות הבנייה". רוכשי הדירות החדשות הביעו חוסר אמון ביכולת של "גרניט הנדסת חיזוק מבנים" להשלים את הבנייה וגם, ביכולת של גורמי המימון.

"טענות רוכשי הדירות, בכל הכבוד, לא תוכלנה להחליף את מעמד העל שיש לבעלות שעבוד בפרויקט תמ"א שכשל", כתבה גרוסמן, "אם לא נאמר כן, ימצאו גורמי המימון בכל פרויקט תמ"א שהוא את עצמם נסוגים מפני  טענות של רוכשי דירות. והרי, בכל פרויקט תמ"א שכשל ישנם רוכשים שלהם טענות  כרימון כלפי החברה שנכשלה ולא עמדה בהתחייבויות כלפיה. אם נפרוץ את הגדר ונתיר לאותם רוכשים לגבור על זכויות גורמי מימון, כך שימונה בעל תפקיד מטעמם של הרוכשים  במקום או בצד בעל תפקיד מטעם גורמי המימון, הדבר עלול להשפיע באופן ישיר על שוק האשראי ועל נכונות של גורמי מימון להעמיד אשראי לפרויקטים מסוג זה".

עם זאת, ולמרות שקיבלה את הקשתן למינוי כונס מטעמן, ביקרה גרוסמן גם את התנהלותן של חברות המימון בפרויקט, וציינה לשלילה את התנערותן מהסכמות שהושגו בדיון הקודם בבית המשפט, שהתקיים בחודש אוקטובר האחרון.