"קשה להאמין - משרד בניו יורק תומחר ב-3,000 דולר למ"ר, זול יותר מדירה ברחובות. מאז המחיר טס"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח אביעד אוחיון, שותף ב-METIS EQUITIES. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על איך פציעה בפיגוע ב-2002 הביאה אותו להבין שנדל"ן בארה"ב הוא החלום שלו, מה הדרך הכי טובה לישראלים להשתלב בשוק הזה, על תקופת הלימודים בארה"ב ואיך הקים את העסק העצמאי שלו עם חבר ילדות. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לספוטיפיי

אוחיון סיפר על עצמו ועל איך הגיע לתחום הנדל"ן בארה"ב: "נפצעתי בפיגוע לפני יותר מ-20 שנה, ב-2002. אני תמיד צוחק על זה, הייתי בשיקום, זה היה אני והגולנצ'יקים של חומת מגן, שלא ידעו אנגלית. היו מגיעים כל מיני תורמים מאמנסטי והכל, והייתי מדבר. ובאיזשהו שלב התחילו לקחת אותי מבית החולים לעזור בהתרמות. ממש הייתי נוסע עם מנהל בית החולים, זאב רוטשטיין בזמנו, והיינו נוסעים לארה"ב, לכנסים לדבר באירועים של התרמות.

"כל החיים היה לי את הג'וק הזה של הפיננסים ושל הנדל"ן, ופתאום אתה מגלה עולם, עולם של אנשים שעושים דברים גדולים בנדל"ן. ואני חושב שבאותו יום, בתקופה הזאת אני סימנתי לעצמי: לשם אני רוצה להגיע, וכל החיים כיוונתי לשם. הבנתי בתהליך שהדרך באמת להגיע לארצות הברית, אין מה לעשות, אתה חייב להתחיל מלמטה, והדרך הכי טובה לישראלים להיכנס כנראה, זה דווקא לימודים בחו"ל. נסעתי ב-2012 לעשות MBA בארצות הברית, בוורטון (בית ספר אמריקאי למנהל עסקים, השייך לאוניברסיטת פנסילבניה), שזה למעשה היה כרטיס הכניסה שלי לשוק.

"העולם של הפרייבט אקוויטי האמריקאי, ההארדקור של הבנקים, הוא עולם שהדרך כמעט היחידה לחדור אליו היא להגיע מאייווי ליג (ליגת הקיסוס - התאחדות של 8 אוניברסיטאות עלית אמריקאיות פרטיות, מ"ה). זה לא משנה אם זה וורטון או הרווארד. תסתכל היום בשוק, הרבה מהמנהלים והבעלים של חברות נדל"ן גדולות מגיעים מהקליקות האלה. הקליקה של וורטון היום שולטת בכל מקום שתלך. זה פותח המון דלתות.

"מיד לאחר סיום הלימודים השתלבתי בפרייבט אקוויטי, שכולם בוגרי וורטון, במונחים אמריקאים היינו מקום בגודל בינוני, במונחים ישראלים זה משהו עצום, 25-26 מיליארד דולר של נכסים", סיפר אוחיון. "זו הייתה חוויה מרתקת, משהו לא מהעולם הזה. היופי שם זה שיש לך מסלול מאוד סדור. אתה אנליסט, אתה עושה משהו מאוד מסוים ולאט לאט אתה מתקדם. היינו עושים הכל, הרבה מולטי פמילי, שזה היה נתח גדול מהעוגה, המון ריטייל אופיס. היינו עושים לא מעט מלונות". 

"ב-2022, הקמתי עם שותף, שהוא חבר ילדות שלי, את הביזנס", סיפר אוחיון על תחילת הדרך העצמאית שלו בתחום. "התחלנו לקנות בניו יורק, אני קורא לזה פיקסר, נכסים קטנים. נכנסנו לעסק הזה ולאט לאט התחלנו לגדול. אתה קונה נכס עם תשואה, והוא מייצר לך מזומן כל שנה. זה לא משנה אם זה משרדים או דירות או ריטייל, נדל"ן מניב. בארה"ב, בשונה מישראל, אתה תרצה מינוף חיובי. אם קנית את הנכס בתשואת כניסה של 5 אחוז, אתה תרצה לממן אותו בריבית שהיא נמוכה מהתשואה. זאת אומרת שבסוף היום התשואת מזומן שלך תהיה יותר גבוהה מהתשואה של הנכס".

"בארה"ב רוב השחקנים הגדולים זה מה שהם עושים: קונים נדל"ן מניב, משביחים אותו, מוכרים לשחקן הבא והוא ממשיך להשביח. זה הלחם והחמאה של הביזנס. יש לך קומפלקס, נגיד מולטי פמילי שיושב באטלנטה או בניו יורק או בפילדלפיה. 300 דירות. בא השחקן הראשון לקח 100 מהדירות, שיפץ, הביא את השכירות נניח מ-2,000 ל-2,500 דולר, הוא ייצר ערך. הוא מוכר לשחקן הבא באותה תשואה, אבל אותה תשואה על שכירות גבוהה יותר או NOI גבוה יותר זה שווי גבוה יותר. הוא מוכר. השחקן הבא לוקח, משפץ את 100 הדירות הבאות, השחקן השלישי את ה-100 דירות האחרונות. זה ביזנס שרץ לאורך שנים".

מה נפח הפעילות שלכם?
"אנחנו די בתחילת הדרך. יש לנו כרגע קרוב ל-300 דירות בניהול. אנחנו מקווים לסגור עוד בניין בשבועות הקרובים. אתה יודע, הדברים האלה תמיד גדלים אקספוננציאלית. אתה מתחיל בקטן ולאט לאט זה מתחיל לטוס. הרי אחרי שאתה סוגר כמה בניינים גדולים, הקרדיביליות שלך מול הברוקרים קופצת משמעותית. כשאתה מגיע בתור עצמאי ואין מאחוריך גוף גדול זה הרבה יותר קשה. אבל אחרי שכבר סגרת עסקה, שתיים, שלוש, האמינות למעשה נבנתה וגם הכל נהיה יותר קל".

"בסוף אנחנו יזמים. אתה עובד בגוף גדול שבאמת מתייחס אליך מאוד יפה ודואג לך והכל. אבל כל מי שהקים עסק כזה, הג'וק שלו זה שהוא רוצה את המשהו שלו, רוצה ללכת ולעשות משהו לבד ולהקים את החברה בעצמו. וזה בעצם החלום שלנו. אנחנו רוצים יום אחד שתהיה לנו חברת נכסים גדולה, להמשיך להשביח את הנכסים, לייצר ערך, לבנות משהו".

אוחיון התייחס לשוק המשרדים בארה"ב, ובעיקר בניו יורק: "היו לך חברות כמו אס אל גרין, שזה היה נער הפוסטר של משרדים בניו יורק. שכשאתה מתרגם את מחיר המניה לשווי, זה היה בתחתית, זה היה איזה 3,000-4,000 דולר למטר. דירה בעיר רחובות אתה לא קונה ב-3,000 דולר למטר, משרדים ברחובות אתה לא קונה. אתה רוצה להגיד לי שמכרו בניו יורק ב-3,000 דולר למטר? אבל זה המספרים, זה מה שהיה. אגב, מאז הם טסו, אני מסתכל על המניות של חברות הנדל"ן הגדולות של המשרדים, והן מתחילות לעלות, אבל עדיין יש הזדמנויות בשוק. העובדה היא שאנשים חוזרים לעבוד במשרד, החברות הגדולות מחזירות, בין אם זה אמזון ומייקרוסופט וכל אלה מחזירות את האנשים. זו עובדה. עכשיו גם הממשל יחזיר"