"ירידה של 6% במחיר דירות ללא ממ"ד": הגרף שמראה את השפעת מתקפות הטילים על שוק היד השנייה

לראשונה מציג משרד האוצר ניתוח של עסקאות יד שניה לפי שכיחות העסקאות של דירות שיש בהן ממ"ד, וזאת על רקע התגברות הביקוש למוצר זה במהלך מלחמת "חרבות ברזל". הניתוח נכלל בסקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי שפורסמה היום (ד'). ככלל, מצביע הניתוח על כך ששיעור העסקאות שבוצעו בדירות עם ממ"ד גדול משמעותית מחלקן של דירות אלה במשק, וכי חל גידול בשיעורן החל ממתקפת הטילים האיראנית הראשונה בחודש אפריל. שיעור זה הלך והתמתן בחודשים יולי-אוגוסט, עד לזינוק מחודש בחודש ספטמבר והגעה לרמת שיא בחודש אוקטובר. נתונים ראשוניים לחודש נובמבר מצביעים על עליה נוספת בשיעור זה.

"סביר להניח כי הזינוק המחודש בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שניה החל מחודש ספטמבר חל על רקע התגברות הירי הרקטי בחודש ספטמבר מכיוון לבנון, במקביל לתחילת הפעולה הקרקעית של צה"ל בלבנון. בנוסף, סביר שתרמה לכך המתיחות הגוברת מול איראן וההמתנה למתקפה שניה מצידה, שלבסוף התרחשה ב-1 לאוקטובר".

על פי הנתונים, שיעור העסקאות בדירות עם ממ"ד נע בין 53% ל-58%  מתוך כלל עסקאות היד השנייה, בעוד ששיעור הדירות עם ממ"ד בישראל עומד כיום על כ-38%.עוד נמצא כי "אזורי ירושלים והשרון בולטים עם גידול משמעותי בשיעור הדירות עם ממ"ד בעסקאות יד שניה לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן" התעצמות הירי מלבנון בספטמבר-אוקטובר הביא לגידול מחודש בשיעור עסקאות בדירות עם ממ"ד, כאשר בתל אביב זינק שיעור זה ל-38%, לעומת 24% בלבד של דירות עם ממ"ד בתל אביב.

דווקא בחיפה שבה הורגשה התעצמות הירי מלבנון בצורה הדרמטית ביותר, לא הורגשה עלייה דרמטית בשיעור עסקאות עם ממ"ד. נתון זה הוסבר ע"י הכלכלן בשיעור נמוך במיוחד של דירות עם ממ"ד בעיר (19%), נתון שיש בו כדי להשפיע על היקף העסקאות הדירות מסוג זה.

פרמטר נוסף שנדבר הוא השפעת הממ"ד על מחירה של הדירה, וגם כאן נמצאה השפעה: "מחירה הממוצע של דירת יש שניה עם ממ"ד באזור המרכז שנרכשה בידי משחלפי דיור... חזרה לרמתה מתחילת השנה. מחירה הממוצע של דירה ללא ממ"ד ירד באותה תקופה ב-5.7%". ממצאים דומים עלו גם בקרב רוכשי דירה ראשונה באזור זה".

ירידה בהיקף רכישות המשקיעים ותושבי החוץ

בחודש אוקטובר השנה נרכשו 5,111 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. מדובר בגידול של 123% לעומת השפל ההיסטורי שנרשם אשתקד עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, אולם, בהשוואה לאוקטובר 2022 לא חל שינוי מהותי במספר העסקאות, זאת כאשר מספר ימי העבודה בשני חודשים אלו היה דומה. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר על 4,608 דירות, נמוך ב-3% בהשוואה לאוקטובר 2022.

הממצאים היותר-מעניינים בסקירה נוגעים לשוק דירות היד השניה, שבו נרכשו בחודש אוקטובר כ-2,878 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לאוקטובר 2022. זוהי לפי האוצר גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות יד שניה בחודשי אוקטובר ובכלל, מאז תחילת שנות האלפיים.

עוד עולה מתוך הסקירה כי מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2,233 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר 2022 זהו גידול של 20%. בהשוואה לחודש ספטמבר השנה נרשמה ירידה של 37% במכירות אלו. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר ב-1730 דירות גידול של 13% בהשוואה לאוקטובר 2022. בהשוואה לחודש ספטמבר השנה נרשמה ירידה של 38% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי גם בחודש זה הוביל אזור ב"ש את מכירות הקבלנים, עם 325 דירות שנמכרו, כאשר בהשוואה לאוקטובר 2022 מדובר על גידול של 16%. אזור המרכז רשם את הרמה השניה בגובהה במכירות אלו, עם 264 דירות, אולם בהשוואה לאוקטובר 2022 זוהי ירידה של 13%. אזור ירושלים שבלט בחודשים הקודמים עם גידול חד במכירות, במידה רבה על רקע מכירות גבוהות בבית שמש, רשם רמה נמוכה יחסית של עסקאות בחודש אוקטובר, עם 159 דירות בלבד, רמה שמהווה ירידה של 22% בהשוואה לאוקטובר 2022.

רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-828 דירות, כפול מרמת השפל באוקטובר אשתקד, אולם נמוך ב11%  בהשוואה לאוקטובר 2022. שיעור המשקיעים בסך העסקאות עמד על ,16% נמוך במעט מהחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד. שיעור הדירות החדשות מסך רכישות המשקיעים הוסיף לרדת בחודש אוקטובר, לאחר זינוק בתחילת השנה. ירידה זו בולטת במיוחד באזור ת"א, בו נמצא המלאי הלא מכור הגבוה ביותר של דירות חדשות.

רכישות תושבי החוץ בחודש אוקטובר הסתכמו ב-110 דירות, לעומת השפל של 42 דירות באוקטובר אשתקד. בהשוואה לאוקטובר 2022 נרשמה ירידה של 10% ברכישות אלו. מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב- 885 דירות, ירידה של 16% בהשוואה לאוקטובר 2022. בכך הוסיף לרדת בקצב איטי "מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר במהלך אוקטובר נגרעו ממנו כ60 דירות בלבד.

רכישות דירה ראשונה בחודש אוקטובר הסתכמו ב- 2,924 דירות, גידול של 20% בהשוואה לאוקטובר 2022. בכך היה זה הסגמנט היחידי שרשם גידול בעסקאות. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ב-2,421 דירות, גידול של 15% בהשוואה לאוקטובר 2022. בהשוואה לחודש ספטמבר השנה ירדו רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בשיעור של ,39% כאשר במונחים של ממוצע מכירות יומי זוהי ירידה של .21% רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב1,359 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לאוקטובר .2022. בהשוואה לספטמבר השנה זוהי ירידה של 21% במונחי ממוצע מכירות יומי.