מהי קומת קרקע? פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה מעניקה למונח תשובה מפתיעה

באיזו קומה יש לראות כ"קומת הקרקע" של הבניין, כאשר מדובר בבניין עמודים? בית המשפט המחוזי בחיפה נתן לאחרונה מענה מפתיע בסוגיה, כאשר דחה עתירה של 14 תושבי שכונת ורדיה בעיר נגד ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז חיפה, הועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר וחברת רמת ורדיה, היזמית בפרויקט.

סלע המחלוקת היה אופן מדידת גובהם של שלושה בניינים אותם צפויה החברה היזמית לבנות, ואשר לטענת העותרים עלולים להסתיר את הנוף הנשקף כיום מדירתם. שכונת ורדיה, ובפרט בתי העותרים, נמצאים במקום גבוה יותר מבחינה טופוגרפית ביחס לשכונת מעונות גאולה שם נמצא השטח שעליו חברת רמת ורדיה צפויה לבנות שלושה בניינים בני 6-10 קומות. כך בנייני העותרים, שהם בעלי הדירות בקומות התחתונות של הבניין, גבוהים יותר לעומת הבניינים החדשים שצפויים לקום. אולם לטענת העותרים, הקומות העליונות של הבניינים החדשים סמוכות לגובה של הקומות התחתונות בהם הם מתגוררים ויסתירו להם את הנוף הנשקף מדירתם.

להחלטה המלאה של המחוזי

בערר שהגישו לוועדת הערר המחוזית נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה והחברות היזמיות, טענו העותרים כי התוכנית קובעת כי הגובה המקסימלי של המבנים החדשים ייבנה בזיקה ל"מפלס רצפת קומת הקרקע" בבניינים שבהם הם מתגוררים. על כך, יש לציין, לא נסובה מחלוקת כלשהי. המחלוקת כן התעוררה אודות משמעות המונח "מפלס רצפת קומת הקרקע". לטענת העותרים מודבר בקומה הנמוכה ביותר בבניין הכוללת חניות, מחסנים ואת הכניסה הראשית ואילו לשיטת המשיבות מפלס רצפת קומת הקרקע הינו המפלס של קומת המגורים הראשונה בבניינים של העותרים.

בית המשפט סמך את ידיו על קביעת ועדת הערר כי "מפלס קומת הקרקע" ייחשב כמפלס של קומת המגורים הראשונה בבניינים של העותרים:"גם לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, מצאתי שלא להתערב בקביעה של ועדת הערר באופן שבו יש לחשב את מפלס רצפת קומת הקרקע"

הערר נדחה בדעת רוב, כאשר יו"ר ועדת הערר ושניים מחבריה קבעו שגובה המבנים שאושרו בהיתרי הבניה תואם את הוראות התוכנית. בכך קבעה יו"ר ועדת הערר כי "מפלס קומת הקרקע" הינו המפלס של קומת המגורים ולא של קומת העמודים, ולכן ההיתרים שניתנו לא סותרים את התוכנית ואת תוכנית הבינוי המתוקנת, ולפיכך הבקשה נדחתה. נציג מתכננת המחוז בוועדה חלק על עמדה זו וקבע, בדעת מיעוט, כי "גובה המבנים המוחלט, כפי שקבוע בנספח הבינוי, הינו גובה מחייב, שסטייה ממנו מהווה סטייה ניכרת... לא נדרש לבצע פרשנות לגבי הוראות התוכנית ולגבי המונח 'מפלס רצפת קומת הקרקע', שכן די בבדיקת הנתונים המוחלטים שבנספח הבינוי המחייב".

בעתירתם טענו העותרים שיש להתערב בהחלטת ועדת הערר, אך סגנית נשיא בית המשפט, השופטת תמר נאות פרי, דחתה כאמור את העתירה. "תכנית הבינוי קובעת כי את הגובה המרבי של המבנים החדשים יש לקבוע בזיקה לבניינים הגובלים בשכונת ורדיה ומוסכם על כולם כי הגובה המרבי לא יעלה על מפלס רצפת קומת הקרקע", כתבה בפסק הדין, "גם לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, מצאתי שלא להתערב בקביעה של ועדת הערר באופן שבו יש לחשב את מפלס רצפת קומת הקרקע". בכך סמך בית המשפט את ידיו על קביעת ועדת הערר כי "מפלס קומת הקרקע" ייחשב כמפלס של קומת המגורים הראשונה בבניינים של העותרים.

את העותרים במשפט ייצג עו"ד אריה לוין, את ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ייצג עו"ד אלעד חן, את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ייצג עו"ד דגנית קורן ואת חברת רמת ורדיה ייצגו עו"ד אריאל פלביאן ועו"ד רני הירש.