לא בדיוק חיפה, אבל בערך: השכונה שמציעה דירת 4 חדרים חדשה ב-1.5 מיליון שקלים

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – קריית חיים מערבית, חיפה. 

קריית חיים מערבית ממוקמת במזרח חיפה, מזרחית למפרץ חיפה, דרומית לקרית ים ושכונת קריית שמואל, מערבית למסילת הרכבת ולשכונת קרית חיים מזרחית. היא הוקמה במהלך שנות ה-50 של המאה הקודמת, בעקבות העלייה ההמונית והצורך להרחיב את קריית חיים, ובניגוד לקריית חיים המזרחית, כללה רבי קומות. הרחובות שממערב מסילת הברזל ועד לשדרות וורבורג מהווים אזור חיץ בין קריית חיים המזרחית למערבית. שכונת קריית חיים מנוהלת על ידי עיריית חיפה והיא הרובע הצפוני ביותר של העיר. היא מופרדת מהעיר על ידי האזור התעשייתי שקוטע את הרצף האורבני מדרום.

על אף היותה חלק מחיפה, הקשר בין השכונה לחיפה, מבחינת חיי התושבים, אינו שונה מזה של כל פרוור לעיר. גם תמהיל האוכלוסיה שונה, ובעוד שהמדרג הסוציו-אקונומי של חיפה על פי הלמ"ס הוא 7 מתוך 10, המדרג של קריית חיים מערבית נמוך משמעותית ועומד על 4 מתוך 10. הדבר בא לידי ביטוי גם ברמת מחירים נמוכה משמעותית לעומת העיר האם. בעוד שבחיפה כולה יעמוד מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה על 2.4-2.5 מיליוני שקלים, בקריית חיים מערבית ינוע המחיר בטווח של 1.5-1.7 מלש"ח.

רמת נגישות הכבישים בקריית חיים מערבית סבירה - לשכונה רשת רחובות צפופה יחסית שמאפשרת פיזור תנועה טוב, וגישה לשדרות ורבורג הראשיות שמובילות לכביש 4 ולמחלף מבוא כרמל, אך רשת הרחובות חסומה לכיוון מערב ודרום על ידי הים וחוות המיכלים. גם התחבורה הציבורית סבירה - החצי המזרחי של השכונה נמצא במרחק הליכה של עד כ-15 דקות מתחנת הרכבת, ולאורך הדופן המזרחית עובר קו מטרונית (אוטובוסים בתדירות גבוהה בנתיב בלעדי), אך שירות האוטובוסים בתוך השכונה מאפשר הגעה למספר מוגבל של יעדים, ולרוב היעדים נדרשת החלפת אוטובוס, כך ששירות התחב"צ לתושבי החצי המערבי של השכונה לא טוב.

בין חציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024 נרשמה בשכונה עלייה של כ-5% במחיר דירה, לצד עליה של כ-7% בכמות העסקאות  - עלייה דומה לזו שנרשמה בכלל חיפה בתקופה הזו. 

כרטיס ביקור - חיפה

מיקום: מישור החוף הצפוני, על קצה רכס הכרמל ומרגלותיו, לרבות מפרץ חיפה

תושבים (2024): 298,293

גידול אוכלוסייה: 2%, ריבוי טבעי 815, מאזן הגירה 2080-, עולים בהשתקעות ראשונה 7146

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 2,439 עסקאות, חציון 1 2024 - 2,477 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-5% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-5% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-1.5% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• גבעת זמר - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות על רכס הכרמל

• מורדות ורדיה - כ-340 דירות בפרויקט חדש במורדות שכונת ורדיה הותיקה

• רמת הנשיא - תוספת של כ-550 דירות לשכונה החדשה במערב העיר

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אחוזה (141 פרויקטים)

• מרכז הכרמל (100 פרויקטים)

• שמבור (92 פרויקטים)

• נוה שאנן (74 פרויקטים)

• כרמליה (65 פרויקטים)

• בת גלים (39 פרויקטים, כולל שני פרויקטי פינוי בינוי גדולים שיוצאים אל הפועל ב-2024/25)

• נווה דוד (פרויקט פינוי בינוי גדול - פינוי 218 דירות, הקמת 964 דירות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• מבואות דרומיים - שכונה חדשה עם כ-5,000 דירות, דרומית לשכונת נאות פרס ואצטדיון סמי עופר

• רמת גוראל - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות במורדות הכרמל המערבי

• מש"א 7200 - בסיס תחזוקה גדול של צה"ל שמיועד לפינוי, צפונית למת"מ ומרכז חוף הכרמל

• בה"ד חיל הים - בסיס ההדרכה מיועד לפינוי ובמקומו יוקמו כ-1,300 דירות

• תמ"א 75 / שער המפרץ - פינוי התעשייה הפטרוכימית ממפרץ חיפה, הקמת רובע מגורים ותעסוקה חדש עם מעל ל-100 אלף דירות חדשות ומיליוני מ"ר של תעסוקה ומסחר, וכן פארקים מטרופוליניים

• מורדות לינקולן ותל אהרון - שכונה חדשה עם כ-3,000 דירות חדשות למרגלות שכונת אחוזה

• קרית אליעזר וקרית אליהו - התחדשות עירונית של שכונות מבני השיכון הוותיקות, עם תוספת של כ-9,500 דירות. מתחמים רבים נמצאים בשלבי קידום וצפויים לצאת לביצוע במהלך העשור הקרוב

מספר היתרים בשנה האחרונה: 81 פרויקטים, 40 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 22 בבנייה חדשה, 10 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 6 בהריסה שלא מכח תמ"א, 2 במחיר למשתכן, 1 בפינוי-בינוי

קריית חיים מערבית - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, צפונית לחוות המיכלים, מזרחית למפרץ חיפה, דרומית לקרית ים ושכונת קריית שמואל, מערבית למסילת הרכבת ושכונת קרית חיים מזרחית

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 8,780

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 25,000

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס): 4,351

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 10,000

מדד חברתי-כלכלי (2021): 4 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: סבירה - לשכונה רשת רחובות צפופה יחסית שמאפשרת פיזור תנועה טוב, וגישה לשדרות ורבורג הראשיות שמובילות לכביש 4 ולמחלף מבוא כרמל, אך רשת הרחובות חסומה לכיוון מערב ודרום על ידי הים וחוות המיכלים.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - החצי המזרחי של השכונה נמצא במרחק הליכה של עד כ-15 דקות מתחנת הרכבת, ולאורך הדופן המזרחית עובר קו מטרונית (אוטובוסים בתדירות גבוהה בנתיב בלעדי), אך שירות האוטובוסים בתוך השכונה מאפשר הגעה למספר מוגבל של יעדים, ולרוב היעדים נדרשת החלפת אוטובוס, כך ששירות התחב"צ לתושבי החצי המערבי של השכונה לא טוב.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה - ברחובות הראשיים שמקיפים את השכונה יש שבילי אופניים, ואלה מתחברים לשבילים נוספים איתם ניתן להגיע לשכונות קרית ים. עם זאת, כרגע חסר חיבור לתחנת הרכבת, וכן לקריות שממזרח לה. עם זאת, רשת שבילים שתוקם בשנים הקרובות במימון המדינה ובביצוע חברת 'חוצה ישראל' תיצור חיבורים חדשים לקריות.

מוקדי משיכה: 

• חוף רחצה

• תחנת רכבת 'קרית חיים'

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-5% במחיר דירה. עליה של כ-7% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

קבוצת יהודה לוי -עיבוי בינוי

בתכנון

לידר את רפאלי בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-538 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 520 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 4,483 יח"ד

 למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן