המחוזי הכריע: ניתן לגבות היטל השבחה על תוכנית המרתפים של תל אביב במועד הוצאת ההיתר

ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית המרתפים של תל אביב-יפו (ע'1) במועד שבו אושרה הבקשה להיתר ושבו זכויות הבניה שהעניקה התוכנית מתממשות בפועל. כך קבע בשבוע שעבר בית המשפט המחוזי בתל אביב, שדן בערעור שהגישה הוועדה המקומית תל אביב על הכרעת ועדת הערר שקבעה כי לא ניתן לחייב את הנישומה - חברת אשדר - בהיטל. על אף שבמקרה הספציפי שבו דן השופט גלעד הס מדובר בהיקף שטח מצומצם יחסית אשר ההיטל בגינו היה מצוי במחלוקת, לפסיקה חשיבות עקרונית שעשויה להביא לתוספת היטלי השבחה בעשרות פרוייקטים נוספים ברחבי העיר.

המדובר בפרויקט במגרש שבו בעבר ניתנו זכויות ל-18 דירות, שכל אחת מהן נהנתה מזכויות בניה של מחסן בשטח 6 מ"ר. בשנת 2003, עם אישור תוכנית המרתפים העירונית, ע'1, הוגדל השטח הפוטנציאלי של המרתפים מהם עשויה כל דירה ליהנות ל-12 מ"ר. אלא שמדובר היה בהשבחה תיאורטית בלבד, שכן הגדלה שכזו לא היתה משתלמת, אלא במקרה של הריסה ובניה של הבניין כולו מחדש.

להחלטה המלאה של המחוזי

לפני מספר שנים, במסגרת פרויקט תמ"א 38 שקידמה אשדר , אכן הגיעה ההזדמנות המדוברת, ובמסגרת הפרויקט ניתן לחברה היתר לבניית בניין בן 45 דירות במגרש, שמתוכן ל-23 דירות ניתן מחסן בהצמדה. בעקבות הוצאת ההיתר הנפיקה הוועדה המקומית שומת היטל המחייבת את החברה בהיטל בגין הזכויות בתוכנית ע'1, החברה הגישה שומה נגדית, והדיון עבר לשומה מכרעת ולאחר מכן לוועדת ערר.

בין הצדדים שררה הסכמה כי במועד אישור תוכנית ע'1 לא ניתן היה לחייב בהיטל השבחה , ולגבי סוגיית החיוב בעת אישור הבקשה להיתר, הכריעה ועדת הערר לטובת אשדר . על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית תל אביב ערעור לבית המשפט המחוזי.

בפסק דינו הגדיר השופט הס את מהות המחלוקת, וכתב כי "השאלה העקרונית שעומדת לפתחו של בית משפט זה הינה, האם אפשר לחייב את הנישום בהיטל השבחה שלא למועד שבו אושרה תכנית ע'1, אלא למועד בו אושרה הבקשה להיתר, וזאת בעבור אותם שטחי המחסן שנוספו לדירות החדשות שאושרו במסגרת הבקשה להיתר", והשיב כי "אני סבור כי הן תכלית היטל ההשבחה והן הפסיקה בנושא מצדיקים במקרה שלפני סטייה מהכלל ומתן אפשרות לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית ע'1 בעת אישור הבקשה".

"התעשרות שלא ניתן היה לחייב את המשיבה בגינה בעת אישור תוכנית המרתפים" 

בנימוקיו כתב כי אמנם דרך המלך היא חיוב בהיטל השבחה במועד אישר התוכנית, אך ניתן לקבוע לכלל זה חריגים. "נדבך מרכזי בהצדקה, או בשלילה, של הטלת היטל השבחה על הנישום, הינו בחינה האם הנישום אכן התעשר מהפעולה התכנונית. במקרה שלפני המשיבה, הנישומה, התעשרה במועד אישור הבקשה להיתר כתוצאה מתוכנית ע'1, וזאת כאשר ניצלה שטח מחסן דירתי נוסף לדירות שנוספו בבקשה להיתר, כאשר תוספת השטח מקורה בתוכנית ע'1". עוד הדגיש כי מדובר בהתעשרות שלא ניתן היה לחייב את המשיבה בגינה בעת אישור תוכנית ע'1, ומכאן קיימת הצדקה לקבוע חריג לכלל.

השופט: "מצד אחד במועד אישור תוכנית ע'1 אין התעשרות מכוח תוספת שטח מחסנים עודף לדירות שטרם אושרו, וספק אם יאושרו בעתיד, כך שאין זה ראוי לחייב בהיטל השבחה בגין פוטנציאל רחוק זה. מצד שני, במועד אישור הבקשה להיתר התקיימה התעשרות בפועל, ברורה וודאית, כתוצאה משטח המחסנים העודף לדירות החדשות"

"מצד אחד במועד אישור תוכנית ע'1 אין התעשרות מכוח תוספת שטח מחסנים עודף לדירות שטרם אושרו, וספק אם יאושרו בעתיד, כך שאין זה ראוי לחייב בהיטל השבחה בגין פוטנציאל רחוק זה. מצד שני, במועד אישור הבקשה להיתר התקיימה התעשרות בפועל, ברורה וודאית, כתוצאה משטח המחסנים העודף לדירות החדשות".

בנימוקיו, הראה השופט הס כי החלטתו תואמת עקרונות שכבר נקבעו בפסיקה לגבי מקרים חריגים שבהם יש לחייב בהיטל רק במתן היתר ולא באישור התוכנית עצמה. ביניהן: פס"ד אליק רון הידוע, אשר בו קבע העליון כי זכויות מכוחה של תמ"א 38 הן "זכויות צפות" ואין לחייב בגינן היטל השבחה בעת מכר, וכן פס"ד גוזלן שעסק בסוגיית דומה לגבי תוכנית המרתפים בהרצליה והגיע לתוצאה דומה.

באי כח הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו היו עו״ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן קורן זמיר ושות'. בא כח המשיבה הוא עו״ד שלומי מערבי. לא נקבע צו להוצאות.