"לבטל את כל ההקלות זה לשפוך את התינוק עם המים. התב"עות לא נותנות מענה לכל האתגרים בשלב ההיתר"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים וראש מנהל תכנון ותשתיות. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, על מספרי התחלות הבנייה הדי מדהימים בעיר, איך בונים תוך שמירה על השטחים הירוקים, האם הבניה לגובה היא חלק ממדיניות סדורה ועל תהליך ההתחדשות המואץ שעוברות שכונות בעיר.

לצפייה: 

להאזנה:

לספוטיפיי
לאפל

מספרי התחלות הבנייה שלכם די מדהימים. לא כל רשות מתלהבת מבנייה מסיבית למגורים,  אפשר להגיד אפילו ההפך. תסביר לי את המוטיבציה.
"יש הבנה שנדרש היצע כדי להתמודד עם שאלת עצם היכולת לייצר את כמות יחידות הדיור שצריך לאוכלוסיית ירושלים הנוכחית וגם העתידית. בסופו של דבר צריך להבין את ההיבט של הגידול הדמוגרפי של העיר, אם אנחנו רוצים לדאוג לכך שלילדים שלנו ולנכדים שלנו תהיה אופציה לקנות דירה. בכלל, מדינת ישראל צומחת בקצב גידול של שני אחוז בשנה, זה קצב גידול מעריכי אקספוננציאלי.

"בירושלים יש לנו מדיניות סדורה איפה בונים ואיפה לא בונים. אם לא יהיה היצע, המחירים יזנקו ובכלל לא בטוח שתהיה לך יכולת לקנות דירה. אז קח את כל העניין הזה: הצורך להתחדש, הצורך לייצר מענה אמיתי לביקוש הקיים - אז צריך לעשות. ואני אומר לכם שהעיר מתחזקת משמעותית בזכות המהלכים האלה, כי כשלא בונים ולא מייצרים אז כל האוכלוסיות מדירות את עצמן מהעיר כי אין פתרונות. אני חושב שחיזוק העיר עובר דרך עידוד דיור וגם תעסוקה וגם תנועה ותחבורה והרבה מאוד מהלכים שאנחנו עושים היום שגורמים לעיר להיות כפי שהיא".

אבן טוען כי יזמים ומשקיעים רוצים להגיע לעיר, למרות המצב הסוציו אקונומי הנמוך שלה. "זה קצת  טעה, מצד אחד יש שכונות מאוד חזקות ויש שכונות קשות יותר ואנחנו מכירים את זה וזה בסדר גמור. הרעיון זה איך בונים בכל השכונות, לכל האוכלוסיות. אני חייב להגיד שאנחנו רואים את הביקושים, והביקושים לירושלים הם דרמטיים. רואים את זה בנתונים שקיימים היום, גם ליחידות דיור וגם לתעסוקה. הביקוש פנומנלי, גם בגלל התחבורה שאנחנו מייצרים, גם בגלל המרכזיות של ירושלים כעיר בירה, עיר מטרופולינית, עיר היסטורית.

"רואים את זה גם ברמה של ביקושים בינלאומיים. היום אנחנו מזהים גלי עלייה שרוצים להגיע לירושלים ולקנות בה דירה ולגור בה. קח אפילו את מזג האוויר, אנשים באים ואומרים לי שהם רוצים לגור בירושלים בגלל מזג האוויר. תחבר את זה לתחבורה, להסעת ההמונים, לדיור שאנחנו עושים. בסופו של דבר ירושלים זאת עיר שרוצים לגור בה ולעבוד בה, ואנחנו מזהים ורואים את זה ולכן אפשר להיות רגועים. כל דירה בירושלים תימכר ויזמים אומרים לנו שהפרויקטים נחטפים, גם המגורים וגם התעסוקה, בסדרי גודל שאפילו הם לא מכירים ולא האמינו שזה יקרה" .

"בנייה גבוהה אף פעם לא הייתה מטרה"

"המדיניות העירונית של הבנייה העירונית יושבת על שלוש רגליים עיקריות", אומר אבן. "רגל אחת זה התחדשות עירונית . לקחת את השכונות הוותיקות, אבל לא ותיקות מדי. שכונות שנבנו בשנות ה- 50. שנות ה-60, שנות ה-70, כמו קריית יובל, קריית מנחם, קטמונים. תקן רעידות אדמה נכתב בשנות ה-80, זה אומר שכל בניין שנבנה לפני, לא נבנה לפי התקן. כלומר זה צורך בהתחדשות עירונית שהוא משמעותי וחשוב ודרמטי ואנחנו באמת מקפידים לעשות. זה המנוע האמיתי של בעיר, הקטר של הדיור בעיר עובר דרך התחדשות עירונית.

"אנחנו מזהים גלי עלייה שרוצים להגיע לירושלים ולקנות בה דירה ולגור בה. בסופו של דבר ירושלים זאת עיר שרוצים לגור בה ולעבוד בה, ואנחנו מזהים ורואים את זה ולכן אפשר להיות רגועים. כל דירה בירושלים תימכר ויזמים אומרים לנו שהפרויקטים נחטפים"

"פאה שנייה של המשולש זה שמירה על השטחים הירוקים. תראו, ירושלים זו עיר מאוד מעניינת, שכבר מהיציאה מהחומות שהתחילה אי שם באמצע המאה ה-19. בהתחלה רוב האוכלוסייה של ירושלים התרכזה באזור חומות העיר העתיקה, ובמהלך של בסביבות ה-150 שנה פלוס מינוס העיר הלכה והתרחבה והגיעה עד לפאתי השכונות שאנחנו מכירים אותן. כשאתה עולה ועובר את מוצא ואתה מתחיל לראות את כל יער ירושלים פרוס לפניך, יש לזה משמעות משמעותית גם בהיבט האקולוגי והסביבתי וגם בהיבט של זהות העיר. ירושלים הרים סביב  לה. זה גם דבר מאוד מאוד לעיר בהיבט הפרוגרמטי שלה. כי היום, כשאנחנו בונים בקריית יובל, לדוגמה, אנחנו מתבססים גם על השטחים הירוקים שסובבים אותה והשטחים הפתוחים כדי לייצר את כל המענים שצריך, אפילו לאותן יחידות דיור.

"הזרוע השלישית זה נושא העיר ההיסטורית, אותן שכונות שנבנו בשנת 1948 ומטה. דרך אגב, גם בתוך השכונות הקיימות יש אלמנטים היסטוריים. אנחנו שומרים על השימור החשוב מכל משמר. אין מגדל בכל מקום. אנחנו יודעים איפה אנחנו עושים בנייה גבוהה, איפה מקפידים על בנייה מקומית, איפה עושים התחדשות עירונית ואיפה מקפידים לא לחרוג אפילו על חצי קומה מעבר למה שקיים במדיניות, כי אנחנו מאמינים שירושלים ההיסטורית צריכה להישאר היסטורית וזה החיזוק שלה".

הייתה כתבה מקיפה לפני כמה חודשים ב'הארץ' שמישהו ספר והגיע לאיזה 400 מגדלים ברחבי העיר בגבהים של 40-50 קומות. לא לקחתם את זה צעד אחד רחוק מדי? בסוף זו עיר היסטורית, עיר עם אופי.
"בנייה גבוהה אף פעם לא הייתה מטרה. כורח המציאות בהתחדשות עירונית זה גם בנייה גבוהה. יש מדיניות שמדברת על עצימות של בנייה לאורך הרכבת הקלה. זהות העיר עוברת דרך הפרויקטים שאנחנו עושים, ולכן יש הבדלה בין האזורים ההיסטוריים השמורים של ירושלים. מצד אחד יש נקודות מבט וקווי רכבת שאנחנו שומרים עליהם, מצד שני, אזורי התחדשות. צריך להבין שהזהות של העיר מתבססת על העובדה שירושלים זאת עיר של 3,500 שנה שנבנתה שכבה אחרי שכבה.

"אני יכול לייצר מגדלים או בנייה גבוהה לאורך ציר יפו ברכבת הקלה שהוא אזור היסטורי, אבל הוגדר במדיניות רכבת קלה וגם מדיניות קו הרכס של ירושלים שאפשר לבנות לגובה לאורך הציר. לעומת זאת, מטר משם, באזור נחלאות ונחלת שבעה, אתה רואה ירידה דרמטית בגובה, תוך שמירה על הגגות האדומים".