חברת תכנון חתמה על הסכם סופי לתכנון שכונה בתעריף זול, ואז תבעה מיליונים. כך הכריע ביהמ"ש

"הסכם פאושלי", הידוע גם כ"חוזה מפתח", הוא הסכם שבו התמורה נקבעת מראש עבור ביצוע עבודה מסוימת, ללא תלות בכמויות או במדידות. לדוגמה, בפרויקט בנייה, הקבלן המבצע מתחייב למסור למזמין כמות מסוימת של דירות גמורות וראויות למגורים על פי מפרט טכני מוסכם מראש, תמורת מחיר מוסכם וקבוע מראש, כאשר הקבלן הוא שנושא לבדו בכל עלויות הבנייה והחומרים. עם זאת, כל עבודה שאינה מפורטת או נזכרת במפרט הטכני ובתוכניות הבניה, אינה כלולה במסגרת המחיר הפאושלי של ההסכם, ויהיה על המזמין לשלם עבורה בנפרד.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שנדרש להכריע במחלוקת בין צדדים שהתקשרו בהסכם לתכנון שכונת מגורים חדשה במועצה המקומית שלומי. בית המשפט התבקש לקבוע האם מדובר ב"הסכם פאושלי" או ב"הסכם מדידה", לפיו יש לחייב את המועצה ואח' בתשלום נוסף בגין שינויים שבוצעו במהלך הפרויקט.

נסיבות המקרה:

עסקינן בתביעה חוזית-כספית על סך של למעלה מ- 8.3 מיליון שקל. התובעת, חברת "ינון תכנון ייעוץ ומחקר בע"מ", נבחרה במכרז שפרסמה מועצה מקומית שלומי לתכנון שכונת מגורים חדשה בת כ-1,200 יחידות דיור, שטחי ציבור, מסחר ופארקים, במימון רשות מקרקעי ישראל (רמ"י"). החברה, בעלת ניסיון רב בתכנון יישובים, זכתה במכרז לאחר שהציעה הנחה משמעותית על תעריפי משרד הבינוי והשיכון . בין החברה לבין המועצה נחתם הסכם, שבו נקבעה תמורה כוללת, מוסכמת וקבועה מראש בגובה 3.4 מיליון ש"ח, ללא קשר לכמויות העבודה בפועל. ההסכם כלל שני שלבים בתכנון: שלב א – תכנון מוקדם, ושלב ב' – תכנון מפורט ופיקוח עליון. בתום תכנון שלב א', המועצה ורמ"י החליטו על שינוי דרמטי בפרויקט, לפיו המתחם נשוא הפרויקט יחולק לארבעה מתחמים עיקריים עם שלושה שלבי ביצוע בכל אחד.

לטענת החברה, החלטה זו שהתקבלה באופן חד צדדי, שינתה את אופי הפרויקט, היקפו, משך ביצועו והתשומות להן נדרשה החברה. לטענתה, שינוי זה, הגדיל את היקף העבודה ודרש ממנה משאבים נוספים. לאור זאת, בשנת 2017, כארבע שנים לאחר תחילת הפרויקט, דרשה החברה תוספת שכר של למעלה מ- 8 מיליון שקל. זאת בטענה כי התמורה המקורית לא כיסתה את העלויות שנוספו בעקבות השינויים בפרויקט.

המועצה ורמ"י החליטו על שינוי דרמטי בפרויקט, לפיו המתחם נשוא הפרויקט יחולק לארבעה מתחמים עיקריים עם שלושה שלבי ביצוע בכל אחד. לטענת החברה, החלטה זו, שהתקבלה באופן חד צדדי, שינתה את אופי הפרויקט, היקפו, משך ביצועו והתשומות להן נדרשה החברה. מנגד, טענו המועצה ורמ"י כי ההסכם בין הצדדים קובע תמורה קבועה ומוסכמת מראש (הסכם פאושלי), וכי כל שינוי מצריך אישור בכתב - אותו לא סיפקה החברה

מנגד, טענו המועצה ורמ"י כי ההסכם בין הצדדים קובע תמורה קבועה ומוסכמת מראש (הסכם פאושלי), וכי כל שינוי מצריך אישור בכתב - אותו לא סיפקה החברה. לתמיכה בטענה זו, הפנתה המועצה לסעיף 6.8 להסכם, שבו נקבע: "התמורה הנקובה בהסכם זה ו/או לפיו הינה ממצה וסופית וכי המתכנן לא יהיה זכאי לכל תמורה אחרת זולתה מכל סוג שהוא, אלא אם נקבע אחרת בהסכם זה".

המועצה טענה כי ההחלטה על חלוקת הפרויקט לשלבים הינה החלטה משותפת שהתקבלה בהסכמת הצדדים. החלטה זו היטיבה עם החברה – שלא עמדה בלוח הזמנים הקבוע בהסכם נכון למועד ההחלטה – ואף היוותה שיקול מכריע לחברה בהחלטה המשותפת לחלק את הפרויקט. 

כמו כן, חלוקת הפרויקט לשלבים לא שינתה את התשומות והמשאבים שנדרשו מטעם החברה. המועצה ציינה כי החברה קיבלה בעבר שתי תוספות שכר שאושרו בכתב, והדרישה הנוספת אינה עומדת בתנאי ההסכם. רמ"י, מצידה, הדגישה כי היא אינה צד להסכם אלא רק מממנת, ולכן אינה נושאת באחריות כלפי החברה, וכי דין התביעה נגדה להידחות. 

החלטה:

באשר לתביעה נגד רמ"י: בית המשפט דחה את התביעה נגדה מחמת היעדר יריבות והיעדר עילה. נקבע כי רמ"י איננה צד להסכם, אלא גוף מממן בלבד, ותפקידה מתמצה בבדיקת החשבונות והעברת כספים למועצה במסגרת תקצוב הפרויקט. בית המשפט קבע כי ההתנהלות והתכתובות שבין החברה לבין רמ"י מעידות כי החברה לא ראתה ברמ"י צד להסכם, ובפרט כאשר הבקשות להגדלת שכר הטרחה הופנו למועצה ולא לרמ"י. יתרה מכך, בהיעדר התחייבות בכתב מצד הגורמים המוסמכים מטעם רמ"י וללא אישור תקציבי, לא קמה עילת תביעה כלפי רמ"י.

באשר לתביעה נגד המועצה המקומית שלומי, קבע ביהמ"ש כי מדובר בהסכם סגור, שבו כל התנאים מוגדרים מראש, ואין צורך להעניק לו פרשנות יצירתית. כמו כן, למרות היעדרה של המילה "פאושלי" בהסכם, נלמד מלשונו ומהתנהלות הצדדים, כי הצדדים התכוונו להסכם פאושלי - כלומר, תמורה כוללת, מוסכמת וקבועה מראש, אשר אינה תלויה בכמויות או במדידה

באשר לתביעה נגד המועצה המקומית שלומי: המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסבה סביב סיווגו של  ההסכם – האם מדובר ב"הסכם מדידה", המבוסס על כמויות ותוצרי תכנון בפועל או שענייננו ב"הסכם פאושלי", המבוסס על מחיר קבוע וכולל מראש. בית המשפט קבע כי מדובר בהסכם סגור, שבו כל התנאים מוגדרים מראש, ואין צורך להעניק לו פרשנות יצירתית. כמו כן, למרות היעדרה של המילה "פאושלי" בהסכם, נלמד מלשונו ומהתנהלות הצדדים, כי הצדדים התכוונו להסכם פאושלי - כלומר, תמורה כוללת, מוסכמת וקבועה מראש, אשר אינה תלויה בכמויות או במדידה.

בהקשר לכך, ציין בית המשפט את הלכת "ביבי כבישים", שבה נקבע כי בחוזים עסקיים סגורים, שבהם כל התנאים ברורים ומוגדרים מראש, יש להעניק ללשון החוזה משקל מכריע, ולפעול על פי הנחיותיהם הכתובות של הצדדים, מבלי לסטות לפרשנות יצירתית. עוד נקבע, כי בנוסף ללשונו הברורה של ההסכם, היותו של ההסכם "הסכם פאושלי" נלמדת גם מהתנהלות הצדדים בשלב הטרום חוזי. התנהגותה של החברה עצמה מצביעה על כך שפעלה לפי ההבנה שהתמורה הינה סופית וממצה; כאשר נדרשה החברה לבצע עבודות תכנון החורגות מהתוכנית המקורית, היא ביקשה ואושרו לה, שתי תוספות שכר בזמן אמת.

סיכום: בית המשפט דחה את התביעה במלואה, וקבע כי המועצה המקומית ורמ"י פעלו בהתאם להוראות ההסכם. החברה חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 25,000 שקל לכל אחת מהנתבעות.

המסר המרכזי: פסק הדין מחדד את המשמעות של הסכם פאושלי בפרויקטים תכנוניים, כאשר הצדדים מסכימים על מחיר כולל וקבוע מראש, וכל שינוי מחייב אישור כתוב ומוסכם מראש. בית המשפט הדגיש כי התובעת, חברה מנוסה בתחום ההנדסה האזרחית, זכתה במכרז לאחר שהציעה הצעת מחיר נמוכה בשיעור של 30% מתעריפי משרד הבינוי והשיכון . דרישתה לתוספת שכר משמעותית חותרת תחת עקרון הוודאות החוזית ופוגעת בעקרון השוויון שבין המציעים במכרז.

(ת"א 28090-05-20 ינון תכנון יעוץ ומחקר בע"מ נ' מועצה מקומית שלומי ואח').                                                              

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי)