איך תבחרו יזם לפרויקט התחדשות? שאלון בן למעלה מ-150 שאלות מבטיח לבדוק כל פרמטר

"עד שנת 2022, המציאות הייתה ורודה. הכול היה מאוד אופטימי, ערכים לא שמרניים בדוחות הכלכליים של היזמים, מינוף גבוה והרבה מאוד 'סחורה' על המדף. הכל בראייה שהשוק רק יעלה. ב-2023-2024 פוגשים עליית ריבית, מיתון מחירים וירידה במכירות. כמו כן, יש חוסר ודאות, שנת בחירות בשלטון המקומי ומלחמה. זה גורם למצוקה כלכלית קשה מאוד של הרבה מאוד יזמים". כך אמר עו"ד דן הלפרט, בהרצאה מקוונת שהעביר אתמול (ג') בנושא " התחדשות עירונית – איך לבחור יזם ולהישאר בחיים", שנערכה בהנחיית מרכז הנדל"ן במסגרת "בוקר של נדל"ן".

לדברי עו"ד הלפרט, השינוי החד במציאות הכלכלית הביא לכך שכיום "אחת מכל שלוש חברות יזמיות או קבלניות מצויה בסיכון גבוה, כאשר בתקופה המדוברת כ-250 יזמים וקבלנים נקלעו לקשיים". כל זה מחייב כמובן את עורכי הדין המייצגים את הדיירים בהליכי התחדשות עירונית , למשנה זהירות בהליך בחירת החברה היזמית שתוציא את הפרויקט לפועל. "עורכי הדין הם הפרוייקטורים של פרויקט התחדשות עירונית", הבהיר.

לצפייה בהרצאה: 

לעיון במצגת ההרצאה הקלק כאן.

" התחדשות עירונית זה משהו אחר גם לעורכי דין", אמר הלפרט. "זה לא שום דבר ממה שאנחנו מכירים מהעולמות הרגילים, זה מאוד מורכב. יש ריבוי בעלים שאיתם צריך לעשות את העסקה ולקדם אותם, ריבוי יועצים (עו"ד, מפקחים, שמאים, יועצי ביטוח ועוד) וריבוי של שחקני משנה (לעירייה, מנהלת, ועדה מקומית, ועדה מחוזית, תאגידי מים, רמ"י). את כל המורכבות הזו אנחנו צריכים לסדר ולנהל. זו העבודה של עורכי הדין. אנחנו הפרוייקטורים".

"יש הרבה יזמים במדינת ישראל, חלקם טובים וחלקם פחות", המשיך הלפרט, "לכן צריך לנהל תהליך טוב ואיכותי לבחירת היזם לפרויקט. זה לא משהו שעושים על הדרך אלא משהו מאוד מהותי שצריך לעשות בחרדת קודש". אחד הדברים שעושה הלפרט זה מכרזי יזמים לבחירת היזם. לטובת כך פיתח את "שאלון המאה", שאלון עם 150 שאלות בפרמטרים הקריטיים של העסקה. "שיטת העבודה היא כזו שאנחנו עובדים עם השאלון הזה ומעבירים אותו לכל היזמים שמשתתפים במכרז".

השאלון מחולק לסגמנטים רבים שכל אחד עוסק בנושא אחר שקשור לתוכנית ההתחדשות העירונית ובעיקרם זהות היזם. למשל, האם היא חברה קיימת או חברה ייעודית שנפתחת לפרויקט? האם מדובר בחברה פרטית או ציבורית? מי בעלי המניות? מה עדיף, קבלן או יזם? מי בוחר את הקבלן ? נושא נוסף בשאלון הוא הליכים משפטיים: האם מתנהלים נגד החברה הליכים משפטיים? האם החברה נקטה הליכים משפטיים נגד גורם כלשהו? מהו הניסיון של היזם? האם יש לו נסיון בתחום הייזום בכלל או רק בביצוע? ניסיון בעיר רלוונטית? פרויקטים בהליכי תכנון, בעבודה, או שהסתיימו? מה מצבו הפיננסי של היזם? האם היזם יוכל להשיג בנק מלווה, כמה החברה ממונפת, בכמה מוערך ההון העצמי של החברה?

"מצוקה כלכלית קשה של הרבה מאוד יזמים" 

שאלות נוספות בשאלון נוגעות לתכנון: כמה יכולת יש ליזם לקדם תב"ע? תוך כמה זמן תתקבל המלצתה של הוועדה המקומית? עוד עניין הוא האדריכל: מי בוחר את האדריכל? האם הנציגות מעורבת בבחירת האדריכל? האם ניתן להחליף אדריכל ? שאלות נוספות שיש לשאול הן מי הקבלן המבצע? האם היזם עצמו הוא גם הקבלן? האם יש מכרז קבלנים ? מה משך עלייה לקרקע לאחר ההיתר? מה הפיצוי בגין איחור במסירה?

חלק אחר בשאלון עוסק בתמורות שמקבלים הדיירים: מה מקבלים? איך קובעים את השטח החדש? האם תופסת אחידה או דיפרנציאלית? עלייה בקומות, שמירה על כיווני אוויר, במפרט טכני של הדירה והבניין, מתי משלמים דמי שכירות? הובלה (מהדירה הקיימת לדירה חלופית וחזרה, קביעת סכום), קרן תחזוקה, הנחות בארנונה ומימון הליך דייר סרבן.

עוד בהרצאתו סקר הלפרט את שוק הנדל"ן בישראל. לדבריו, למלחמת חרבות ברזל יש השפעה משמעותית. בישראל. על פי סקר של הלמ"ס כ-62% מהעסקים בענף הבינוי על סף סגירה עקב המלחמה ולפי התאחדות הקבלנים הלחימה הביאה לצניחה של 85% בפעילות הבנייה הכוללת בישראל כאשר חובות הקבלנים זינקו ל-677 מיליארד שקל. "יהיו לנו איחורים במסירות וזו תהיה תופעה מאוד משמעותית בשנים הקרובות. זה יגיע לבית המשפט", אומר הלפרט.