שברו את המדד: בית שמש ובת ים מובילות את התייקרות מחירי הדירות בשנים האחרונות

מחירי הדירות בישראל מתייקרים בהתמדה זה למעלה מ-15 שנים. עובדה זו מוכרת היטב לכל מי שחי כאן לאורך התקופה ואין בה חידוש. ואולם לאורך השנים יש ערים שהתייקרו יותר, ויש מי שהרבה פחות - כך עולה מניתוח של נתוני הלמ"ס שערך " מרכז הנדל"ן ". במסגרת הניתוח השווינו את מחיריהן הממוצעים של דירות ארבעה חדרים בערים הגדולות השונות אשר פורסמו לאחרונה, למחירים של סוג נכסים זה משנת 2017 – השנה שבה החלה הלמ"ס בשיטת המדידה הנוכחית. מבדיקה זו עולה כי בבית שמש ובבת ים נרשם שיעור ההתייקרות החד ביותר לדירות מסוג זה, ואילו בבאר שבע ובחיפה חל שיעור ההתייקרות המתון ביותר.

לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) נתונים אודות מחירי הדירות בישראל לרבעון השלישי של שנת 2024. עלות ממוצעת של דירת 3.5-4 חדרים, שהיא הדירה הנפוצה ביותר בישראל, עומדת על 2.2 מיליון שקל. מדובר בעלייה של 5.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 46.5% ביחס לממוצע השנתי של  2017, השנה המוקדמת ביותר אליה ניתן להשוות כיוון שלפני כן הלמ"ס השתמשה בשיטת מדידה שונה.

בחינה מקיפה של הנתונים שערך " מרכז הנדל"ן " מעלה כי על אף שההתייקרות מקיפה את כלל השוק, וכן את כלל האזורים הגיאוגרפיים, בין הערים השונות אשר מופיעות בסקירת הלמ"ס (ערים גדולות בנות למעלה מ-100 אלף תושבים) ישנה שונות גדולה ברמת ההתייקרות הממוצעת שחלה בדירה מאז שנת 2017. שתי הערים שרשמו את ההתייקרות החדה ביותר במחיר דירת ארבעה חדרים ממוצעת הן בית שמש, עם שיעור התייקרות של 66.4%, ובת ים שבה נרשם שיעור התייקרות של 55.8%.

כך, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בבית שמש עמד ברבעון השלישי של 2024 על 2.27 מיליון שקלים, כשבשנת 2017 הוא עמד על 1.36 מיליון שקלים בלבד. מדובר על תוספת של 905 אלף שקל לדירה ממוצעת. ואילו בבת ים עמד מחיר של דירת 4 חדרים בשנת 2017 על 1.85 מיליון שקלים לעומת 2.88 מיליון ש"ח ברבעון השלישי של שנת 2024. מדובר על תוספת של 1.03 מיליון שקלים.

מי שרשמו את שיעור ההתייקרויות הצנוע ביותר הן שתי הערים היותר פריפריאליות מקרב הערים הגדולות. בבאר שבע נרשמה עלייה של 23.4% בלבד במחיר דירת 4 חדרים ממוצעת, שמחירה ברבעון השלישי של 2024 עמד על 1.31 מיליון שקלים ואילו בחיפה נרשמה עלייה של 37.2% במהלך התקופה, למחיר ממוצע של 1.87 מיליון שקלים.

בתל אביב נרשמה עלייה של 44.1%, מעט נמוך יותר משיעור ההתייקרות הארצי. בעוד שמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עמד בשנת 2017 על 3.38 מיליון שקלים, ברבעון השלישי של השנה הנוכחית הוא כבר עמד על 4.87 מיליון שקלים. ומה לגבי ירושלים? שם עלה המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים ב-46.9% ממחיר של 2.1 מיליון שקלים בשנת 2017 למחיר של 3.08 מיליון שקלים ברבעון השלישי של שנת 2024.

ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש לשעבר: "בית שמש כרגע היא כמעט העיר היחידה שמספקת היצע למגזר החרדי במחירים סבירים. זו סוגיה קלאסית של היצע וביקוש. אם היה מספיק היצע למגזר החרדי בבית"ר עלית או במודיעין עלית, היית רואה שזה משפיע על בית שמש וממתן את עליות המחירים בעיר. זה לא רק שבבית שמש יש היצע,  זה גם שאין היצע באף מקום אחר"

יצויין כי ההשוואה נעשתה בין הרבעון השלישי של שנת 2024, שהוא הנתון האחרון הקיים, לממוצע השנתי של שנת 2017. מכיוון ששנת 2024 עדיין לא הסתיימה, נעשתה השוואה נוספת בין הממוצע השנתי של 2017 לממוצע השנתי של 2023. הנתונים מראים שגם במצב כזה שיעור העלייה במחירי הדירות בין השנים 2017-2023 בבית שמש הוא הגבוה ביותר ועומד על 60.7%. עם זאת השניה בדירוג ההתייקרות במקרה זה היא לא בת ים, אלא רחובות,  שבה שיעור העלייה במחירי הדירות עומד על 47.72%.

"העיר היחידה שמספקת היצע במחיר סביר למגזר החרדי"

"הסיבה המרכזית והמשמעותית ביותר לעליית המחירים החדשה של השנים האחרונות בבית שמש, היא שבית שמש כרגע היא כמעט העיר היחידה שמספקת היצע למגזר החרדי במחירים סבירים", מסבירה האדריכלית ענבר וייס שכיהנה כמהנדסת העיר בית שמש בתקופת של בנייה אינטנסיבית בעיר (2019-2023). "זו סוגיה קלאסית של היצע וביקוש. אנחנו מדברים על ביקושים מאוד גבוהים מצד האוכלוסייה החרדית, שאין להם מענה. אם היה מספיק היצע למגזר החרדי בבית"ר עלית או מודיעין עלית, היית רואה שזה משפיע על בית שמש וממתן את עליות המחירים בעיר. זה לא רק שבבית שמש יש היצע,  זה גם שאין היצע באף מקום אחר. זה מה שהופך את בית שמש לשוק רותח".

לטענת השמאים יניב רפאל ויהושוע לוי ממשרד יניב רפאל שמאות אשר פועלים בבית שמש, העיר בתנופת בנייה אדירה, גם של התשתיות, מה שמושך אליה המון אנשים, בעיקר בקרב האוכלוסייה החרדית. "לבית שמש יש מיקום מצוין. יש היום רכבת שמעלה את מחירי הדירות. זה מחבר את בית שמש לתל אביב ולירושלים. זה משך הרבה אנשים מהציבור החרדי שהסתער על העיר. מכרו מאות דירות ביום, הייתה עלייה מטורפת בביקושים".

לדברי רפאל ולוי, בית שמש משכה אליה גם לא מעט משקיעים  ש"פשוט הבינו שהם קונים בבית שמש במיליון שקל דירה ואחרי שנה זה הופך ל-1.2 מיליון ואחרי שנה ל-1.4 מיליון. המון קנו שם דירות להשקעה. פשוט לקחו מימון מהבנקים והמחירים עלו ועלו ועלו. המחירים בירושלים ובבני ברק הרבה יותר יקרים. זוגות צעירים גרו ביחידות דיור בירושלים במרתפים ושילמו 4-5 אלף שכירות. פתאום הם ראו שיש שכונה חדשה בבית שמש, מפותחת, צעירה, אז כולם רצו לשם".

ראובן כהן, שמאי מקרקעין נוסף שפועל בבית שמש מצביע על נקודות נוספות בגללה עלו מחירי הדירות בעיר. "בצד ההיצע, יש מחסור בקרקעות. העיר יושבת בעמק האלה והיא מוקפת שטחים ירוקים שלא מאפשרים התפתחות למרחב. ברמת הביקוש, יש ביקושים מאוד גבוהים. מי שלא יכול להרשות לעצמם לגור בירושלים עובר לבית שמש. הקרבה לירושלים תרמה לחיזוקם של הקהילה החרדית והקהילת העולים האנגלוסקסית בעיר. דבר נוסף, העיר בית שמש התפתחה יפה ברמת התשתיות, הקמת הרכבת בעיר גורם לאוכלוסייה רבה להגיע לעיר, הרחיבו את כביש 38 בצורה משמעותית ובנו מחלפים שגרמו ליציאה קלה מהעיר, וחשוב לא פחות, פיתחו את אזורי התעשייה של העיר שקרובים מאוד לצירי תחבורה ראשי. יש יותר תעסוקה בעיר וזה הגביר את הביקושים".