התנגדה לתביעת אחותה לביצוע פירוק שיתוף בנכס, בשל קידומו של פרויקט התחדשות. ביהמ"ש הכריע

פירוק שיתוף הוא מקרה שבו אחד מהשותפים בנכס מקרקעין מבקש להביא את השותפות בנכס לכדי סיום. עקרון-על בחוק המקרקעין הוא שכל שותף זכאי בכל עת, לדרוש את פירוק השיתוף.  לעיקרון זה ישנם מספר חריגים בחוק. כגון: קיום תניה מוסכמת המגבילה את פירוק השיתוף; חוסר תום לב; שימוש לרעה בזכות, ועוד. 

פירוק השיתוף ייעשה על-פי הסכם בין השותפים, ובהיעדר הסכם שכזה – על-פי צו בית המשפט. דרך המלך לפירוק השיתוף היא חלוקת הנכס "בעין". כלומר, חלוקה פיזית של הנכס, כך שכל אחד מהשותפים יקבל חלק מהנכס. במקרה שבו לא ניתן לבצע חלוקה בעין של הנכס, פירוק השיתוף ייעשה לרוב בדרך של מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בחיפה, אשר דן בשאלה - האם קיומו של פרויקט פינוי בינוי מצדיק סטייה מעקרון העל בחוק המקרקעין, המעניק זכות לכל שותף לעתור לפירוק שיתוף בכל עת (בכפוף לחריגים).

נסיבות המקרה:

ענייננו בבקשה לפירוק שיתוף בדירה. התובעת והנתבעת הן אחיות. בבעלות התובעת, מבקשת הפירוק, 15/16 מהזכויות בדירה, ואחותה המתנגדת לפירוק בעלת 1/16 הזכויות הנותרות בדירה. בעלותן בדירה הועברה אליהן מאימן שנפטרה, כאשר כל יתר האחים הסתלקו מעיזבון האם המנוחה לטובת מבקשת הפירוק.

מבקשת הפירוק הגישה תביעה לפירוק שיתוף. מנגד, טענה המתנגדת לפירוק, כי הסתלקות האחים מעיזבון האם נעשה שלא כדין. מאחר שלא עמדה למתנגדת לפירוק טענת הגנה כנגד פירוק השיתוף, בית המשפט נתן צו לפירוק השיתוף, ומונה שמאי לקביעת שווי הזכויות בדירה.

המתנגדת לפירוק הגישה בקשה להורות על עיכוב פירוק השיתוף עד סיום פרויקט פינוי-בינוי, אשר מקודם במתחם שבו נמצאת הדירה שבבעלותן. הנימוק לטענתה הוא - שידוע לכול כי לאחר סיום פרויקט הפינוי-בינוי שווייה של הדירה יהיה גבוה מערכה במועד קבלת צו פירוק השיתוף. וביצועו של הצו לפירוק השיתוף, טרם סיום הפרויקט, יגרום לה נזק ניכר.

בית המשפט נדרש לשאלה – האם קיומו של פרויקט פינוי-בינוי, מצדיק עיכוב בפירוק השיתוף, כך שאם לא יעוכב, ייפגעו זכויותיה של המתנגדת לפירוק.

החלטה:

בית המשפט קבע, כי אין לעכב את ביצועו של פירוק השיתוף עקב קיומו של פרויקט פינוי-בינוי. 

בית המשפט הבהיר, כי זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, היא עקרון-על. פירוק השיתוף ייעשה בחלוקה בעין, לפי הסכמת השותפים, ובהיעדר הסכמה – על-פי החלטת בית המשפט. במקרים שבהם לא ניתן לבצע חלוקה בעין של הכנס, פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירה, או בדרך אחרת שתיראה לבית המשפט יעילה וצודקת בנסיבות העניין. 

אומנם קיימים חריגים לעקרון-העל, אך אף אחד מהחריגים לא התקיים במקרה זה. 

עוד קבע בית המשפט, כי אם הייתה הצדקה לסטייה מעקרון-העל במקרה שבו קיים בנכס המקרקעין פוטנציאל פיתוח או השבחה שטרם מומש, אזי הדבר היה בא לידי ביטוי בחוק, כך שהיה מגביל את זכותו של כל שותף לעתור לפירוק השיתוף בכל עת. חיזוק לכך הוא בהוראת החוק הקובעת, כי גם במקרה שבו קיים הסכם בין השותפים המגביל את אפשרות פירוק השיתוף, בית המשפט רשאי לצמצם הגבלה זו ל-3 שנים. 

בית המשפט קבע, כי המתנגדת לפירוק לא הוכיחה שזכויותיה ייפגעו אם פירוק השיתוף יבוצע כעת. כמו כן, בחוות הדעת של השמאי ניתן ביטוי לפוטנציאל עליית הערך, והוא גולם בחוות הדעת.

לסיכום, בית המשפט קבע כי לא ניתן לעכב פירוק שיתוף, בשל טענה לקיומו של פרויקט או פוטנציאל צפוי בנכס, ועקרון העל המעניק אוטונומיה אישית לכל שותף לעתור לפירוק שיתוף בכל עת - גובר על טענה זו. 

[תמ"ש 55378-07-21 ש.נ נ' ע.ח]. 

הכותב הוא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד יהונתן יוסף.