מהשכונה האיכותית הזו קשה לצאת עם הרכב. אולי בגלל זה עליית המחירים בשנה החולפת לא הגיעה אליה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – אם המושבות החדשה, פתח תקווה. 

אם המושבות החדשה היא שכונה בצפון-מערב פתח תקווה, שנוסדה ב-2003 ושטחה הוא 1,000 דונם. השכונה גובלת בשדות פתח תקווה מהצפון, בית הקברות סגולה מהמזרח, שכונות קרול ונווה גן מהדרום, שכונת אחים ישראלית מדרום-מערב ושכונת אם המושבות ממערב. השכונה מאופיינת בבניינים רבי קומות בני 9–23 קומות ובאזור שלה נמצאים אזורי התעשייה קריית אריה וסגולה, הקניון הגדול, הפארק הגדול, אצטדיון המושבה, ובית משפט השלום. 

האוכלוסייה בשכונה מגוונת ומורכבת בעיקר מחילונים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני-גבוה, משפרי דיור וזוגות צעירים, רבים מהם מפתח תקווה, ר"ג והרצליה. אחוז גבוה מאוד מתושבי השכונה, פי שניים מממוצע כלל האוכלוסייה, הם של תושבים בגילי ה-30 וה-40 וילדים בטווח גילי הגן והיסודי. בשכונה נמצא פארק גדול אשר מהווה את הפארק המרכזי בשכונה, "פארק לב הסביונים", שמשתרע על 22 דונם, וכן גינות ופארקים רבים נוספים. 

רמת הנגישות בשכונה לא טובה - השכונה מתחברת לרשת הרחובות העירונית רק ממערב ומדרום, וחסומה לתנועה ממזרח וצפון, מה שמגביל את אפשרויות התנועה ומנקז את רכבי השכונה למספר מועט של צירים. עם זאת השכונה קרובה ליציאות מהעיר לכביש 5 וכביש 40. בגזרת התחבורה הציבורית התמונה טובה יותר, אבל לא בהרבה. בשכונה עוברים מספר קווי אוטובוס, חלקם בתדירות גבוהה, כולל לתחנת הרכבת 'פתח תקווה - קרית אריה' ולתל אביב. עם זאת השכונה רחוקה מאמצעי תחבורה מתקדמים כמו הרכבת הקלה ותחנות רכבת ישראל, וגם קווי המטרו העתידיים לא ישרתו אותה.

בין החציון הראשון של 2023 לחציון הראשון של 2024, נרשמה עליה קלה של כ-2% במחיר ממוצע של דירה בשכונה, לצד עליה של כ-60% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה זהה לזו שנרשמה בכלל העיר פתח תקווה באותה תקופה. והמחירים בשכונה? על דירת 5 חדרים חדשה תשלמו בממוצע 3.53 מיליון שקל ועל דירת 6 חדרים חדשה תשלמו 4.01 מיליון שקל. על דירת 3 חדרים יד שנייה תשלמו בממוצע 2.463 מיליון שקל, על דירת 4 חדרים יד שנייה תשלמו 2.98 מיליון שקל ועל דירת 5 חדרים יד שנייה, תשלמו בממוצע 3.34 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - פתח תקווה

מיקום: מרכז הארץ, צפונית לכביש 471, גבעת שמואל, קרית אונו וגני תקווה, מזרחית לכביש 4 ובני ברק, דרומית למסילת הירקון וכביש 5, ומערבית לכביש 6

תושבים (2024): 258,192

גידול אוכלוסייה: 1%, ריבוי טבעי 1,944, מאזן הגירה 1,031-, עולים בהשתקעות ראשונה 1,088

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 1,120 עסקאות, חציון 1 2024 - 1,750 עסקאות     

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה, ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-56% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הקריה האקדמית (בין רבין, בר לב, שחם, דגניה) - כ-1,300 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• המרכז השקט - 202 פרויקטי תמא/38, כ-5 פרויקטי פינוי בינוי בשלבי קידום שונים

• עין גנים - 62 פרויקטי תמא/38

• מרכז העיר - 57 פרויקטי תמא/38, כ-25 פרויקטי פינוי בינוי בשלבי קידום שונים

• רמת ורבר - 38 פרויקטי תמא/38, כ-10 פרויקט פינוי בינוי בשלבי קידום שונים

• קרית אריה - אזור התעשייה הותיק עובר תהליכי התחדשות הדרגתיים שיוסיפו לו מיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• סירקין - רובע חדש עם כ-12,000 דירות על שטח מחנה צה"ל שהתפנה

• סירקין הקטנה - שכונה חדשה עם כ-4,000 דירות מדרום לכפר סירקין

• מתחם הפרדס (בין אם המושבות החדשה לא.ת. סגולה) - כ-1,100 דירות

• מתחם פארק הירקון - כ-3,000 דירות, 400,000 מ"ר לתעסוקה, וכ-30,000 מ"ר למסחר

• קרית אריה צפון - שכונת מגורים חדשה עם כ-3,000 דירות בין אזור התעסוקה למסילות הרכבת

• מטרו מזרח - תוספת של כ-2,000 דירות מסביב לתחנת מטרו בצומת סירקין

• מטרו עירייה - תוספת של כ-2,500 דירות מסביב לתחנת מטרו בסמוך לבית העירייה במרכז העיר

• מטרו ארלוזורוב - תוספת של כ-2,850 דירות מסביב לתחנת מטרו ארלוזורוב

• מתחם E - שכונה חדשה עם כ-2,100 דירות מדרום לדיפו המטרו וממזרח לשכונות חן הצפון ושיכון הפועל המזרחי

• מתחם דנמרק (בין רבין, תוצרת הארץ, דנמרק, דגניה) - מתחם מעורב עם כ-800 דירות, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים, מערבית לבית החולים בילינסון

• מתחם יוספטל - התחדשות שכונה בצפון העיר עם תוספת של כ-2,730 דירות

• מתחם ארגוב - התחדשות מתחם בדרום העיר עם תוספת של כ-675 דירות

• מתחם אנסקי - התחדשות מתחם במערב העיר עם תוספת של כ-570 דירות

• מתחם י - תוספת של כ-200 דירות מדרום לכביש 471, צמוד לכפר מעש

מספר היתרים בשנה האחרונה: 80 פרויקטים, 43 בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 24 בבנייה חדשה, 9 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 2 בהריסה שלא מכוח תמ"א, 1 בפינוי-בינוי ו-1 בשימור 

אם המושבות החדשה, פתח תקווה - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, צפונית לשכונת קרול, מזרחית לשכונת אם המושבות הותיקה, דרומית למסילת הירקון, ומזרחית לאזור התעשייה ובית העלמין סגולה

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 23,050

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 25,500

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים):  5,882

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 6,480

מדד חברתי-כלכלי (2021): 8 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: לא טובה - השכונה מתחברת לרשת הרחובות העירונית רק ממערב ומדרום, וחסומה לתנועה ממזרח וצפון, מה שמגביל את אפשרויות התנועה ומנקז את רכבי השכונה למספר מועט של צירים. עם זאת השכונה קרובה ליציאות מהעיר לכביש 5 וכביש 40.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים מספר קווי אוטובוס, חלקם בתדירות גבוהה, כולל לתחנת הרכבת 'פתח תקווה - קרית אריה' ולתל אביב. עם זאת השכונה רחוקה מאמצעי תחבורה מתקדמים כמו הרכבת הקלה ותחנות רכבת ישראל, וגם קווי המטרו לא ישרתו אותה.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - שביל אופניים ממערב לשכונה מאפשר רכיבה בטוחה לתחנת הרכבת קרית אריה ולאזור התעסוקה קרית אריה, וכן לציר ז'בוטינסקי סמוך לבית החולים בילינסון. עם זאת, בעיר אין עדיין רשת שבילים שתאפשר הגעה למגוון יעדים רחב. בעתיד מתוכננים שבילים נוספים, לרבות לאורך ציר אם המושבות לבני ברק, רמת גן ותל אביב, וכן בצירים ראשיים בעיר, אך לא ידוע מתי זה יקרה.

מוקדי משיכה: 

• פארק מרכזי

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-60% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 2 יזמים (לא כולל יזמות פרטית): 

בבנייה:

גיא ודורון לוי הנדסה בנייה והשקעות בע"מ - בניה חדשה

קטה גרופ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-85 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 598 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן