התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בת"א תאפשר בנייה של עד 15 קומות במגרשים גדולים, והיכן היא תחול?

על רקע סיומה של תוכנית תמ"א 38 בתל אביב וקידומה של תוכנית כוללת חדשה להתחדשות עירונית – תא/5555, מקיים בשבועות האחרונים מינהל ההנדסה בעירייה הליך שיתוף ציבור באמצעות שורה של מפגשי זום, אשר חושף לראשונה את המשתתפים בו לפרטי התוכנית המתגבשת. במהלך השבועיים האחרונים נערכו שלושה מפגשים שכאלה, עבור שכונות עבר הירקון בצפון העיר, שכונות מזרח העיר, ושכונות דרום העיר.

תוכנית תא/5555 היא תוכנית בניה מפורטת אשר צפויה לחול על חלק מהמגרשים בעיר, אשר מיום אישורה יוכלו להתחדש ברמת הבניין הבודד, ובדומה להליך ה- תמ"א 38 , יוכלו לעשות זאת באמצעות הוצאת היתר בלבד. מהמידע שנמסר במפגשים עולה כי התוכנית חלה על כ-17,500 דונם ובמסגרתה ניתן יהיה להקים מבנים בגובה של 5-15 קומות בתלות בסוג המסלול (הריסה ובנייה או חיזוק ועיבוי) וגודל המגרש. כך למשל,  במסלול הריסה ובנייה עם חזית פעילה לרחוב במגרש בגודל של דונם ומעלה ניתן יהיה לבנות בניינים עד גובה 15 קומות, במגרש של עד 750 מ"ר יהיה ניתן לבנות עד 11 קומות.

כמו כן, במסלול הריסה ובנייה במגרשים ללא חזית פעילה לרחוב ניתן יהיה לבנות בניינים חדשים בגובה 5 קומות בשטח מגרש של חצי דונם, עד 9 קומות בשטח מגרש של 750 מ"ר ועד 11 קומות בשטח מגרש גבוה מדונם.

השכונות שבהן חלה התוכנית (מתוך מפגש שיתוף הציבור)

בכל הנוגע ללוחות הזמנים הרי שבחודשיים הקרובים עתיד להימשך תהליך שיתוף הציבור כאשר עד סוף הרבעון הראשון של 2025 התוכנית צפוייה לעלות לדיון בהפקדה בוועדה המקומית, ועד קיץ 2026 לכל המאוחר התוכנית תאושר.

אחד החידושים: כרטיס שכונה עם מפה, הזכויות והוראות הבנייה

בסך הכול חלה התוכנית על 2250 מגרשים בשכונות המסומנות בירוק במפה. גם בתוך השכונות עצמן, כפי שניתן לראות, חלה התוכנית על חלקי שכונות ולא על כולן. כלומר, ישנם בניינים בשכונה שיכולים לעבור התחדשות בניינית ואחרים שלא. כך למשל במפה המתארת את הבניינים עליהם חלה תוכנית ת"א 5555 בדרום העיר ניכר ברוב השכונות לא ניתן להוציא היתר מכוחה כלל. בסך הכל חלה התוכנית על 778 חלקות בלבד בדרום העיר, לעומת 1,069 חלקות בשכונות הצפוניות.

על פי הנאמר בתהליך השיתוף, התוכנית חלה על מבנים "טעונים חיזוק" וביתר פירוט - מבנה אשר 70% ממנו מיועד למגורים ושניתן היתר לבנייתו לפני 1980 ולכול הפחות בעל 2 קומות וכולל 4 יח"ד. התוכנית לא כוללת מגרשים עליהם יש תוכניות בתוקף, מגרשים בתוכניות עתידיות או בניינים שעברו התחדשות.

המגרשים שבהם חלה התוכנית בשכונות צפון העיר (מתוך מפגש שיתוף הציבור)

לטענת נתנאל שוכנר, מנכ״ל חברת רם מוגרבי ארדיטי ארז תירוש שפועלת רבות בשכונות הצפוניות בתל אביב במסגרת התחדשות עירונית , ואשר נכח במפגש השיתוף שנגע לאזור זה, ייתכן אף שהתוכנית לא תהיה רלוונטית לחלק ניכר מהבניינים שכן בתוכנית. "כ-60%-70% מהמבניים המסומנים בירוק בשכונת אפקה ב', למשל, כבר לא רלוונטיים כי הם בתהליך של תמ"א 38 , הם בהחלטות ועדה או לקראתן. מה שהתחיל תהליך של תמ"א ככל הנראה יסיים אותה. לשאלה למה לא הוציאו את הבניינים האלו מהתוכנית התשובה הייתה שיודעים שיש לפעמים בעיות בבניין ולא הורסים אותו בסוף, אז שתהיה אפשרות להתחדשות בניינית במסגרת התוכנית החדשה".

"כשמאי ואיש מקצוע", אומר שוכנר, "אני חושב שכל העיריות צריכות ללכת לכיוון הזה של תוכנית נפחית שנותנת ודאות למגרשים, שלא מגיע לעירייה כל פעם יזם אחר ומקבל זכויות בנייה אחרות, זה חשוב לנראות העיר וגם להתחדשות העירונית הכללית. כל מדינת ישראל צריכה ללכת לכיוון הזה. כיזם אני יכול לתת הצעות שהן הרבה יותר בטוחות, אני יודע בדיוק מה אני יכול לבנות. הכול סדור"

אחד הדברים שמייחדים את תוכנית תא/5555 הוא כרטיס השכונה. מדובר במסמך שמפרט את ההוראות עבור אזור תכנוני ייעודי. תפקידו להגביר את הוודאות התכנונית והוא כולל מפה, זכויות הניתנות בתוכנית ואת הוראות הבנייה: מספר קומות שמותר לבנות, גודל הפקעה , קווי בניין ותכסית (על כמה שטח מתוך המגרש ניתן יהיה לבנות).

"כל העיריות צריכות ללכת לכיוון של תוכנית שנותנת ודאות" 

ממספר סרטונים שפרסמה העירייה בימים האחרונים אודות התוכנית עולה כי לתוכנית מספר מטרות: הראשונה, חידוש ומיגון מבני המגורים הותיקים בשכונות, שנית, שיפור התשתיות הציבוריות, שלישית, לתת ודאות תיכנונית, כלומר כבר במסגרת התוכנית יוגדרו מספר הדירות והשטחים המותרים לבנייה, כך במקום שלכל מגרש תקודם תוכנית, היתר ואז ביצוע הבנייה, התוכנית תקצר את התהליך עד הוצאת היתר הבנייה.

המגרשים שבהם חלה התוכנית בשכונות דרום העיר (מתוך מפגש שיתוף הציבור)

עוד מציינים בעיריית תל אביב כי התוכנית עוסקת בהתחדשות המרחב העירוני משתי נקודות מבט: ציבורי ופרטי. הפן הפרטי עוסק בגודל הדירה, הרחב המוגן, מרפסות וכו'. הפן הציבורי כוללת נושאים כמו הרחבת מדרכות, הקמת גינות ומבני ציבור. התוכנית היא תוכנית נפחית, כפי שהגדירו אותה בעירייה, כלומר בניגוד לתמ"א 38 שבה נקבע נפח הבניין החדש לפי שטח הבניין הקיים, בתוכנית החדשה שטח הבניין החדש יוגדר כמכפלת השטח עליו רוצים לבנות במגרש במספר הקומות.

"כשמאי ואיש מקצוע", אומר שוכנר, "אני חושב שכל העיריות צריכות ללכת לכיוון הזה של תוכנית נפחית שנותנת וודאות למגרשים, שלא מגיע לעירייה כל פעם יזם אחר ומקבל זכויות בנייה אחרות, זה חשוב לנראות העיר וגם להתחדשות העירונית הכללית. כל מדינת ישראל צריכה ללכת לכיוון הזה. כיזם אני יכול לתת הצעות שהן הרבה יותר בטוחות, אני יודע בדיוק מה אני יכול לבנות. הכול סדור".