מוזיאון חיפה יזם תוכנית על אף שאינו רשום כחוכר במקרקעין - ונתבע. כך הכריע ביהמ"ש

סעיף 61א לחוק התכנון והבניה מגדיר את רשימת הגורמים המוסמכים להגיש בקשות לאישורה של תוכנית מפורטת לוועדה המקומית או לוועדה המחוזית. חלקו האחד של הסעיף מתייחס לגורמים הציבוריים שרשאים להגיש תוכניות אלה, ואילו חלקו האחר של הסעיף מתייחס לגורמים הפרטיים שזכאים להגישן.

בהגדרה של הגורמים הפרטיים קובע הסעיף כי "בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע" רשאי לקדם תוכנית במקרקעיו. בהקשר זה, עלתה השאלה - האם המונחים "בעל קרקע" וכן "מי שיש לו עניין בקרקע" כוללים גם מי שזכויותיו בקרקע אינן רשומות כחוכרות של הקרקע.

פסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בחיפה בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים קובע, כי גם בעל זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין - רשאי ליזום תוכנית במקרקעיו, ויוצק פרשנות מרחיבה להגדרה - מי רשאי לקדם תוכנית על מקרקעין.

נסיבות המקרה:

העתירה הוגשה ע"י חברת רדיו א-שמס בע"מ נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז חיפה, ונגד החברות שנהב אר, מוזיאון חיפה ואח'.

זכויות הבעלות במקרקעין נשוא העתירה רשומות בלשכת רישום המקרקעין ע"ש רשות הפיתוח. בעבר, הוחכרו 80% מהמקרקעין לחברות בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ ו-20% מהמקרקעין לחברת דואר ישראל בע"מ. 

בהמשך, זכויות דואר ישראל נמכרו לרדיו א-שמס וזכויות בזק נמכרו למוזיאון חיפה. אך גם החוכרים החדשים לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, ולמעשה זכויותיהם היו רשומות ברשות מקרקעי ישראל בלבד.

בין בזק לבין חברת הדואר, נחתם "הסכם הפרדה" שנועד להסדיר את זכויות השימוש והחזקה בחלקות המקרקעין המשותפות. ההסכם קבע כי כל צד יחזיק בחלק המוקצה לו ויפעל לרישום זכויותיו. הקונות – רדיו א-שמס ומוזיאון חיפה - נכנסו בנעלי המוכרות ב"הסכם ההפרדה", והחלו לנהל משא ומתן להכנת תשריט ותקנון לרישום בית משותף . משא ומתן זה לא הבשיל להסכמות.

בד בבד עם ניהול המשא ומתן לרישום הבית המשותף, הגיש מוזיאון חיפה בקשה לאישור תוכנית מתאר מפורטת, שכללה הוראות בדבר שינוי ייעוד של שטחו, מאתר לבנייני ציבור, לייעוד "עירוני מעורב" של תעסוקה, מסחר ומשרדים. חברת רדיו א-שמס בע"מ, התנגדה לקידומה של התוכנית, ופנתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה בדרישה שלא לדון בתוכנית. זאת לטענתה מאחר שמוזיאון חיפה אינו רשאי לקדם תוכנית על המקרקעין, וכי קידום התוכנית מתבצע בניגוד לחוק. 

לטענת רדיו א-שמס, "בעל קרקע" הינו מי שיש לו זכות הרשומה בלשכת רישום המקרקעין לפי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבנייה. ומאחר שזכות החכירה של מוזיאון חיפה אינה רשומה  - הוא אינו רשאי לקדם תוכנית. בנוסף טען רדיו א-שמס, כי מוזיאון חיפה אף אינו עונה על ההגדרה של "מי שיש לו עניין בקרקע", שכן אינו עומד בתנאים הקבועים בחוק להגדרה זו. משפניותיו לא נענו, הגיש רדיו א-שמס עתירה לביהמ"ש המחוזי, שבמרכזה נידונה השאלה – האם רשאי מוזיאון חיפה, בעל זכויות חכירה שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין,  לקדם תוכנית על מקרקעיו.

החלטה:

ביהמ"ש המחוזי דחה את עתירת רדיו א-שמס, וקבע כי מוזיאון חיפה רשאי לקדם תוכנית במקרקעיו, תוך שהוא יוצק פרשנות מרחיבה לסעיף 61א לחוק התכנון והבניה, המגדיר מי רשאי ליזום תוכנית.

בהתאם לפסק הדין, גם חוכר לדורות נכלל בהגדרת "בעל קרקע" הרשאי לקדם תוכנית. ובנוסף, לפי סעיף 259(ד)(1) לחוק התכנון והבניה במקרקעין המנוהלים לפי חוק רשות מקרקעי ישראל , התש"ך- 1960, חוכר לדורות יוגדר גם כמי שנחתמה עמו עסקת חכירה לדורות אף שטרם הסתיימה ברישום.

למעלה מן הצורך, מבהיר ביהמ"ש כי החוק מאפשר ייזום תוכנית גם על ידי מי שאינו "בעל קרקע", ובתנאי כי יש לו "זיקה" מספקת לקרקע המצדיקה את הענקת הזכות ליזום הליך תכנוני. ביהמ"ש קובע כי הגדרת "בעל עניין בקרקע" בסעיף 61א(ב1) לחוק התכנון והבניה, אינה קונקלוסיבית, והזיקה המצדיקה מתן זכות ליזום הליך תכנוני עשויה להימצא גם מחוץ להוראות המפורטות שבסעיף 61א(ב1) לחוק, ובתנאי כי היוזם ייחשב כבעל עניין בקרקע על פי פרשנות כללית של המושג.

בכך, נוקט ביהמ"ש בפסק דינו בגישה המרחיבה את מעגל הזכאים ליזום תוכנית גם לגורמים שאינם בעלי זכויות קנייניות או חוזיות בכל המקרקעין מושא התוכנית, ופותח פתח ליוזמות תכנוניות בקרב יזמים.

(עת"מ 29468-08-23 רדיו א-שמס בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז חיפה ואח').

הכותבות הן ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה, בסיוע של יוסף מינץ.