סדקים בפס"ד אשדר: שומה שנעשתה לפיו הביאה לתוצאה מופרכת – והיטל ההשבחה נחתך בחצי

פסיקה שהתקבלה לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה של מחוז המרכז, משקפת פעם נוספת קושי שמתעורר בשומות היטלי השבחה שמונפקות עבור מוכרי דירות במתחמי פינוי-בינוי בהם תב"ע מאושרת. הפעם מדובר במוכרת דירה במתחם פינוי-בינוי בלוד, שטענה כי שומת היטל ההשבחה שנעשתה בהתאם ל"גישה הכלכלית", העניקה לדירתה שווי הגבוה בכ-45% ממחיר השוק, שהוא גם המחיר שבו נמכרה בפועל. במסגרת ההליך המליצה ועדת הערר בראשותה של עו"ד מאיה אשכנזי לצדדים להגיע לפשרה, ואכן בסופו של דבר סיכמו הצדדים על תשלום היטל בגובה של 140 אלף שקלים, פחות מחצי מהיטל ההשבחה שנפסק במסגרת השומה המכרעת.

להחלטה המלאה של ועדת הערר המחוזית 

מדובר בביטוי נוסף לבעייתיות שבשימוש בגישה הכלכלית לצורך חישוב היטלי השבחה במכירת דירה במתחם המיועד לפינוי בינוי, וזאת על אף שגישה זו הפכה לגישה המועדפת מאז ניתן פסק דין " אשדר " ב-2021. נזכיר כי החלטה נוספת שהתקבלה בנושא לפני כחודשיים על ידי ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב בראשות עו"ד הלל גלקופ כבר קבעה כי אין מניעה להשתמש ב"גישת ההשוואה" בחישוב היטלי השבחה מסוג זה. נראה כי פערי השווי הקיצוניים שנחשפו גם במקרה הזה, בין השווי שחושב במסגרת השומה ובין השווי בפועל,  מגדילים את סימני השאלה לגבי התאמת הגישה הכלכלית לחישוב היטלי השבחה במימוש בעת מכר.  

בבסיס הדיון ניצב פרויקט פינוי-בינוי במתחם שלמה המלך בלוד, תכנית שקיבלה תוקף בדצמבר 2022 במסגרת תכנית מועדפת לדיור (תמ"ל 2012). מדובר בפרויקט רחב היקף הכולל הקמת דירות חדשות לצד הרחבת דירות קיימות, תוך מתן זכויות משמעותיות ליזמים ולדיירים. בעקבות מכר דירות לאחר אישור התוכנית, אך הרבה לפני הוצאת היתר הבנייה, חויבו שלושה בעלי הדירות בהיטל השבחה . השאלה המרכזית שעמדה לדיון הייתה כיצד לחשב את היטל ההשבחה – האם על בסיס המודל הכלכלי שאומץ בפסק דין " אשדר " או על פי הגישה השמאית המועדפת – השוואה למחירי שוק.

בבסיס הדיון ניצב פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בלוד הכולל הקמת דירות חדשות לצד הרחבת דירות קיימות, תוך מתן זכויות משמעותיות ליזמים ולדיירים. בעקבות מכר דירות לאחר אישור התוכנית, אך הרבה לפני הוצאת היתר הבנייה, חויבו שלושה בעלי הדירות בהיטל השבחה . השאלה המרכזית שעמדה לדיון הייתה כיצד לחשב את היטל ההשבחה – האם על בסיס המודל הכלכלי שאומץ בפסק דין " אשדר " או על פי הגישה השמאית המועדפת – השוואה למחירי שוק

שלוש השומות מכריעות שנערכו בעקבות מכר הדירות התבססו על הגישה הכלכלית של פסק דין אשדר , תוך הפעלת מקדם דחייה של 10 שנים לתוכנית.

"השומה גרמה לעיוות חמור"

בערר שהגישה אחת מבעלות הדירות במתחם, היא טענה כי השומה המכרעת גרמה לעיוות חמור, כאשר גביית היטל השבחה נעשתה בסכום גבוה מדי על בסיס שווי תיאורטי של זכויותיה בקרקע, שווי שרחוק מאוד מהמחיר שבו נמכרה הדירה בפועל, ובו נמכרו גם דירות אחרות בשוק. שווי הזכויות שנמכרו הוערך בשומה המכרעת ב-1,955,308 ש"ח, בעוד שבפועל הדירה נמכרה, כחמישה חודשים לאחר המועד הקובע של התוכנית, ב-1,355,000 ש"ח בלבד. לטענת בעלת הנכס, השומה המכרעת התעלמה מכך שבפועל השוק לא משלם עבור הזכויות שמוענקות ליזם במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, ובפועל המחירים נמוכים בהרבה.

בתגובה לערר זה טענה הוועדה המקומית כי שימוש בגישת ההשוואה המבוססת על מחירי שוק בלבד אינו לוקח בחשבון את מלוא הזכויות הנובעות מהתכנית, וכך עלול לגרום לפגיעה חמורה בתקציבי העירייה. "המשמעות המצטברת של אובדן ההכנסות עלולה להגיע למיליוני שקלים ולפגוע ביכולתנו לממן תשתיות ושירותים," טענה.

ןעדת הערר המליצה לצדדים להגיע ביניהם לפשרה בנסיבות המיוחדות של המקרה על מנת לחסוך את המשך ההליכים במקרה הספציפי. במסגרת ההסכמות, העררים שהגישה הוועדה המקומית נמחקו, והיטל ההשבחה של בעלת הנכס הופחת לסכום של 140,000 ש"ח בלבד – פחות מחצי מהסכום שנקבע בשומה המכרעת

הוועדה המקומית מצדה עררה על שלוש השומות המכריעות, בטענה כי המודל הכלכלי שבו השתמשה השמאית המכריעה הוא אכן הכלי המתאים לחישוב השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי, אך מקדם הדחייה שקבעה גדול מדי, ומפחית משמעותית את שווי הזכויות הנוכחי של הנכסים. לטענת הוועדה המקומית, מקדם הדחייה הנכון צריך היה להתבסס על דחייה ל-7 שנים בלבד.

"לא נקבעו מסמרות באשר לגישת החישוב הנכונה"

ועדת הערר המליצה לצדדים להגיע ביניהם לפשרה בנסיבות המיוחדות של המקרה על מנת לחסוך את המשך ההליכים במקרה הספציפי. במסגרת ההסכמות, העררים שהגישה הוועדה המקומית נמחקו, והיטל ההשבחה של בעלת הנכס הופחת לסכום של 140,000 ש"ח בלבד – פחות מחצי מהסכום שנקבע בשומה המכרעת.

בהחלטתה עמדה ועדת הערר על הקושי ביישום פסק דין אשדר בעת מימוש בדרך של מכר דירות בסמוך לאחר אישור תוכנית פינוי-בינוי. ועדת הערר הציעה לראות בעסקת מכר דירה עליה חל פרויקט פינוי-בינוי מימוש חלקי בלבד של התוכנית, כאשר יתרת הזכויות תמומש בעת הוצאת היתר הבנייה על ידי היזם. "חלוקת היטל ההשבחה כאמור תבטיח גבייה מלאה של היטל ההשבחה על ידי הוועדה המקומית, מבלי שמוכרי דירות יאלצו לשלם היטל השבחה על עליית שווי דירות שלא משתקפת בעסקאות המכר שנערכו על ידם".

את השאלה העקרונית לגבי מקדם הדחייה ושיטת החישוב העדיפה, הוועדה השאירה פתוחה לדיונים עתידיים. "לא נקבעו מסמרות באשר לגישת החישוב הנכונה, והוועדה המקומית תוכל לטעון להרחבה וביסוס בפרויקטים עתידיים", נכתב בהחלטה.