החוכרים ניצחו: פרויקט תמ"א 38 ליד שדרות רוטשילד אושר למרות התנגדות יורשי הבעלים

פרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספות ברחוב המגיד 4 במרכז תל אביב יצא לדרך, זאת לאחר שהמפקחת על המקרקעין קיבלה בשבוע האחרון את תביעת הדיירים לאשר את ההסכם תוך שהיא מקבלת את עמדתם העקרונית של הדיירים, לפיה לצורך בחינת קיומו של הרוב הנדרש בפרויקט התמ"א ניתן להסתפק בהסכמת חוכר לדורות, ואין צורך בהסכמת הבעלים הרשום.

המגיד הוא רחוב צר היוצא משד' רוטשילד, ובו עומד בניין ישן שנבנה לפני כמאה שנים ובו 6 דירות, שאחת מהן הוסבה לבית כנסת. בהתאם להסכם שנחתם מול החברה היזמית, צפוי הבניין לעבור חידוש תשתיות מהיסוד, יתווספו ממ"דים וייבנו 2.5 קומות חדשות ובהן 10 דירות יזם, כולל פנטהאוז הפונה לשד' רוטשילד ומעליו בריכה.

בשנות ה-60 של המאה הקודמת נמכרה הדירה בקומת הקרקע לבית הכנסת על שם הרב שלמה אהרונסון. כמו בבניינים ישנים רבים, כך גם בבניין זה נותרו רשומות זכויות הבעלות במקרקעין על שם בעליהן המקוריים, כאשר הבאים אחריהם נרשמו כחוכרים בלבד, כך שהיורשים הם בעלי הזכויות ביחידת המשנה שאותה חוכר בית הכנסת ל-999 שנה ללא הגבלת העברת ירושה לפי הרישומים. ב-2021 בחרו בעלי הדירות ביזם אשר יבצע בבניין  את הפרויקט, ובאפריל השנה ניתנה החלטת ועדה למתן היתר. כל 6 בעלי הדירות הסכימו לפרויקט ובית הכנסת צירף חתימתו בשם בעלי הזכויות מכוח הזכויות שניתנו לו בחכירה לדורות. אך יורשי יורשיהם של הבעלים המקוריים התנגדו וטענו כי יש לקבל גם את הסכמתם שלא ניתנה.

"כשל בירוקרטי הביא להעדר רישום בעלות"

באפריל השנה הגיש באי כוחם של הדיירים, עו"ד רן ברא"ז, עו"ד מורן אביב ועו"ד עופר גזית ממשרד עורכי הדין לוי טילר- נרדיה-הר צבי -ברא"ז ושות', תביעת דייר סרבן בפני המפקחת על רישום המקרקעין. בתביעה שהגישו נטען כי רק בשל כשל בירוקרטי, והוא פטירת עורכי הדין שטיפלו ברישום, נותרו הזכויות רשומות כזכויות חכירה ולא זכויות בעלות, כמו ביתר הדירות. עוד טענו הדיירים בתביעה כי זכויות התמ"א נועדו לאפשר לחזק את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה ולאפשר את מיגונו מפני טילים וכטב"מים.

משכך טענו הדיירים כי על פי הפסיקה, זכויות הבניה בפרויקט התמ"א מוקנות לחוכרי הדירות לדורות ולא לבעלים הרשום. את טענותיהם תמכו גם במסמכי החכירה המקוריים משנות ה-60. ומכאן כי לא נדרשת הסכמת הבעלים לביצוע הפרויקט וניתן להסתפק בהסכמת החוכרים בלבד. לכן ביקשו להסמיך את ברא"ז לחתום בשמם לצורך חתימה פורמלית בלבד. חלק מהיורשים הגישו כתב הגנה ובו טענו שכשל בירוקרטי אינו מונח משפטי תקף והזכויות רשומות על שם הבעלים ונדרשת הסכמתם לא רק מבחינה פורמלית.

המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין דגנית קציר ברין, נענתה לתביעה והורתה על מינויו של עו"ד רן ברא"ז כמי שיוסמך לחתום בשם הבעלים הרשומים ובשם יורשיהם על מסמכי הסכם התמ"א, לרבות לצורך רישום משכנתה לטובת הבנק המלווה. בהסכמת הצדדים לא ישונה הרישום על בעלותם והם לא יחוייבו בכל תשלום הקשור לפרויקט. לגבי יורשים נוספים שעמם לא הושגו הסכמות - נקבע שברא"ז יחתום גם בשמם.

עו"ד רן ברא"ז מסר: "הפסיקה הנוכחית מצטרפת לשורה ארוכה של פסיקות אמיצות מהעת האחרונה אשר בגדרן הוסרו חסמים משמעותיים שמנעו בעבר קידום פרויקטי התחדשות עירונית . אין ספק שהתפתחות הפסיקה באה, בין היתר, על רקע מצב המלחמה אשר חידד את הצורך בקידום פרויקטי התחדשות עירונית הכוללים מיגון לבעלי הדירות".