מחלוקת בענף ביום שאחרי הגבלות האשראי של לאומי: "ראוי שבנק ישראל יפנה זרקור לתנאי המימון של מחיר למשתכן"

ההנחית הפנימיות שפרסם אתמול (ד') בנק לאומי, המיועדות להחמיר את תנאי המימון שמציעים הקבלנים לרוכשי דירות, יוצרת מחלוקת חריפה בענף, בין תומכים בצעד שמתריעים על הגדלת רמת הסיכון של הרוכשים, בין מתנגדים שטוענים כי מדבר בהגבלה מיותרת  נזכיר כי ההנחיות כוללות דרישה להון עצמי מינימלי של 20% מצד הלקוח, והגבלת שיעור המימון של הקבלנים בהלוואות בלון לעד 40% משווי הנכס.

אמנם בנק ישראל לא הוציא הנחיות מפורטות בנושא, אך ערך לאחרונה שיחות עם הבנקים לגבי הסיכונים שבמבצעים אלו והציפייה היא כי בנקים נוספים יצטרפו ללאומי, זאת על אף המגמה של הירידה בהלוואות הבלון, כפי שפרסם בנק ישראל אתמול. מה חושבים בענף על הגבלה של לאומי ועל ההערכות לפיהן בנקים נוספים יצטרפו אליו, בעקבות אזהרות של בנק ישראל?

בענף אמנם חלוקים בשאלה האם הגבלת מבצעי המימון תפעל לטובה, אך רוב הגורמים שעמם שוחחנו דווקע העניקו גיבוי לצעד בו נקט לאומי.  עופר אהרונוביץ', סמנכ"ל חיתום ואשראי באלדר משכנתאות: "הלוואות הקבלן הגיעו להיקף מטורף, לרמה שאני מעולם לא ראיתי. אני לא חושב שההנחיה החדשה תעצור את השוק. השוק ימצא פתרונות אחרים, והקבלנים ייערכו בהתאם". 

עופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסון , ציין את הבעיות הקשורות לרכישת דירה במודל של מימון 10/90: "רוכשים למעשה פוזיציה על הדירה בלבד, בלי להבין את הסיכונים הכרוכים בשיטה זו. למי שיש כסף כנראה שיסתדר, אך זוגות צעירים ומשקיעים פרטיים קטנים שרגישים מאוד לתנודות בשוק, עלולים להיפגע. השאלה היא לא רק גובה ההון העצמי, אלא כמה מאפשרים לקבלנים לעשות שימוש בכלי המימוני הזה, מתוך כלל הפרויקט, האם רק עבור 10% מהדירות או עבור 80% מדירות בפרויקט?

"בפועל, רוב מי שרוכש בשיטה זו הוא משקיע. המשקיעים רואים בהטבות המימון האלו ערוץ השקעה עם סף כניסה נמוך מאוד שמאפשר להם לתפוס פוזיציה על הדירה במחיר של היום, בתקווה שהמחירים יעלו. בעבר מי שהיו בידיהם הון עצמי קטן, היו משקיעים בשוק ההון, בקרקעות או בדירות זולות עם תשואה גבוהה (שנשחקה בגלל עליית הריבית). היום, אותו הסכום מהווה מקדמה על דירה, אך שוכחים שבהמשך הדרך הם ייפגשו עם חלק הארי של ההשקעה ובתנאי אי-ודאות גדולים. כך לדוגמה אם מחירי הדיור לא יעלו כפי שמצפים, חלקם ייאלצו למכור את הנכס בהפסד, להסתבך בהלוואות נוספות, או אף לבטל את עסקת הרכישה במחיר כספי כבד".

אלי גבאי, בעלים של קבוצת גבאי , הצטרף לדעה זו: "לכל רוכש בעסקת 10-90 יגיע הרגע בו יצטרך לשלם את היתרה, ואף אחד לא יכול להבטיח שברגע האמת הריבית תהיה נמוכה מהיום.  מספר רב של רוכשים בתנאים של 10-90 ודומיו, הם זוגות צעירים בעלי הון עצמי מוגבל, שמצפים לחסוך מספיק בשביל להשלים את היתרה בסוף התקופה. לאותם אנשים קל להתפתות למבצע שנשמע טוב על הנייר, אך סימן השאלה גדול מידי לדעתי ואלה שלא עומדים בתנאי המשכנתה היום, לא בטוח שיעמדו בהם בעוד מספר שנים.

"בנוסף, המבצעים הללו מסנוורים את עיניהם של רוכשים פוטנציאלים שלפעמים מתעלמים משיקולים חשובים אחרים מלבד תנאי מימון, כמו יציבות החברה היזמית, המבצעת והתמורה הכלכלית של הפרויקט. ההלוואות הללו כפי שראינו, בהחלט מתניעות את השוק, אך אין לדעת מה עתיד לבוא, הן מבחינה בטחונית, פוליטית וכלכלית".

"להפנות את הזרקור לזוכי ההגרלות" 

לעומתם אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, ביקרה את המדיניות של בנק ישראל: "הפרסומים האחרונים מצביעים על המגמה אותה מוביל בנק ישראל שגובלת בהתערבות מלאכותית בשוק הדיור. במקום שהממשלה ובנק ישראל יפעלו להגדלת ההיצע כדי להשפיע על המחירים, הם כנראה מעדיפים שוב להגביל את האפשרויות של רוכשים לקבל מימון בניסיון לרסן את עליות המחירים באמצעות צמצום הביקושים".

לטענתה, בשיטת 20/80 יש סיכונים במשק הן עבור הקבלנים והן עבור הרוכשים, כאשר נדרש הון עצמי קטן בלבד בעת החתימה, תוך התעלמות מהמשך העסקה ללא ביצוע חיתום מתאים על ידי הקבלו או הגורם המממן. "כך ניתן להגיע למועד האיכלוס ללא ודאות של ביצוע העסקה. אך בשיטת הלוואות בולט (בלון), המסובסדות על ידי הקבלן עד מועד האיכלוס, ההלוואות נרשמות כמשכנתה לכל דבר ועניין.

"כלומר, הן ניתנו רק לאחר שהבנק בדק לעומק שיש לרוכש הדירה הון עצמי מספק כדי להשלים את העסקה, גם בהסתכלות קדימה למועד קבלת המפתח. זוהי הטבה נוספת, שהקבלן מחליט להעניק על חשבונו ככלי שיווקי משמעותי בתנאי השוק הקיימים, בדומה למתן שדרוגים במפרט הדירה כמו מטבח מפואר או הטבות אחרות שוות ערך לסכומים משמעותיים".

לדברי הופר, "בעניין הסיכון הן לקבלנים והן לרוכשים, ראוי שבנק ישראל יפנה את הזרקור דווקא לתנאי המימון המופלגים שהוא מאפשר לזוכי ההגרלות בחסות המדינה לרכוש דירות, שם הוא דורש הון עצמי מינימלי של 10% ולמעשה הופך את הזוגות הצעירים למשקיעים בעל כורחם, שמתוך רצון עז לדריסת רגל בשוק הדיור, מתעלמים מהסיכונים הכרוכים ברכישת דירה, בפרט דירה להשקעה ".