משפחת וינברג נחשפת: "למכור זה פשוט. גם אנחנו מממשים פה ושם, אבל לא אוהבים את זה"

מה אומר לכם השם מ.ו השקעות? סביר להניח שעבור רוב הקוראים התשובה היא – לא הרבה. ואולם מאחורי השם הסתמי עומדת אחת ממשפחות הנדל"ן הוותיקות הענף: משפחת וינברג, אשר החברה הפרטית שבבעלותה מחזיקה בנכסים בשווי של מאות מיליוני שקלים. החל מאפריל 23 הנפיקה החברה לא פחות משלוש סדרות אג"ח בהיקף כולל של כ-267 מילון שקל, וזאת כחלק מהאסטרטגיה שאותה מוביל היו"ר הנוכחי, גיא וינברג, להמשיך ולהחזיק בנכסים גם בתקופה המאתגרת הנוכחית, ולא למכור אותם.

עסקי הנדל"ן של המשפחה החלו לפני כמעט 100 שנה, בתקופת יצחק שמואל גבריאלוביץ', שעסק ברכישת וייזום קרקעות בתקופת הקמתה והתפתחותה של תל אביב. בין הנכסים שאותם רכש גבריאלוביץ' נכללים בניינים לשימור בלב העיר הלבנה (אחד מהם עוד מ-1911), הקרקע שעליה נבנתה אוניברסיטת תל אביב, הקרקע שעליה נבנה בניין הבימה, קרקע באזור שבו מצוי כיום קניון הדיזנגוף סנטר ועוד.

ב-50 השנים האחרונות מי שמוביל את עסקי הנדל"ן של המשפחה הוא נכדו של גבריאלוביץ', משה וינברג, יחד עם אשתו נילי וינברג. את מ.ו הקים משה לפני כ-40 שנה כחלק מקבוצת וינברג העוסקת ביזמות וניהול נדל"ן מניב. החברה מתמחה בהשבחה, רכישה ויזום נדל"ן, בדגש על מגורים, ונוהגת להחזיק בנכסיה לאורך זמן. הונה העצמי עומד על כ-170 מיליון שקל.

עסקי הנדל"ן של המשפחה החלו לפני כמעט 100 שנה, בתקופת יצחק שמואל גבריאלוביץ', שעסק ברכישת וייזום קרקעות בתקופת הקמתה והתפתחותה של ת"א. בין הנכסים שאותם רכש גבריאלוביץ' נכללים בניינים לשימור בלב העיר הלבנה, הקרקע שעליה נבנתה אונ' ת"א, הקרקע שעליה נבנה בניין הבימה, קרקע באזור שבו מצוי כיום הדיזנגוף סנטר ועוד

כיום לחברה 7 פרויקטים בשלבי ייזום שונים באזורי ביקוש. אחד הפרויקטים אשר מצוי בשלבי בניה מתקדמים הוא בניין מגורים בן כ-40 דירות המיועדות להשכרה מעל גן ילדים ברחוב הושע בבני ברק, הנבנה במקום בו שכן מבנה תעשייה קודם לכן. בנחמני 64 בתל אביב מקדמת החברה פרויקט במגרש עליו ניצב כיום בניין מגורים ותיק לשימור מחמיר הכולל 13 יח"ד, מעל קומת מסחר ובה 10 חנויות. במסגרתו, החברה מקדמת תב"ע נקודתית למגדל, מעל הבניין הקיים. במסגרת תמריצי תכנית השימור, הוקנו לבניין זכויות בנייה לניוד בשטח של כ-1,100 מ"ר.

פרויקט נוסף מקדמת החברה באזור תל השומר ברמת גן, בקרקע הממוקמת בין בית החולים למחנה הצבאי הידועה בכינוי "המשולש הקטן". שם מקדמת החברה בנייה של בניין בן כ-60 יח"ד וכן כמה מאות מ"ר של שטחי מסחר, במסגרת תב"ע מאושרת המאפשרת בנייה של כ-1,088 דירות לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

הדמיה של המבנים המתוכננים באזור תל השומר (מ.ו השקעות)

נכסים שכבר 90 שנה בידי המשפחה 

גיא ויינברג, יו"ר החברה ובנו של משה, מספר כי המשפחה המצומצמת עוסקת כבר 50 שנה בנדל"ן, והמשפחה המורחבת 100 שנה. "לפני שנתיים החלטנו להנפיק את החברה בשוק ההון, מתוך הרצון של ההורים שלי להעברה בין דורית, אבל זה לא התקדם, לא הבנו מה אנחנו רוצים וב-2022 התנאים בשוק השתנו ולא עודדו עוד הנפקות. לכן ייעצו לנו לצאת להנפקת אג"ח, ואכן הלכנו על זה.

"ההפרדה בין החברות הייתה פחות רלוונטית עד שהגענו לשוק ההון. כשהגענו לשוק ההון, לקחנו את מ.ו ועשינו שינוי מבני בקבוצה, באישור רשות המיסים". במסגרת ההפרדה שביצעה המשפחה, הוחלט כי מ.ו תרכז בעיקר פרויקטים שנעשים לפי תב"ע נקודתית או לפי תוכנית השימור של תל אביב. "העברנו נכסים כך שמ.ו החזיקה 6 פרויקטים בסוף ההליך ועם זה הלכנו להנפקה. אחר כך הכנסנו עוד נכס. הרעיון הכללי הוא עדיין הנפקת מניות רחבה יותר, אבל זה עדיין לא רלוונטי".

מה האסטרטגיה שלכם והבידול משאר הקבוצה?
"אנחנו במ"ו בחרנו בפרויקטים הללו כי זמן השבחה הנראה לעין שלהם עומד על 5-6 שנים. זה לא פרויקטים שסיימו את הליך ההשבחה ולא כאלו שרק בעוד 20 שנה אתה רואה את ההשבחה. חלק מהנכסים הם היסטוריים, כבר 90 שנה בידי המשפחה המורחבת, ולאורך השנים נשארנו לבד עם הנכסים".

"למכור זה 'פשוט'. מחר אתה מוכר את הנכס, להשביח אתה כבר לא יכול, והמזומן עף מהר לשימושים אחרים. מי שהתחיל את העסק זה הסבא-רבא, ואני רואה מה מצבם של בני הדודים שלי היום שרק מכרו ומכרו. עבדו בעבודות רגילות, מכרו מדי פעם ונשארו עם 3 נכסים, זאת לעומת אבא שלי, ששינס מותניים ויש לו היום היקף נכסים אדיר"

איך המצב הביטחוני והכלכלי השפיע על האסטרטגיה?
במצב כח האדם קשה להתחייב לסיים בתוך 5 שנים. "לא התחייבנו ללוחות הזמנים אבל ודאי שהמצב הביטחוני  משפיע. בבני ברק ציפינו לסיים באוגוסט 24', דחינו לרבעון שני 25' ויש פרויקטים שלא בחברה אלא בקבוצה שהוקפאו. כל הפרויקטים הושפעו בגלל העדר פועלים".

הדמיה של פרויקט החברה בבני ברק (מ.ו השקעות)

דירות אתם מוכרים?
"מ"ו כרגע לא מוכרת דירות. הנכס בבני ברק קיבל אישור לשמש להשכרה לצורך הטבות מס אך הרווחים מדמי שכירות נמוכים מאוד -2%-3% תשואה. כאסטרטגיה אנחנו משתדלים לא למכור, אלא אם יש נימוקים רלוונטיים, שימוש יותר אינטליגנטי לכסף או שההשבחה הסתיימה ואתה לא רואה לאן זה ילך. אבל כשיטה, 50 שנה אנחנו מסתכלים על מצבת הנדל"ן ושוויה ופועלים להשבחתה ולא למימושים, מממשים מעת לעת, אבל לא אוהבים את זה".

אתם רווחיים?
"אם אתה מסתכל על רווח הוני, עליית ערך הנכס, אז למ.ו כחברה מדווחת יש רווחי שערוך. אם אני לא מסתכל על מ.ו אז יש רווחים שוטפים משכירות, שאף פעם לא מכסה את הריבית, בטח בתל אביב, גם בתקופות הטובות. אני מסתכל על שווי הנדל"ן. לא משנה אם הנזילות היא פחות שקל או יותר שקל".

איך עליית השווי מאז ההנפקה?
"יש עליית שווי, לא דרמטית, וכולנו מקווים לסיום המלחמה ולקפיצה משמעותית. יש גידולי שווי כי השבחתי למשל את בני ברק, אבל לא מהותי".

אין כוונה למכור גם אחרי ההשבחה?
"ככל שאני אקבל מימון במחיר נמוך, ושווי הנכס יגדל, אמשיך לפעול בשיטה הזו. יש לי היום נכסים לשימור במזא"ה ונחמני, שמקדמים בהם תב"עות מול עיריית תל אביב. כיום הדירות בהם מושכרות,  והמטרה היא להוסיף דירות, להגדיל את הבניין, לחלק לדירות יותר קטנות ושהתשואה תגדל. לזה אני קורא השבחה ".

אז מה מקור התזרים?
"התזרים נובע מהקבוצה, אבל התזרים השוטף לא גדול. אין עלויות דרמטיות. ברגע שאתה נכנס לבנייה אתה לוקח ליווי והיום אני ממומן גם באג"ח. למכור זה 'פשוט'. מחר אתה מוכר את הנכס, להשביח אתה כבר לא יכול, והמזומן עף מהר לשימושים אחרים. מי שהתחיל את העסק זה הסבא-רבא, ואני רואה מה מצבם של בני הדודים שלי היום שרק מכרו ומכרו. עבדו בעבודות רגילות, מכרו מדי פעם ונשארו עם 3 נכסים, זאת לעומת אבא שלי, ששינס מותניים ויש לו היום היקף נכסים אדיר".

מה היעדים?
"אנחנו נערכים להנפקת מניות כשהשוק יהיה רלוונטי, כדי ולהכניס יותר פעילות ולהגדיל את היקפי היזמות".