היה פוטנציאל? נדחה ערעור לוזון והכשרת היישוב נגד ההחלטה לבטל פיצוי של כ-11 מלש"ח שנפסק עבורן

בית המשפט המחוזי לוד מרכז, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, דחה בשבוע שעבר את הערעור של החברות הכשרת הישוב, ע. לוזון וחברות נוספות על החלטת ועדר הערר המחוזית מרכז לבטל החלטת שמאי מכריע , לפיה היה על הוועדה המקומית לפצות את החברות בכ-10.74 מיליון שקלים בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני.

הערעור הוגש על החלטה של ועדת הערר ממאי 2023 לקבל את הערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה, על החלטת השמאי המכריע יצחק ברמן, ולבטל את חיובה של הוועדה המקומית בתשלום לבעלות הקרקע בסך של 10,739,904 ש"ח.

המערערות, שכוללות גם את החברות הילת השרון השקעות ו-ל.א שטרית נכסים, הן בעלות זכויות בקרקע חקלאית בפתח תקווה, ממערב לכביש 40, בו נבנה בעבר הפאוור סנטר "ירקונים" אשר לפני מספר שנים נהרס לאחר שההיתר לשימוש חורג במסגרתו פעל לא הוארך. על השטח חלה התוכנית המחוזית תמ"מ/21/3 שאושרה ב-2003. מטרותיה כוללות, בין השאר, שמירה על רצף של שטחים פתוחים גדולים בכלל, ושל עתודות קרקע לעיבוד חקלאי בפרט. השטח בו מחזיקות העוררות הוגדר כ"נחל וסביבותיו" - שטח המיועד לשיקום נחל הירקון שאשור לשימוש למגורים, מסחר, תעסוקה וכדומה.

קודם לאישור התוכנית, בתחילת שנות התשעים, החלה הוועדה המקומית בהכנת תכנית אחרת – פת/ 16/2000, שייעדה את המתחם ובכללו המקרקעין לייעודי מסחר, בילוי, תעסוקה ובידור. ב-1998 הוועדה המחוזית אף אישרה להפקיד את התוכנית החדשה בתנאים. התנאים היו רבים ומורכבים, ולא הושלמו בשום שלב. ואולם, על אף שלא אושרה, הרשויות התייחסו לתוכנית ככזו שיש סיכוי רב שתאושר, סיפקו היתרים לשימוש חורג לפיה, הזכירו אותה במסמכים שונים כתוכנית שתאושר ותכננו פתרונות תחבורה לפיה.

"פסק הדין של העליון ששינה הכל"

ב-2006 הגישה המדינה תביעה נגד בעלות הקרקע משום שבנו מבנה מסחרי על פי תוכנית שלא אושרה, ובניגוד לייעוד הקרקע כחקלאי. באותה השנה הגישו בעלות הקרקע תביעת פיצויים נגד הוועדה המקומית בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני ופגיעה בשווי המקרקעין בסך 104.36 מיליון שקל. תביעה זו,  כמו מאות תביעות אחרות שהוגשו באזור המרכז בגין אישור התוכנית תמ"מ/ 21/3, נדחתה.

בשל כך פנו החברות לוועדת הערר שב-2013 קבעה כי במקרה של העוררות אכן היה פוטנציאל תכנוני והעבירה את ההכרעה לשמאי המכריע. אולם עוד בטרם נתן השמאי המכריע את הכרעתו, ב-2020 נתן בית המשפט העליון את פס"ד דלי דליה, הקובע בין השאר כי הפגיעה חייבת להיות בפוטנציאל תכנוני קונקרטי, ומשום כך הפקדת תוכנית בתנאים, להבדיל מהפקדה מלאה, אינה מספקת וצריך דבר מה נוסף. הלכה זו סתרה את ההלכה הקודמת שלפיה היה די בפוטנציאל תכנוני שאינו קלוש.

בעקבות פסק הדין פנתה הוועדה המקומית פ"ת לוועדת הערר על מנת שתורה לשמאי המכריע לקבוע את שומתו לפי ההלכה החדשה, אך ועדת הערר לא נענתה לבקשה. בהחלטת השמאי המכריע שניתנה בשנת 2022, קבע כאמור השמאי פגיעה בסך של 10.73 מיליון שקל, בשל אובדן הפוטנציאל התכנוני.

בעקבות ההחלטה פנתה הוועדה המקומית פעם נוספת לוועדת הערר, בהסתמכה על הלכת דלי דליה, ודרשה כי הכרעת השמאי תבוטל. במאי 23 קיבלה ועדת ערר את עמדת הוועדה המקומית וביטלה את החלטת השמאי המכריע.

בערעורן למחוזי טענו בעלות הקרקע כי ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל החלטות שהיא עצמה קיבלה וכי אף שהתוכנית נשוא הערר הופקדה בתנאים, היא עומדת בתנאים של הפקדה מלאה וציינו היבטים בגדר "דבר מה נוסף", שלפיו היה פוטנציאל תכנוני, בהם מרכז מסחרי שפעל, תמיכת מוסדות התכנון בתוכנית, והדגישו שבהחלטה הקודמת לא ראתה ועדת הערר בהפקדה בתנאים מכשול ממשי.

"המערערות לא הצביעו על פעולה תכנונית קונקרטית"

שופטת המחוזי יעל טויסטר ישראלי קבעה שהלכת דלי דליה חלה על המקרה הנדון באופן רטרואקטיבי ועל כן הפקדה בתנאים אינה שקולה להפקדה בפועל. כמו קבעה כי בית המשפט קבע כי גם התנאי הנוסף של "דבר מה נוסף", לא התקיים בענייננו. "דבר מה נוסף" מתבטא בהיעדר מניעה נראית לעין לאישור התכנית, באופן שמציב אותה "כמעט בנקודת אל חזור". בית המשפט קבע כי במקרה זה, היו קיימים מספר מכשולים תכנוניים משמעותיים, ובהם התנאים שלא מולאו. לגבי סמכותה של ועדת הערר, קבעה השופטת כי הלכת דלי דליה אשר שינתה את המצב המשפטי, יצרה שינוי נסיבות מהותי המצדיק את התערבותה של ועדת הערר.

בפסק דינה כתבה כי "לא מצאתי לקבל את הערעור. צדקה ועדת הערר כשקבעה כי המערערות לא הצביעו על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התכנוני שעל פי הנטען 'אבד'. פת/ 16/2000 לא הופקדה מעולם ואינה עומדת בתנאי הסף של תכנית מופקדת. יתרה מכן, גם לא התקיים בה התנאי הנוסף של 'דבר מה  נוס'  שכן הייתה מניעה נראית לעין לאישור התכנית, והיא לא התקרבה לנקודת "אל- חזור".

 עוד פסקה השופטת 20,000 שקל הוצאות משפט לכל אחת מהעוררות, 80,000 שקלים סך הכול.

את העוררות ייצגה עו"ד ענת בירן , שמסרה למרכז  הנדל"ן בעקבות פסק הדין: "ועדת הערר אמרה 'אנחנו לא מתערבים בהלכת דלי דליה, אנחנו לא יכולים להתערב בפסק דין העליון'. הגענו למחוזי, אותו סיפור, השופטת אמרה, איך אני יכולה להתערב בדלי דליה? אמרנו שאנחנו רוצים פסק דין כי אנחנו רוצים לשמור את האופציה להעמיד למבחן את הסיטואציה המיוחדת שלנו. המחוזי אמר מראש בדיון שהוא לא יכולה לחרוג מההלכה ואנחנו טענו שזה לא המבחן היחיד. אנחנו חושבים שזה מבחן נוקשה שלא לוקח סיטואציות לא מובהקות כמו שלנו. ביקשנו פסק דין כדי לשמור את האופציה לנסות להגיע לעליון".