נטרול פצצה מתקתקת: האם 2025 תהיה שנת מפנה בתחזוקת מגדלים?

שני המקרים העלו לשיח הציבורי סוגיה מודחקת שמשלל טעמים מוצאת את מקומה עמוק במרתפי התודעה של ענף הנדל"ן: תחזוקת מבנים רבי-קומות. בישראל, שבעריה צומחים עוד ועוד מגדלים בני 20 קומות ויותר, רבים מהם בהתחדשות עירונית, מדובר בנושא רלוונטי מתמיד. מדי כמה שנים השוק המקומי אף מספק לכך תזכורת כואבת, כמו קריסת מבנה ישן (חולון) או נפילת מרפסת שנבנתה ברשלנות (חדרה).

המסד החוקי להסדרת התחום הונח כבר לפני כשמונה שנים, אז קבע חוק הרשות ממשלתית להתחדשות עירונית כי בכל פרויקט פינוי-בינוי, קיימת חובה לשלב חברת ניהול שתהיה אמונה על תיקון הליקויים בשנים הראשונות לאכלוס הדירות. עוד נקבע שם כי בעל דירת תמורה חוזר (כלומר, דייר ממשיך) לא יהיה חייב בהוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף לתקופה של חמש שנים; זאת, כל עוד הוא מתגורר בדירה החדשה וסכום ההוצאה עולה על דמי הוועד בבניין הישן. 

בעקבות החוק אף הנחה אגף מיסוי מקרקעין ליזמים להעמיד קרן תחזוקה הונית בכל פרויקט, אותה פטר ממס שבח. למרות צעדים אלה, ואף שבפועל יזמים רבים נוהגים להעניק לדיירים חוזרים פטור מהוצאות תחזוקה למשך תקופה ארוכה יותר מזו שדורש החוק, תחום תחזוקת המבנים נותר פרוץ ונתון בעיקרו לחסדי השוק הפרטי. 

החדשות הטובות הן, שבשנים האחרונות ניכרת תזוזה בקרב מוסדות השלטון לעבר הסדרה כוללת של התחום – מהלך שצפוי לתפוס תאוצה כבר בשנה הקרובה.

רכבת ההסדרה יצאה לדרך

מספר גורמים ממשלתיים – בהם משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון , משרד האוצר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הרשות לתחרות ורשויות מקומיות שונות – עמלים זה זמן על גיבוש עמדה להסדרה אקטיבית של סוגיית תחזוקת המבנים. לדיוניהם מצטרפים גם גורמים מהמגזר הפרטי ומהאקדמיה.

ההמלצות שגובשו עד כה נחלקות לשלושה אפיקים מרכזיים: חיוב מבנים חדשים בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח; עריכת בדיקות תקופתיות (מעין "טסט" לבניינים); וכינון מנגנון להסדרה ופיקוח על חברות ניהול. חלק מההמלצות מצויות כבר בשלבי הבנות וניסוח מתקדמים.

קרן תחזוקה: ישנם מספר מקורות מימון לקרנות תחזוקה העומדים כיום על הפרק. האחת היא הפרשות כספים על ידי בעלי הדירות, בדומה למנגנון הקיים והמוכר של ועד בית או חברת ניהול. כלי זה אינו חף מבעיות, לאור העלויות הכבדות שהוא משית על בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית , שרבים מהם מצויים בתחתית המדרג הסוציו-אקונומי.

מקור מימון נוסף לקרן הוא נכס מניב או סחיר בבניין. פתרון זה מחייב התאמה כוללת בהיבט התכנוני, תוך הקפדה על יצירת פרויקטים מעורבי שימושים. כיום, מרבית מיזמי הפינוי-בינוי כוללים גם שטחים מסחריים מניבים, ואולם עדיין, ישנם מקרים בהם אילוצי תכנון לא מאפשרים הוספת נכסים כאלה למתחמי מגורים. 

פתרון נוסף, שכבר מוחל כיום בהיקפים שונים, הוא מתן זכויות בנייה עודפות ליזמים, אשר יממנו את עלות הקרן או חלקה, בהתאם לאומדן שמאי מקצועי. כבר לפני כשנה, בהמשך לחוות דעת שפירסם משרד המשפטים בנושא, גיבשו מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסמך משלים ראשון מסוגו, הפורט את אומדן העלויות ארוכות הטווח הצפויות בבנייני התחדשות עירונית . 

תחשיב זה מורכב מפקטורים שונים, לרבות גודל דירה ממוצע בבניין, מספר הקומות, מספר הדירות בקומה ועוד. מספר רשויות מקומיות כבר עושות שימוש בתחשיב זה, בהם ירושלים ונתניה. ואולם ברוב המכריע של הרשויות, המסמך טרם שולב בפרקטיקה. 

כמה עולה להחזיק בניין?

עלות תחזוקה חזויה בהתיחס למספר קומות בבניין לתקופה של 25 שנים: (בתחשיב של 4 דירות בקומה)

"טסט" לבניין: מנגנון זה, הנבחן על ידי משרד המשפטים, מבקש לכונן לראשונה מערך מסודר לבדיקת תקינותם של מבני מגורים בישראל. טרם הוחלט עד כה אם המערך יפעל במתכונת וולונטרית – למשל, על ידי מתן תמריצים לוועדי בתים – או תוך חיוב בדיקה תקופתית ותיקון הליקויים שיתגלו בה. 

ה"טסט" כולל בדיקת תקינות של שלל היבטים מהותיים לבטיחות הדיירים ועמידות המבנה, בהם תחום כיבוי האש, חשמל ומעליות, מקלט ואינסטלציה.

אילוסטרציה דיור להשכרה, צילום: שאטרסטוק

רגולציה: באמצעות נוהל זה, המצוי כיום בשלבי גיבוש ראשוניים, מבקש משרד המשפטים לתת מענה לתופעות שליליות הקיימות בענף הבנייה ותחזוקת המבנים. בין אלה היעדר מקצועיות ורמת מומחיות לא מספקת, התנערות מאחריות של יזמים והסדרים כובלים ומקפחים עליהם מוחתמים דיירים בידי חברות ניהול.

הנוהל מבקש להחיל תנאי סף להתקשרות של חברות ניהול עם בעלי דירות, כולל העסקתם בחברות של גורמי מקצוע ומומחים בתחום תחזוקת המבנים. בנוסף לתיקון ליקויים שוטפים, מוצע כי חברת הניהול תחויב בביצוע תחזוקת מנע, וכן לא תורשה להסיר אחריות מחובותיה אלה. כן מוצע כי במקרה שלבניין יש קרן תחזוקה, חברת הניהול תהיה רשאית לפנות לנאמן לצורך משיכת כספים וטיפול בגורם המהווה סיכון לחיי אדם בבניין.

עוד ממליץ הנוהל המוצע כי ניתן יהיה לבטל את חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול בחלוף שנתיים מיום ההתקשרות, וכי במקרה של הפרת ההוראות (ככל שיוסדרו בחוק) הבעלים יהיו רשאים שלא לשלם את מלוא התמורה החוזית לחברה.

אופטימיות זהירה

אף שבהתאם לחוק מ-2016, כל מיזמי ההתחדשות העירונית משלבים כיום חברות ניהול, בשטח, רוב רובן של חברות אלה הן חסרות מומחים בעלי ידע מקצועי נדרש והכשרה מספקת; אין בהן אנשי מקצוע המתמחים בתחומים ספציפיים כמו חשמל ושברים במבנה, ופעילותן מתמקדת בתיקון ליקויים קיימים ותחזוקה שוטפת, ולא בפעולות מנע בעלות השלכות ישירות על בטיחות הדיירים. 

נראה כי הכוחות הפועלים בשוק כבר מבינים כי תחזוקה מקצועית של מבנים רבי קומות אינה פריבילגיה, וכי הסתכלות עליה בפריזמה כלכלית בלבד מחמיצה את המהות ומסכנת חיים. ועדיין, המהלכים שמנינו למעלה להסדרת התחום צפויים להיתקל בקשיים לא פשוטים: מחוסר רצון לשתף פעולה מצד בעלי דירות, ועד לובי נגדי של יזמים, שמן הסתם לא ירצו להיות נתונים לתחומי אחריות חדשים הכרוכים בהוצאות כבדות ובפיקוח הדוק.

זה שנים שמשרדנו מהווה שותף פעיל לקידום תחום ההתחדשות העירונית לטובת בעלי הדירות ומעורב בהסדרת תחום תחזוקת המבנים בארץ. לשמחתי, אנו עדים למודעות גוברת והולכת לחשיבותם של מהלכים אלה, דבר המתבטא בהתבטאויות תכופות של קובעי המדיניות הבכירים, בהם המשנה ליועמ"ש לענייני משפט אזרחי, כרמית יולס. לאור זאת, אנו מקווים ומאמינים כי שנת 2025 תניב התקדמות משמעותית בתחום זה, במה שיהווה קפיצת מדרגה גדולה באיכות החיים בישראל.

עו"ד עינת שקד היא שותפה בכירה במשרד עו"ד יהב ושות', המתמחה בתחומי ההתחדשות העירונית, המקרקעין והנדל"ן

לפרטים>>>