רשות המיסים בהטבה ליזמים: זכאות למס רכישה מופחת תינתן גם בהוצאה מהירה של היתר חפירה

נייר עמדה שהוציאה רשות המיסים בשבוע שעבר מדגיש כי היתר חפירה ודיפון ייחשב כהיתר בנייה לצורך זכאות לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 5% ברכישת קרקע. זאת על מנת להקל על יזמים המקדמים בניה במהירות לזכות בהטבה, על רקע הסחבת המאפיינת חלק ניכר מהוועדות המקומיות האמונות על הנפקת ההיתרים.

תקנות מס רכישה קובעות כי שיעור מס הרכישה החל ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים הינו 6%. עם זאת, אחד הסעיפים לתקנות מס רכישה קובע כי שישית ממס הרכישה ששולם על ידי רוכש הקרקע יוחזר לו אם יעמוד בתנאים הבאים: המכירה היא של זכויות שלגביהן יש תוכנית לדירה אחת לפחות, ובעניינו התקבל היתר בנייה לא יאוחר מ-24 חודשים מיום המכירה עבור דירה אחת לפחות. כלומר במקרה שכזה, ולאחר ההחזר, ישלם הרוכש מס רכישה של 5% במקום 6%.

לנייר העמדה המלא של רשות המסים 

בנייר שפרסמה כתבה רשות המיסים כי "לאור הקושי והמורכבות הכרוכים בהוצאת היתרי בנייה בפרויקטים בהיקפים גדולים ומורכבים מבחינת תכנון, ולצורך קידום והקדמת התחלת ביצוע העבודות והבנייה על הקרקע, ישנם מקרים בהם הבקשה להיתר בנייה מפוצלת לשני שלבים: היתר חפירה ודיפון והיתר בנייה עיקרי, זאת מהטעם כי פיצול ההיתר יאפשר את קיצור משך הבנייה ומסירת יחידות הדיור בפרויקט". ומכאן היא מבהירה את עמדתה, כי "קבלת היתר חפירה ודיפון לבניין מגורים במקרקעין תיחשב להיתר לבנייה של דירת מגורים כמשמעותו בתקנה, ומכוחו ניתן יהיה להחיל את התקנה כאמור ולהשיב לרוכש שישית מסכום מס הרכישה".

עם זאת מודגש כי על הרוכש לעמוד במספר תנאים על מנת לזכות בהקלה, בהם הקמת פרויקט רחב היקף ומורכב תכנונית, הקרקע נרכשה במסגרת מכרז אשר הוראותיו מחייבות את הרוכש לעמוד בלוחות זמנים מפורשים שנקבעו לצורך הקמת הפרויקט והשלמתו, פיצול השלבים  נעשה בהסכמת הוועדה המקומית שסבורה שמורכבות הפרויקט מצדיקה את פיצול ההיתר ועוד. "ככלל יש לקבל היתר בנייה עיקרי לבניית דירת מגורים אחת לפחות לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה. עמדתנו הנ"ל הינה חריג לכלל זה אשר יינתן רק במקרים מיוחדים כמפורט בעמדה זו", נכתב.

"אין מדובר בבשורה גדולה ומשמעותית"

עו"ד יוני כהן ממשרד מאיר מזרחי עם א.רפאל, המתמחה במיסוי מקרקעין, מסביר כי "מחד גיסא מדובר בבשורה חיובית הואיל והעמדה המתוארת מעניקה פרשנות מרחיבה לתקנה 2(1א). ציבור הרוכשים יהיו זכאים להנחה בשיעור מס הרכישה גם כאשר בידם רק היתר חפירה ודיפון. מאידך גיסא נראה כי אין מדובר בבשורה גדולה ומשמעותית נוכח התנאים המצטברים הנדרשים לזכאות בהטבה, המצמצמים את תחולת ההטבה במס רכישה מכוח היתר חפירה ודיפון למקרים ספציפיים מאוד".

עו"ד יוני כהן (אייל פרידמן)

לדבריו, "תכלית תקנה 2(1א) הינה לתמרץ בעלי קרקעות לבנות על הקרקעות דירות מגורים וכך להגדיל את היצע המגורים בשוק. נייר העמדה מעניק פרשנות מרחיבה וחיובית לתקנה ולכאורה מתמרץ את הציבור אף יותר באמצעות הענקת ההטבה גם כאשר בידם של בעלי קרקעות רק היתר חפירה ודיפון ולא היתר בנייה. עם זאת על מנת לתמרץ באמת את הציבור ולהעניק את ההטבה גם במקרים שלא היו מוכרים עד היום, היה ראוי לקבוע תנאים מקלים יותר, או לכל הפחות תנאים חלופיים, כך שהתחולה של הנייר הייתה על מקרים רבים יותר".