"ככל שיעבור הזמן וחלופת שקד תוכיח את עצמה, נראה ממנה יותר ויותר"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח עומר גוגנהיים משנה למנכ"ל, פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשדר חברה לבניין מקבוצת אשטרום . הוא שוחח עם  עם דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, על סיום דרכה של תמ"א 38  ומדוע המדינה החליטה שהיא לא רוצה אותה, מדוע למרות זאת ההתחדשות הבניינית תמשיך ותתקיים, ומדוע המטרה בתקן 21 מתנגשת במתח המובנה בין הדיירים, העירייה והיזם. 

לצפייה: 

להאזנה: 

לדברי גוגנהיים, "הנהלת החברה הבינה כבר לפני יותר מ-20 שנה שההתחדשות העירונית זה משהו שנכון להיכנס אליו, ועוד לפני שהיתה התמ"א התחילה פעילות הפינוי-בינוי. בהתחלה היה קשה להסביר לאנשים במה מדובר, אבל לפני עשר שנים כשהתמ"א פרחה - לא הייתה שיחת סלון שלא דיברו על נדל"ן וכולם הפכו לנדל"ניסטים".

על היקפי הפעילות של אשטרום : "לאשטרום יש כמה חברות, הזרוע היזמית שלה למגורים זה אשדר . לדעתי באשדר אנחנו מקדמים מעל 90 פרויקטים, סביב ה-12-15 בביצוע, בבנייה. מעל 30 פרויקטים הם בתהליך התהוות להיתר מיידי, ויעלו בשנה- שנתיים- שלוש הקרובות. הדרך לנהל נדל"ן יזמי זו מומחיות בפני עצמה. בייזום אתה פוגש דייר או נציגות, ועד היום שעלית על הקרקע יכולות לעבור גם 15-20 שנה. אנחנו לא מתזמנים כלום, אלא אנחנו רצים והמערכת מנוהלת בצורה כזאת, כמו במפעל שעובר בין תחנות. יש פרויקטים לקראת עלייה לקרקע וצריך לבצע פעולות, אבל כל שנה נכנסים עוד פרויקטים, ונורא קשה לחזות את הזמן ולא תמיד זה בשליטה שלך. אז זה כמו סרט נע, יש פרויקטים  בכל מיני שלבים".

" תמ"א 38 הסתיימה באוגוסט השנה, ומרבית הרשויות האריכו את זה בכך שהן בתהליך של תוכנית שתחליף  את התמ"א, ועד שהתוכנית לא תתאפשר אז התמ"א בתוקף", הסביר. "כידוע יש מספר רשויות שהחליטו לא לעשות את זה, כמו בני ברק שמקדמת את חלופת שקד. ת"א החליטה שעד סוף השנה מי שעוד יגיש וייקלט יהיה בתוך הצנרת. ביתר הרשויות אפשר להמשיך לקדם תמ"א 38. אשדר מממשת את העסקאות האחרונות שלה מהתמ"א, לדעתי לא הכנסתי עסקת תמ"א לחברה 3 שנים.

"אנחנו הבנו שמדינת ישראל לא רוצה תמ"א 38 , מנהל התכנון והרשויות המקומיות לא חושבות שתמ"א 38 טובה. הם רוצים לחזק ולמגן, אבל חושבים שתמ"א 38 לא מתחשבת בעיר ובסביבה, היא תוקעת את הבניין - ונגמר. יש רחובות צרים בת"א למשל, שמגדל לא קשור שם, והתחדשות בניינית תמשיך שם. ככל שיעבור הזמן, וחלופת שקד תוכיח את עצמה והרשויות ידעו איך לאכול אותה, נראה מזה יותר ויותר". 

"אנחנו הבנו שמדינת ישראל לא רוצה תמ"א 38 , מנהל התכנון והרשויות המקומיות לא חושבות שתמ"א 38 טובה. הם רוצים לחזק ולמגן, אבל חושבים שתמ"א 38 לא מתחשבת בעיר ובסביבה, היא תוקעת את הבניין - ונגמר. יש רחובות צרים בת"א למשל, שמגדל לא קשור שם, והתחדשות בניינית תמשיך שם. ככל שיעבור הזמן, וחלופת שקד תוכיח את עצמה והרשויות ידעו איך לאכול אותה, נראה מזה יותר ויותר"

"אז המחוז בא ואמר לרשות המקומית: לנו זה לא מתאים, בואי תקדמי את זה במסגרת מקומית של חלופת שקד. גם היזם הקטן, ככל שיתאפשר לו לקחת שני בניינים או שלושה, הוא יעדיף. המציאות תנוע בין הבניין הבודד כי זה כורח המציאות לפעמים ואין ברירה, והשאיפה תהיה לחבר לפחות שלושה בניינים כאלה, ונראה יותר ויותר תוכניות כאלה בסמכות מקומית וזה מיני פינוי בינוי . אז אני צופה שחלופת שקד תהיה רלוונטית. ככל שיעבור הזמן והשוק ישתכלל לחלופת שקד, אז גם רמת הוודאות שהשוק יקבל תגדל כי הוא יבין מה העירייה רוצה. כי עכשיו העירייה צריכה לשבת ולמפות את העיר שלה - לקחת שכונה להסתכל איזה בקשות יש להיתר מכח תמ"א 38 שפוקעת, ולהגיד מה צריך בכל מקום".

לדבריו, "היום כשאתה פועל ברמת גן או בת"א אתה יודע מה תקבל, גם ברמת השרון, בקריית אונו, בחולון והרצליה אתה יודע. מה אתה לא יודע? אתה לא יודע במסגרת חלופת שקד, כי זה הפרקטיקה שנוצרה בתמ"א 38. עוד לא עיכלו את חלופת שקד. הוודאות תיוולד מזה שאתה תשב מול רשות שיודעת מה היא רוצה, בין אם בתוכנית ובן אם במדינית, ברמת הבניין הבודד. ביום שאחרי, התוכנית תגיד איפה אפשר לעשות פינוי בינוי , איפה חלופת שקד. כרגע זה בתהליך ברוב העיריות, ולכן בינתיים החליטו שהתמ"א במקומות האלו תחול עד 2026  או עד שתוכניות אחרות מחליפות יאושרו".

"יש מתח בין הרצון של הדיירים, העירייה והיזם" 

על תקן 21: "כל התקן נולד במטרה לבדוק שיש רצפה מינימאלית. שאתה היזם, לא לוקח דיירים לתוכנית בטיול שלא תגמור. זה לא מה שקורה בפועל, כי יש מתח בין הרצון של דיירי בניין, שניים, 5, עשרה בניינים - להתחדש לבין הרצון או הצרכים של העיר, לבין היזם. הדיירים רוצים כמה שיותר טוב ומהר, הרצון הזה פוגש את המציאות, שהיא מורכבת יותר כי הם לא אי בודד, הם חלק משכונה, מעיר. לעיר יש תקציבים, שירתים מוניציפאליים שהיא כבר נותנת.

"לצערי הרב אין מוסד שבודק האם התקן או נכון או לא, וזאת אחת הבעיות. נוצרה איזו סטנדרטיזציה, לעלויות בנייה שלא באמת תמיד משקפות. התקן בא ובודק את הרווחיות המינימאלית שהיזם צריך לעסקת תמ"א 38 , והרבה פעמים היא המקסימאלית והוא לא יקבל יותר, גם בגלל הצרכים כאמור של הרשות. אז התקן, במקום שיהפוך להיות הרצפה, הפך לאיזו נקודת איזון בין הדיירים, ליזם והרשות המקומית.

"אפשר להסתכל על נקודת האיזון הזו בכל מיני מבטים. מי שמגיש את התקן זה שמאי מטעם היזם, שפוגש את השמאי מטעם המחוז. עלות הבנייה שעולה לנו היום חניון לא דומה למה שכתוב בדוחות. מה למשל שטח חנייה? 35 מטר? 40? 50? המודל הזה הוא עם לא מעטו עיוותים".