חולדות, פסולת, רטיבות ושריפות: דיירי פרויקט התמ"א בדרום ת"א חיים בסיוט שאינו נגמר

ביום שבת האחרון, בסביבות השעה ארבע אחר הצהריים, החלה שריפה להתלקח ברחבת הבניין ברחוב קורקידי 20 בשכונת נווה עופר בתל אביב. לדברי בעל דירה שנפגעה בשריפה, זו החלה מרחבת הבניין, היכן שמצויה פסולת בנייה בשפע כתוצאה מתהליך תמ"א שעובר הבניין, והתפשטה כלפי מעלה דרך פיגומי העץ ויריעת הבד שעטפה אותם. התוצאה: בניין מפוייח ושתי דירות שנשרפו כליל. השריפה היא רק המכה האחרונה שניחתת על דיירי הבניין, שכבר למעלה מ-12 שנה מצויים בתהליך תמ"א שפשוט לא מסתיים. 

"היזם מתעלל בנו. אדם נורמלי כבר מזמן היה מודה שהוא לא מצליח לסיים את הפרויקט ושמישהו אחר ייקח אותו", אומרת אורטל ארד, בעלת דירה ותיקה בבניין. "יש פה דיירים מסכנים, חלקם זקנים, חלקם חיים מקצבה של ביטוח לאומי, חלק גדול מהם גרים בשכירות. הבניין הוא בניין רפאים, ובמקום שיעזור להם הבן אדם טס לחו"ל, גר בבבלי, חי חיים רגילים, לא מגיע לדיונים בבית משפט, מנפנף אותנו, פשוט שם פס על כולם, אנחנו רוצים את הבית שלנו, אנחנו מתחננים שמשהו יקרה כבר".

דבריה מהדהדים את תחושותיהם של 32 בעלי דירות קיימות ועוד 22 רוכשי דירות חדשות, כלפי מי שאמור היה לספק להם דירה משודרגת בבניין מחודש – היזם אביה בן אלחנן, מנכ"ל ושותף בחברת "גרניט הנדסת חיזוק מבנים" (יודגש כי לא קיים קשר ל"קבוצת גרניט", ד"ב) המקדמת פרויקט תמ"א בבניין. אלא שמזה זמן רב, לדברי דיירים שעמם שוחחנו, חלום התמ"א הפך עבורם לסיוט מתמשך, שכלל לא ברור מתי יסתיים.

"אין שום סימן באופק שזה ישתפר". הזוהמה בחצר הבניין ( מרכז הנדל"ן )

במגרש שבו אמור היה לעמוד היום בניין יפה ומחודש ניצב זה שנים אתר בנייה, שאמנם אינו ראוי למגורים, ובכל זאת מאכלס דיירים מעוטי יכולת ללא חלופת מגורים אחרת. חלקם אף לא מסוגלים לצאת מביתם בשל עבודות הבניה במקום. הפיגומים אינם מאפשרים לפתוח היטב את חלון המרפסת, חדר המדרגות הצר אינו מאפשר ירידה בטוחה, בין היתר בשל כבלי חשמל המשתלשלים לאורכו וברחבי הלובי, חלקם חשופים ומהווים סכנה ממשית לדרי הבניין.

בחלק מהתקרות פשו כתמי רטיבות, חלק מחנוכיות המים תלויות באוויר מטפטפות, ציוד עבודה זרוק בחדרי הדירות שבבנייה ללא שימוש, ובחצר הבניין ניצבות ערמות פסולת בנייה לא מפונה.  "אני יודעת שזו אמורה להיות סיטואציה של WIN-WIN" אומרת ארד, "הוא בונה קומות מעלינו ומוכר דירות חדשות ואנחנו מקבלים דירות משופצות, אבל איפה זה? המקום שורץ עכברים וחולדות, ריח של ביוב, כל השכונה זורקת אצלנו זבל והאתר נראה כמו פח אשפה. אין שום סימן באופק שזה ישתפר".

בעלת דירה בבניין: "היזם מתעלל בנו. אדם נורמלי כבר מזמן היה מודה שהוא לא מצליח לסיים את הפרויקט ושמישהו אחר ייקח אותו. הבניין הוא בניין רפאים, ובמקום שיעזור להם הבן אדם טס לחו"ל, גר בבבלי, חי חיים רגילים, לא מגיע לדיונים בבית משפט, מנפנף אותנו, פשוט שם פס על כולם, אנחנו רוצים את הבית שלנו, אנחנו מתחננים שמשהו יקרה כבר"

המקרה של יצחק מיכאלוב מורכב אף יותר. מיכאלוב, בעל דירה ותיקה בקומה הרביעית בבניין, בה נהג להתגורר, רכש דירה נוספת וחדשה בבניין במסגרת מבצע פרי-סייל שערך היזם בשנת 2017. בעקבות המפגעים הרבים נאלץ מיכאלוב לעזוב את הבניין, שבו הוא מחזיק בשתי דירות ובשתיהן הוא אינו יכול לגור.  "שנתיים אחרי שהם התחילו לבנות מצאתי את עצמי בבית הרוס כי הם עבדו על הגג בצורה לא נכונה. השאירו אותנו ככה חורף שלם וכל הדירה ניזוקה. היה נוזל מים דרך חוטי החשמל והשקעים, בגלל הפיגומים לא יכולתי להוציא רהיטים. נאלצנו לצאת מהדירה. הוא הפך את הדירה שלי למחסן".

"כל השכונה זורקת אצלנו זבל והאתר נראה כמו פח אשפה". הבניין בשכונת נווה עופר בדרום ת"א ( מרכז הנדל"ן )

המצב הכניס את מיכאלוב לתסבוכת כלכלית: "אני מוצא את עצמי משלם היום משכנתה על הדירה החדשה שקניתי, משלם עדיין את המשכנתה על הדירה הישנה, וגם משלם שכירות. הוא הכניס אותי למלכודת. אני משלם 17 אלף שקל כל חודש. בגללו ארבע שנים לא יצאתי לחו"ל. אני צריך לעבוד קשה פי שלוש כדי לממן לילדים שלי את החוגים שלהם. אני צריך לעבוד ולא לראות את הילד שלי כדי שאני אתן לו את רמת החיים שאני רוצה לתת לו".

12 שנות תסבוכת

כבר בשנת 2012 התקשרו דיירי הבניינים ברחוב קורקידי 20-22 עם "גרניט הנדסת חיזוק מבנים" לצורך קידום פרויקט תמ"א 38 /1 (מסלול חיזוק ועיבוי). במסגרת ההסכם נקבע כי יתווספו למבנה שתיים וחצי קומות של דירות למכירה, ובתמורה לכך היזם אמור היה לחזק ולשפץ את המבנה, להוסיף ממ"ד ומרפסת לכל דירה קיימת ולהוסיף שתיים וחצי קומות ובהן דירות חדשות למכירה.

רמזים ראשונים לגבי הבעיות העתידות להתרחש החלו להופיע בתקופת ההמתנה להתחלת הבניה, שארכה שש שנים תמימות. ב-2016 נחתם הסכם נוסף בין היזם לנציגות הדיירים ובו עודכנו מועדי הביצוע, וכך קרה שוב ב־2017, ובו נקבעה תקופת הביצוע על 18 חודשים, בתוספת שישה חודשי דחייה בשל כוח עליון. לבסוף החלה הבניה בינואר 2018. כלומר, על פי תנאי ההסכם עד ינואר 2020 לכל המאוחר היתה החברה אמורה להשלים את עבודות הבניה, בתוספת תקופת ה"גרייס". בפועל, העבודות טרם הסתיימו עד לעצם היום הזה, כמעט חמש שנים אחרי מועד המסירה הסופי. בינתיים כאמור הדיירים גרים בתנאים בלתי אפשריים בתוך אתר הבנייה.

בעל דירה ותיקה שרכש דירה נוספת בבניין: "אני מוצא את עצמי משלם היום משכנתה על הדירה החדשה שקניתי, משלם עדיין את המשכנתה על הדירה הישנה, וגם משלם שכירות. הוא הכניס אותי למלכודת. אני משלם 17 אלף שקל כל חודש. בגללו ארבע שנים לא יצאתי לחו"ל. אני צריך לעבוד קשה פי שלוש כדי לממן לילדים שלי את החוגים שלהם. אני צריך לעבוד ולא לראות את הילד שלי כדי שאני אתן לו את רמת החיים שאני רוצה לתת לו".

על פי מרשמי רשות התאגידים, מנהליה של חברת גרניט הנדסת חיזוק מבנים הם בן אלחנן ואדם נוסף בשם אהרון גבריאל כהן. בעלי המניות בה הם בן אלחנן וחברת קליפורניה ישראל שמצויה בבעלות כהן ואדם נוסף בשם חנן וקסמן. השניים האחרונים נמצאים בארה"ב ומי שניהל את העסק בישראל היה בן אלחנן, בעוד חברת קליפורניה ישראל שימשה כגורם המממן. לפני למעלה משנה החברה הפסיקה את המימון, מה שגרם לעצירה מוחלטת של העבודות באתר. לצד זאת, גם בנק ירושלים, המשמש כבנק המלווה לפרויקט, מסרב אף הוא להמשיך להעמיד מימון לפרויקט. לאחרונה הגיש הבנק תביעה למינוי כונס נכסים לפרוייקט לבית המשפט המחוזי בתל אביב, אך בית המשפט עדיין לא נתן החלטה בנושא.

"כבלי חשמל משתלשלים לאורכו וברחבי הלובי, חלקם חשופים ומהווים סכנה ממשית לדיירים". הבניין בשכונת נווה עופר בדרום ת"א ( מרכז הנדל"ן )

כיום ככל הידוע ישנו נתק בין השותפים בחברה, ובראשית 2023 כהן ווקסמן אף הגישו תביעה נגד בן אלחנן בגין פרויקט אחר בהרצליה. תביעת חברת קליפורניה ישראל נגד בן אלחנן היא אחת מיני תביעות רבות שהוגשו נגדו במהלך השנים האחרונות. מיכאלוב תובע את בן אלחנן על הנזק שנגרם לדירתו בסכום של כ-716 אלף שקל. תביעה נוספת על סך כ-671 אלף ש"ח בגין עיכוב במסירה ופגיעה בנכס הוגשה על ידי שני דיירים נוספים בבניין. עוד נתבע בן אלחנן על סך של כ-77 אלף ש"ח על ידי עורך דינו לשעבר ערן שפינדל בגין חוב של אביה כלפיו שלטענתו לא שולם לו. בנוסף ישנה תביעה עומדת נגד בן אלחנן על סך 1.28 מיליון ש"ח של חברת הבנייה נ. מרציאנו בנייה וגמר וחברת המימון ר.מ.י.מ מימון יזמות הטוענות לחובות כלפיהן בגין פרויקט קורקידי. 

במהלך העבודות התחלפו שלושה קבלנים , מפקח בנייה ועורך דין דיירים שהתפטר. "היזם ברח, הלכו לכונס נכסים והשירותים הופסקו", אומר מפקח בנייה שביקש להישאר בעילום שם. "על פי ההסכם היזם צריך לשלם את השכר של מפקח הבנייה מטעם הדיירים אבל יש חוב שלא שולם. ניסינו לעזור להם כמה שיכולנו. הבעיה המרכזית היתה ניהול כושל. בהתחלה הביאו קבלן שרימה אותם, החליפו קבלן, היו לדיירים בעיות מולו ועד שהיזם נכנס לעניינים היה מאוחר מידי, כבר הפסידו כספים והיו מלא הערות על הבנייה שלא היתה בסדר. היו הרבה דברים שהיה צריך לפרק כי הבנייה במקור לא הייתה טובה, גילחו את הבניין הזה כאילו בנו את התמ"א הזו פעמיים, ואז לא נשאר כסף".

בתחילת 2022, ולאחר הסכמת הדיירים, נקבע כי כי בן אלחנן יהפוך, בנוסף לתפקידו כיזם, גם לקבלן הפרויקט. אך גם זה לא הועיל, ולאחר התקדמות קלה בפרויקט העבודות נעצרו שוב. ב-7 באוקטובר 2023 גויס בן אלחנן למילואים, במסגרתם הוא משמש כתפקיד בכיר כסגן מפקד חטיבת אלכסנדרוני, ומאז משרת במילואים לאורך תקופות ממושכות.

בעקבות העיכובים הרבים בבנייה החליטו הדיירים בסוף שנת 2022 לפנות להליך בוררות מול החברה. הליך הבוררות החל בשנת 2023 ונוהל על ידי הבורר עו"ד ארז גוריון, ובמהלכו פרסו הצדדים את טענותיהם. בפסק הבוררות שיצא באפריל האחרון ביקר הבורר את התנהלות גרניט הנדסת חיזוק מבנים וכתב כי "התנהלות הנתבעת בחודשים האחרונים עולה כדי אי שיתוף פעולה עם הליך הבוררות". עוד נכתב כי "נציגי התובעים תיארו את הסבל שחווים הם ושאר הדיירים בבניין, שרבים מהם מבוגרים מאוד ומעוטי-אמצעים וזאת לאור התמשכות העבודות מצד הנתבעת ומצבו הפיזי של הבניין".

בעקבות העיכובים הרבים בבנייה החליטו הדיירים בסוף שנת 2022 לפנות להליך בוררות מול החברה. הליך הבוררות החל בשנת 2023 ונוהל על ידי הבורר עו"ד ארז גוריון, ובמהלכו פרסו הצדדים את טענותיהם. בפסק הבוררות שיצא באפריל האחרון ביקר הבורר את התנהלות גרניט הנדסת חיזוק מבנים וכתב כי "התנהלות הנתבעת בחודשים האחרונים עולה כדי אי שיתוף פעולה עם הליך הבוררות"

מנגד טענה גרניט הנדסת חיזוק מבנים כי חלק ניכר מהעיכוב נגרם בשל התנהלות של הדיירים עצמם, שלטענתה עיכבה את הביצוע ב־11 חודשים וחצי, וכן בשל מגפת הקורונה והשלכותיה על זמינות ואספקת כוח־אדם, חומרי בנייה ומוצרי גמר, הם לא מחויבים בתשלום. עוד טענה החברה להשתלטות גורמים עברייניים על הפרויקט ולנטישת הקבלן המבצע כתוצאה מכך. בנוסף טענו בחברה שבן אלחנן, הוא סמח"ט במילואים ולכן מתקשה להשיב במסגרת ההליך המתנהל.

הבניין בשכונת נווה עופר בדרום ת"א ( מרכז הנדל"ן )

בפסק הבוררות קבע עו"ד גוריון את גובה הפיצויים על סמך הכתוב בהסכם בין הדיירים לבין החברה היזמית. מבלי להיכנס כאן למורכבות החישוב, נציין כי בשורה התחתונה פסק הבורר פיצוי בטווח של 200 עד 220 אלף שקל לכל אחד מבעלי הדירות בגין העיכובים. זאת כאמור נכון לחודש אפריל. מאז חלפה חצי שנה נוספת שבה לא חלה כל התקדמות, ובאופן שאינו מפתיע - גם כספי הפיצוי שנפסק לטובת הדיירים טרם שולמו.

"מדוע בנק ירושלים לא הרים דגל?"

פרט ליזם, הדיירים מפנים אצבע מאשימה גם לעבר בנק ירושלים, הבנק המלווה של פרויקט. "בנק ירושלים ליווה את היזם אביה בן אלחנן במשך מספר שנים וזאת למרות שהיזם לא עמד בתקופת הזמן שאליו התחייב לסיום הפרויקט", אומר בוריס חנימוב, נציג הדיירים בפרויקט. "מדוע הבנק לא הרים דגל בקשר להתנהלותו של היזם? אם בכובע של היזם הוא נכשל, למה בתור בנק מלווה אתה נותן עוד הזדמנות כקבלן? הוא לא בנה את הבניין בזמן שהוקצב? קח את המושכות לידיים שלך ותעשה מכרז קבלנים מחדש לשוק החופשי ותביא לפה חברה ביצועית שיכולה לסיים את הפרוייקט. למה לתת לו עוד צ'אנס כקבלן?".

פרט ליזם, הדיירים מפנים אצבע מאשימה גם לעבר בנק ירושלים, הבנק המלווה של פרויקט. "בנק ירושלים ליווה את היזם אביה בן אלחנן במשך מספר שנים וזאת למרות שהיזם לא עמד בתקופת הזמן שאליו התחייב לסיום הפרויקט", אומר בוריס חנימוב, נציג הדיירים בפרויקט. "אם בכובע של היזם הוא נכשל, למה בתור בנק מלווה אתה נותן עוד הזדמנות כקבלן? הוא לא בנה את הבניין בזמן שהוקצב? קח את המושכות לידיים שלך וותביא לפה חברה ביצועית שיכולה לסיים את הפרוייקט" 

"הבנק ניסה לפני שלוש שנים להיכנס לעניין הזה", מסביר עורך דין עמיעד גולדברגר ממשרד עורכי הדין אביב טסה המייצג את בעלי הדירות הוותיקות, "הוא הביא חברת ניהול מטעמו ולא התקדם שום דבר. הבנק הבין שאין ברירה ואמר שנעשה מתווה חדש שבו כל הגורמים יישבו ביחד ויגיעו להסכמות לפיהן היזם והקבלן הנוכחי בכל זאת ימשיכו את העבודה. הטענה של אביה, בכובע של הקבלן המבצע, הייתה שלא משלמים לו. הבנק אמר 'אוקי, היזם צריך להעביר את חלקו בתשלום', אבל אביה בכובעו כיזם יחד עם היזם השני שגר בחו"ל רבו ביניהם ולכן לא העבירו את חלקם כיזם כפרויקט, לכן לא היה כסף בעצם להמשיך".

"אמרו שיהיה מתווה חדש", ממשיך גולדברגר, "אביה אמר שהוא מוכן להמשיך, אמרו בוא נעשה חשבון כדי לדעת כמה צריך, אביה יגיד כמה הוא צריך, הבנק ישקיע חלק מהכסף, רוכשי הדירות החדשים יקדימו תשלומים שלהם על חשבון הדירות שלהם ויכניסו כסף לקופה, ואז יהיה איך לשלם לקבלן ולהמשיך את הפרויקט. אביה היה צריך לתת הצעת מחיר והוא לא נתן, רדפנו אחריו בסוף הוא נתן הצעת מחיר ללא פירוט. גם אנחנו וגם הרוכשים הצלחנו לשכנע את הבנק שזה לא יעבוד, אין טעם והוא רק מתחמק וזה לא מעניין אותו. אנחנו והרוכשים ניסנו להביא הצעות מחיר מטעמנו, הבנק פחות שיתף פעולה, הבנו שהמתווה לא יעבוד. בסופו של דבר הבנק הלך לבית משפט להליך של כינוס נכסים. תהליך כזה יעכב את הכול בכמה שנים".

בנק ירושלים: "פעלנו באופן מקצועי לאורך הפרויקט"

על אף מספר פניות לקבלת תגובה במהלך החודש וחצי האחרונים, לא נעתר בן אלחנן לבקשתנו לשיחה או למענה בכתב על שאלות שנמסרו לו. זאת לטענתו בשל שירות המילואים הממושך שאותו הוא עושה בחזית הצפונית. מתוך כבוד והערכה לתרומתו החליט מרכז הנדל"ן לעכב את פרסום הכתבה מספר שבועות על מנת לאפשר לבן אלחנן להגיב לטענות הקשות המופנות כלפיו. לצערנו, על אף פרק הזמן הממושך שהוקצה לו למתן תגובה – זו לא נמסרה.

תגובת קליפורניה ישראל, שותפתו של בן אלחנן בחברת גרניט הנדסת חיזוק מבנים, התקבלה באמצעות בא כוחה עו"ד אלעזר טננבוים: "חברת קליפורניה ישראל שבשליטת אהרון כהן מחזיקה בשליש ממניות חברת גרניט הנדסת מבנים בע"מ והייתה שותפה פסיבית בפרוייקט. יחד עם זאת היא השקיעה את כל המימון העצמי בפרויקט, אותו הפסידה, ואין ברשותה משאבים נוספים.

"התגלעו חילוקי דעות בין מרשתי לאביה בן אלחנן ולמרבה הצער בשל עמדת בנק ירושלים שהינו הבנק המלווה בפרויקט נאלצה מרשתי להסכים כי אביה בן אלחנן ישמש גם כקבלן הפרויקט. גרניט הנדסת חיזוק מבנים אף נאלצה לשכור שירותי פיקוח נוספים, וזאת לצד עניינים נוספים הוביל לכך שהפרוייקט לא התקדם ונגרמו הוצאות רבות נוספות ומיותרות. יצוין כי פניתי זה מכבר לב"כ בנק ירושלים כי יגיש בקשה לכינוס נכסים, עניין שיקדם את השלמת הפרויקט. לבסוף הוגשה בקשה כזו.

"פסק הבורר ניתן כנגד חברת גרניט הנדסת חיזוק מבנים ולא כנגד חברת קליפורניה ישראל. אם בנק ירושלים ינהל את השלמת הפרויקט בתבונה יתכן כי ישארו כספים מהם ניתן יהיה לפצות ולו באופן חלקי את הדיירים ובעלי הדירות על נזקים שנגרמו להם".

מבנק ירושלים נמסר בתגובה: "בנק ירושלים הוא מגורמי הליווי הפיננסי של הפרויקט (לצד חברת הביטוח איילון), הוא איננו היזם ולא מחליף אותו. העיכובים בהשלמת הפרויקט נגרמו בשל מחלוקת בין בעלי המניות בחברה היזמית. מה שעמד לנגד עיני הבנק לכל אורך הדרך הוא הבאת הפרויקט לסיום במהירות האפשרית, לטובת בעלי הדירות, הרוכשים ושאר הגורמים המעורבים בפרויקט. נציין כי הכספים שהתקבלו ממכירת הדירות ומהאשראי הבנקאי הושקעו בקידום הפרויקט, תחת פיקוח הדוק של הבנק. 

"כבנק המתמחה מזה שנים רבות בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית , בנק ירושלים היה החלוץ במימון התחום וליווה ומלווה מאות פרויקטים מסוג זה. ככלל, ניסיון העבר מלמד על כך שהדרך האופטימלית לפתור אירועים כדוגמת האירוע שבפנינו היא הגעה לפתרון מוסכם עם היזמים והצדדים המעורבים האחרים. בהתאם, הבנק פעל באופן מקצועי לאורך הפרויקט והשקיע משאבים משמעותיים בניסיונות רבים להגיע להסדר מוסכם עם היזמים, בעלי הדירות והרוכשים, על מנת להביא את הפרויקט לסיומו ולהביא למסירת הדירות לרוכשים. הפנייה לביהמ"ש לצורך מינוי כונס נכסים נעשתה רק לאחר שמוצו כל האפשרויות האחרות".