החלטה ראשונה מסוגה: לא ניתן לחדש היתר למיזם תמ"א 38 בעיר שבה תוקפה פקע

האם ניתן לחדש היתר תמ"א 38 לאחר פקיעת תוקפו של ההיתר הקודם, לאחר שהרשות המקומית החליטה שלא להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בתחומה? סוגיה זו עמדה במרכז החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ' שניתנה השבוע, ולפיה התשובה שלילית. הוועדה קבעה כי לא ניתן לחדש את ההיתר לפרויקט, מאחר שתוקפה של תמ"א 38 פקע במרחב התכנון של נתניה ולא ניתן להאריך היתר מקורי ליותר משש שנים.

את הערר הגישה חברה יזמית נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, לגבי החלטת האחרונה שלא לאשר חידוש היתר בניה לפרויקט תמ"א שביקשה החברה לקדם ברחוב שוהם פינת ספיר, באזור "לב העיר – מתחמי השוק".

ההיתר המקורי ניתן לחברה היזמית ב-2018 ובמסגרתו הותרה הריסת מבנה קיים בן שתי קומות והקמת בניין מגורים חדש בן תשע קומות עם 28 יחידות דיור מעל קומת מסחר כפולה. עם מתן ההיתר המקורי התגלעו מחלוקות בין השותפים במקרקעין שהובילו להליך פירוק שיתוף. על רקע זה ביקשה החברה הארכה נוספת להיתר בשנה, והוועדה המקומית נעתרה לבקשה ואף קבעה כי תוקף ההיתר יוארך בשלוש שנים עד יוני 2022. בשל עיכוב פירוק השיתוף, רכישת הזכויות הושלמה רק ביולי 2023.

זמן קצר לאחר מכן, באוקטובר 23, פקע תוקפה של תמ"א 38 בנתניה, ובמאי 24 הוגשה הבקשה השנייה להיתר בנייה במבנה, שאף כללה שינויים ביחס להיתר שניתן לחברה היזמית ביוני 2018. באוגוסט 2024 דחתה הוועדה המקומית את הבקשה לשינוי בהיתר בנימוק כי ההיתר המקורי פקע ואינו ניתן לחידוש. עוד ציינה כי תוקפה של תמ"א 38 פקע במרחב התכנון של נתניה, ולכן לא ניתן לאשר בקשה המתבססת על תמ"א 38.

"לא מצאנו עילה להתערב בהחלטה"

בערר שהגישה, טענה החברה היזמית כי חוק העזר העירוני מאפשר להאריך את תוקף ההיתר בשתי פעימות נוספות כך שתוקפו המרבי של ההיתר עשוי להגיע לתשע שנים. בנוסף, נטען כי ההחלטה אינה שוויונית ואינה סבירה משום שמקודמים פרויקטים דומים מסוג זה באזור.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי תוקפה של תמ"א 38 פקע במרחב התכנון שלה, ולכן אין אפשרות לחדש את ההיתר. לפי התקנות, תוקפו של היתר בנייה הוא ארבע שנים וניתן להאריכו לשנתיים נוספות בלבד, כלומר תקופה מרבית של שש שנים.

ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית נתניה, וקבעה אף היא כי לא ניתן לחדש את ההיתר משום שתוקפה של תמ"א 38 פקע במרחב התכנון של נתניה. עוד קבעה כי הוועדה המקומית בחנה את הבקשה להיתר על בסיס מסד עובדתי ראוי ותקין, תוך שקילת שיקולים תכנוניים רלוונטיים. עוד הדגישה ועדת הערר כי התקופה המצטברת המקסימלית להיתר היא שש שנים, והארכה מעבר לכך צריכה להיות מוסדרת בחקיקה.

הוועדה דחתה את יתר הטענות של החברה, וקבעה כי התוצאה אינה קלה עבור העוררת אך בנסיבות העניין אין מנוס מדחיית הערר. "לא מצאנו עילה או הצדקה להתערב בהחלטת המשיבה, ולא מצאנו כי ועדת ערר זו מוסמכת להעניק את הסעד אותו דורשת העוררת. תוצאה זו אינה קלה עבור העוררת, ואנו ערים לכך, אך בנסיבות העניין אין מנוס מדחיית הערר".