בשכונה הוותיקה הזו שעוברת הליך התחדשות - המחירים דווקא ירדו בשנה האחרונה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – נאות שז"ר, יבנה. 

נאות שז"ר שבמזרח יבנה היא מהשכונות הוותיקות בעיר. השכונה נחשבת לשקטה, בעלת אווירה של מושב בתוך עיר, והיא שכונה מעורבת שבה גרים חילונים לצד דתיים. יש לציין כי בעשור האחרון עברה יבנה תנופת בניה רחבה, בעיקר של בנייה חדשה, אך תנופת הבניה משפיעה גם על השכונות הותיקות כמו נאות שז"ר. הבנייה בשכונה מאופיינת לרוב בבניינים נמוכים של עד 3-4 קומות, ואין לה עתודות בנייה מרכזיות בתחומה, אך בשנים האחרונות ישנם מספר פרויקטים של פינוי-בינוי שמקודמים בה. בשכונה מתגוררים כ-4,410 תושבים, והמדד החברתי-כלכלי בה הוא בממוצע בינוני, 5 מתוך 10. 

השכונה ממוקמת בסמוך לתחנת רכבת יבנה וליציאה מהעיר, כך שנוח להתנייד ממנה לערים סמוכות ואף למרכז העיר. היא צמודה לכבישים הבין-עירוניים 42 ו-410 שמאפשרים נסיעה מהירה יחסית לרחובות, ראשל"צ וערי גוש דן, וכן לרחובות הראשיים שדרות דואני ושדרות הסנהדרין, שמאפשרים כאמור נסיעה לשאר שכונות העיר ולמחלפי יבנה ואשדוד צפון בכביש 4. בתוך השכונה עובר קו אוטובוס בודד שמגיע ל-2 תחנות הרכבת העירוניות תוך עד כ-15 דקות, ופועל בתדירות טובה. בכבישים הראשיים עוברים אוטובוסים בינעירוניים בתדירות סבירה שמגיעים למגוון יעדים כמו אשדוד, רחובות, רמלה, ראשל"צ ות"א. בנוסף, בשכונה שבילי אופניים קיימים לאורך נחל שורק ושדרות העצמאות מתחברים לרשת השבילים העירונית הענפה ומאפשרים הגעה נוחה ובטוחה למגוון יעדים בעיר, לרבות תחנת הרכבת יבנה מערב. 

בין החציון הראשון של 2023 לעומת החציון הראשון של 2024, נרשמה בשכונה ירידה ממוצעת של כ-2% במחיר דירה, לצד עליה של כ-300% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עליה ממוצעת של כ-3% בחיר דירה באותה תקופה בכלל יבנה, לצד עליה של כ-16% בכמות העסקאות. דירת 3 חדרים חדשה בנאות שז"ר תעלה לכם בממוצע 2.020 מיליון שקל, דירת 4 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 2.254 מיליון שקלים ואילו דירת 5 חדרים חדשה תעלה לכם בממוצע 2.644 מיליון שקל. דירת יד שנייה עם 3 חדרים תעלה לכם בממוצע 1.750 מיליון שקל. 

כרטיס ביקור - יבנה

מיקום: מישור החוף הדרומי, בין רחובות לאשדוד

תושבים (2024): 57,587

גידול אוכלוסייה: 2%, ריבוי טבעי 781, מאזן הגירה 222, עולים בהשתקעות ראשונה 27

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 של 2023 - 162 עסקאות, חציון 1 של 2024 - 188 עסקאות   

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-1% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-16% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה: 

• נאות שמיר - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-2,500 דירות חדשות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• נאות בן גוריון (19 פרויקטים)

• רמות ויצמן (12 פרויקטים)

• נאות אשכול (9 פרויקטים)

• נאות שז"ר (6 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• יבנה מזרח - רובע חדש שמתוכנן ממזרח לכביש 42 ומסילת רחובות-פלשת, עם כ-12,500 דירות, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים, ותחנת הרכבת 'יבנה - מזרח' שתוסט ותשוקע. הבנייה צפויה להתחיל בשנים הקרובות, עם אכלוסים ראשונים לקראת סוף העשור, ומשך הבנייה הכולל צפוי לארוך כ-2 עשורים.

• דרום הציונות - מתחם מאושר להקמת כ-750 יחידות דיור מוגן ומעונות סטודנטים בסמוך לבית העלמין החדש.

• התחדשות עירונית - התחדשות המרקם הותיק של העיר, עם תוספת מתוכננת של כ-3,400 דירות.

• התחדשות שכונת נווה אילן - תוספת של כ-1,200 דירות במסגרת התחדשות עירונית בשכונת הקוטג'ים.

נאות שז"ר - תעודת זהות

מיקום: מזרח העיר, מזרחית לכביש 42 ושכונת נאות אשכול, צפונית לכביש 410 ומסילת רחובות-פלשת, מערבית לנחל שורק

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס מעובדים): 4,410

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 11,300

מספר יח"ד (סוף 2023, נתוני למ"ס מעובדים):  1,258

מספר יח"ד צפוי (2035, תכנון): 3,223

מדד חברתי-כלכלי (2021): 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת בקצה העיר, צמודה לכבישים הבין-עירוניים 42 ו-410 שמאפשרים נסיעה מהירה יחסית לרחובות, ראשון לציון וערי גוש דן, וכן לרחובות הראשיים שדרות דואני ושדרות הסנהדרין, שמאפשרים נסיעה לשאר שכונות העיר וכן למחלפי יבנה ואשדוד צפון בכביש 4.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בתוך השכונה עובר קו אוטובוס בודד שמגיע ל-2 תחנות הרכבת העירוניות תוך עד כ-15 דקות, ופועל בתדירות טובה. בנוסף, בכבישים הראשיים עוברים אוטובוסים בינעירוניים בתדירות סבירה שמגיעים למגוון יעדים כמו אשדוד, רחובות,רמלה, ראשון לציון ותל אביב

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד - שבילי אופניים קיימים לאורך נחל שורק ושדרות העצמאות מתחברים לרשת השבילים העירונית הענפה ומאפשרים הגעה נוחה ובטוחה למגוון יעדים בעיר, לרבות תחנת הרכבת יבנה מערב

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): ירידה של כ-2% במחיר דירה. עליה של כ-300% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית):

בבנייה:

גרופית הנדסה בע"מ - פינוי בינוי

קבוצת אלמוג - בינוי פינוי

בתכנון: 

גרופית הנדסה בע"מ - בניה חדשה

י.ע.מ חברה לבניין בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-818 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 628 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,337 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן