הוועדה המקומית תפצה ביותר ממיליון ש"ח: הוציאה היתר לפי תוכנית מופקדת שלבסוף לא אושרה

בית המשפט המחוזי בנצרת פסק החודש כי על הוועדה המקומית נוף הגליל (לשעבר נצרת עילית) לשלם פיצויים בסך כולל של כ-1.2 מיליון שקלים לבעל מבנה תעשייה באזור התעשייה ג' בנוף הגליל. זאת בעקבות החלטת הוועדה המקומית לבטל היתר בנייה שהונפק בטרם אושרה התב"ע המפורטת וזאת לאחר שהתברר לוועדה המקומית כי היתר הבנייה סותר את תכנית המתאר החלה על המגרש. בכך התקבלה חלקית תביעת הפיצויים של התובע, אשר עמדה על 7.75 מיליון שקל.

הנכס שבבעלות התובע הוא חלק ממבנה תעשייה ברחוב העבודה בעיר, הכולל קומת מרתף בשימוש תעשייה (מסגרייה), קומת מסד בשימוש תעשייה וקייטרינג וקומה נוספת בשימוש אולם. בנוסף לכך קיימת במבנה עליית גג. מפסק הדין עולה כי תוכנית המתאר המאושרת החלה על הנכס, נכנסה לתוקפה בשנת 1975. ב-1990 הופקדה התכנית המפורטת ג/5425, תוכנית איחוד וחלוקה אשר שינתה משמעותית את תכנית המתאר המאושרת בחלק מהשטח, לרבות ביחס לנכס מושא התביעה. אלא שתכנית זו בסופו של דבר לא אושרה ולא הבשילה למתן תוקף.

לפסק הדין המלא של בית המשפט המחוזי בנצרת 

ב-1995 הונפק היתר בנייה ראשון לנכס מכוח התוכנית המופקדת, ולפיו קומת המסד התחתונה תיועד לחניה, והגישה היחידה לקומת המסד העליונה תתאפשר דרך רמפה מכיוון הכביש הראשי. בשנת 2002 הונפק היתר שני, אף הוא לבניית הרמפה לקומת ביניים, שתשמש כחניה וכן להסבת החלק הקדמי בקומת המסד העליונה ממשרדים לחניה. בסופו של דבר הרמפה לא נבנתה וההיתר פקע.

בשנת 2008 לאחר פקיעת ההיתר הגיש התובע בקשה להיתר נוסף וב-2009 ניתן ההיתר ל"שינוי שם ובניית רמפה למכוניות", אף הוא מכוח התוכנית המופקדת. אז החל התובע לבנות את הרמפה. לאחר מכן אף ניתנו טופס אכלוס ואישור שימוש חורג מכוח התוכנית המופקדת. ב-2015, משלא אושרה התוכנית המופקדת, החלה הוועדה המקומית לבדוק את ההתאמה של ההיתר לתוכנית המאושרת החלה על המגרש. ב-2017 החליטה לבטל את ההיתר מהטעם ש"לא ניתן להותיר את המצב התכנוני על כנו" ואף נשלח לו מכתב מהוועדה שמבהיר שעליו להשלים תוכנית מפורטת בטרם יאושר היתר בנייה, ומשום שלא פעל כך יבוטלו היתר הבנייה וכן רישיון העסק.

בעקבות התנהלות זו הגיש בעל הנכס תביעה נגד הוועדה.

"הוועדה המקומית התרשלה, ואף הוסיפה חטא על פשע" 

עיקר טענות התובע הן שהוועדה המקומית התרשלה בהחלטתה להורות על ביטולו של היתר הבנייה האחרון בנימוק שזו נוגד את התוכנית המאושרת, אף שהוא ניתן על פי התכנית המופקדת, וכי התרשלות זו הסבה לו נזקים משמעותיים. הוועדה המקומית טענה מנגד כי הנוהל היה לתת היתרים על סמך תוכנית מופקדת, וכי התובע לקח סיכון ביודעו שייתכן שהתוכנית לא תאושר. עוד הכחישה את אומדן הנזק שנגרם לו.

בהחלטתו קבע השופט עאטף עיילבוני כי על הוועדה המקומית היה לצפות כי בהפעלת סמכויותיה היא עלולה לגרום נזק כספי לבעלי הזכויות בנכס וכי הפרה את חובת הזהירות שהייתה מוטלת עליה והסבה בהתנהגותה נזק כספי לתובע. עוד קבע שהתרשלה מלכתחילה משנתנה היתרים לפי התוכנית המופקדת שלא אושרה לבסוף, משום שלא בדקה כיאות את המצב התכנוני החל על הנכס ומהן המגבלות התכנוניות שחלות בסביבתו, משום שנזכרה רק בחלוף תקופה ארוכה כי ההיתרים שהנפיקה אינם עומדים בתנאי התכנית המאושרת, ומשום שביקשה בדיעבד להפוך את היוצרות ולהטיל את מלאכת הכנת התוכנית על התובע.

השופט קבע שעל הוועדה המקומית לפצות את התובע. "הוועדה המקומית לא זו בלבד שהתרשלה בכך שהוציאה את היתר הבנייה מלכתחילה לפי התכנית המופקדת", נכתב, "אלא אף הוסיפה חטא על פשע משביטלה אותו היתר על יסוד התכנית המאושרת תוך שהיא מתנערת מאחריותה למחדלי העבר"

עוד קבע השופט שמשום שניתנו היתרי בנייה לנכס על בסיס התכנית המופקדת, כאשר התובע הסתמך על היתרים אלה, רכש את הנכס וערך בו שיפוצים, הרי מתקיים קשר סיבתי בין ביטול ההיתר האחרון לבין הנזק שנגרם בפועל לתובע, ועל הוועדה המקומית לפצות את התובע בגין אובדן דמי שכירות, בגין עלות השיפוצים לצורך ההשכרה ובגין עוגמת נפש. "הוועדה המקומית לא זו בלבד שהתרשלה בכך שהוציאה את היתר הבנייה מלכתחילה לפי התכנית המופקדת", נכתב, "אלא אף הוסיפה חטא על פשע משביטלה אותו היתר על יסוד התכנית המאושרת תוך שהיא מתנערת מאחריותה למחדלי העבר".

לגבי הדרישה מהתובע לתקן את התוכנית המופקדת על חשבונו קבע השופט כי "דרישה זו, עם כל הכבוד, היא בבחינת ניסיון לגלגל את האחריות לכתפי התובע. מומחה בית המשפט נדרש לשאלה מה סיכויי אישור תכנית הסדרה נקודתית מצד התובע, כאשר התכנית כוללת חסימת דרך ושינוי ייעוד לייעוד תעשייה, ותשובתו הייתה כי 'הסיכויים קלושים עד אפסיים'". 

בעקבות זאת בית המשפט קבע פיצויים והוצאות בסך כולל של כ-1.2 מיליון שקל, על פי החלוקה הבאה: סך של כ-855 אלף שקל כולל מע"מ בגין אובדן דמי שכירות, פיצוי בסך של כ-110 אלף שקל בגין עלות השיפוצים לצורך ההשכרה. פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 50 אלף שקל ו-180 אלף שקל הוצאות משפט.

נציין כי למרכז הנדל"ן נודע שדווקא התובע צפוי להגיש ערעור על ההחלטה ועל גובה הנזק בטענה שהמומחה שייעץ לבית המשפט אינו שמאי מקרקעין אלא מהנדס וכן בשל דחיית טענותיו על ירידת ערך. את התובע ייצג עו"ד אמיל נחאס. את הוועדה המקומית ייצגו עו"ד אלעד יעוקבסון ואחרים.

מהוועדה המקומית לתכנון ובניה נוף הגליל נמסר בתגובה: "התביעה הוגשה על סכום של 7.5 מיליון שקלים כאשר בפועל פסק הדין קיבל את מרבית טענות הוועדה לתכנון ובנייה. מכל מקום אנו לומדים את פסק הדין ושוקלים את צעדינו בהתאם".