ממ"ד, ממ"ק, מקלט: מלבד סיכון חיים – היעדר מיגון עלול לעלות לכם גם בהרבה כסף

בימים שבהם אחת לכל כמה ימים, או שעות, אנו נדרשים להיכנס למרחב מוגן, לשאלה האם נעשה זאת במרחב הביתי – בממ"ד הנגיש, או שמא נצטרך לרדת מספר קומות ולהצטופף עם שכנינו במקלט המשותף – יש השפעה של ממש על איכות החיים שלנו. וזה עוד לפני שדיברנו על האופציות הכי פחות אטרקטיביות - של מקלט שכונתי או סתם חדר מדרגות. לכן בין שלל השפעותיה על ענף הנדל"ן, הביאה מלחמת חרבות ברזל לעליית חשיבותו של המיגון, בדירות המגורים ובכלל. הן בשוק השכירות והן בשוק הדירות לרכישה הפכו דירות עם ממ"ד למבוקשות יותר, מה שמשפיע כמובן גם על מחירן.

צורות המיגון המקובלות כיום בתחום המגורים שונות ומגוונות, ותלויות בעיקר בשנת הבנייה של הדירה. במהלך שנות ה-50 של המאה הקודמת החלו להיבנות המקלטים השכונתיים כצורת מיגון נפוצה. מקלטים בבית מגורים או בניין משותף מחויבים מאז שנת 1969. אליהם הצטרפו המרחבים המוגנים הקומתיים אשר נוצרו בשנות השבעים והשמונים של המאה הקודמת מטעמי נוחות ומשרתים בעיקר בנייני משרדים, אך גם בנייני מגורים גבוהים ללא ממ"דים. ההתפתחות האחרונה היא בניית ממ"ד, אשר נעשית מכוחו של תקן בנייה מחייב משנת 1991 בעקבות מלחמת המפרץ.

שמאי המקרקעין יוחאי שטרית התייחס לסוגיית התמחור של הדירות בהתאם לרמת המיגון שלהן, על פי עסקאות שבוצעו בקריות (קריית מוצקין וקריית ביאליק) בחצי השנה האחרונה. "באופן כללי, המיגון של הדירות מעיד על הוותק של הבניין הבנוי ולעיתים קרובות גם על ותק השכונה. דירה בבניין בבנייה נמוכה משנות ה-60 תעלה כ-20% פחות מדירה עם ממ"ד. דירה בעלת ותק ביניים - כבת 40 - עם מקלט בבניין, תעלה כ-7% פחות מדירה עם ממ"ד. כמובן שכל עסקה צריכה להיבחן לגופה בהתאם לשטח הדירה, המיקום שלה והמשתנים השונים כמו רמת תחזוקה, מרפסת וכן הלאה, אך נראה כי בשוק של היום, שבו כמעט כל דירה בישראל נמצאת תחת איום, סביר להניח כי נראה בעתיד תוספות בנייה של ממ"ד לדירות קיימות, והפערים שבין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד צפויים לגדול".

בהתאם למדגם שערך שטרית בעסקאות בקריות, דירה עם ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) עולה כ-1.35 מיליון שקלים, וזהו גם מחירה המשוער של דירה עם מקלט בבניין. לעומתן, מחיר דירה עם ממ"ד יעלה 1.45 מיליון שקל, ומחיר דירה ללא מיגון כלל יעלה כ-1.15 מיליון שקלים.

"אין מחיר שונה כאשר ישנו ממ"ק מספק"

לעומתו, שמאית המקרקעין ענת ברניר שטרנברג, ממשרד ברניר שמאות מקרקעין, לא מצאה הבדל ניכר בין דירות עם ממ"ד לדירות עם ממ"ק, אך מצאה פערים ניכרים במחיר בין שני סוגים אלה ובין דירות ללא ממ"ד או מקלט בבניין.

משרדה של ברניר שטרנברג בדק עסקאות לדירות מגורים בנות 3 עד 5 חדרים בצפון העיר רחובות בשנה האחרונה. על פי התוצאות, נצפה פער בין עסקאות בדירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד אך עם מקלט בבניין. בדירות 3 חדרים נצפה פער של כ-18%, בדירות 4 חדרים פער של כ-19% ובדירות 5 חדרים פער של כ-20%. לעומת זאת, לא נצפו פערים בין דירות 4 חדרים עם ממ"ק לדירות 4 חדרים עם ממ"ד.

שמאי המקרקעין יוחאי שטרית: "דירה בבניין בבנייה נמוכה משנות ה-60 תעלה כ-20% פחות מדירה עם ממ"ד. דירה בעלת ותק ביניים - כבת 40 - עם מקלט בבניין, תעלה כ-7% פחות מדירה עם ממ"ד. נראה כי בשוק של היום, שבו כמעט כל דירה בישראל נמצאת תחת איום, סביר להניח כי נראה בעתיד תוספות בנייה של ממ"ד לדירות קיימות, והפערים שבין דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד צפויים לגדול"

לדבריה, "במדינת ישראל, קיים צורך אמיתי ממשי במרחב מוגן מספק ואיכותי - מבחינת מיקומו ושטחו. הצורך הזה יוצר שוק רוכשים מוכוון מרחב מוגן. ניתן לראות זאת בבירור בניתוח עסקאות בדירות מגורים. מצאתי פערים משמעותיים במחירי הרכישה של דירות יד שנייה בין דירות עם ממ"ד לדירות לא ממ"ד כאשר בבניין קיים מקלט. לעומת זאת, מצאתי כי השוק לא משלם מחיר שונה כאשר ישנו ממ"ק מספק במיקומו וגודלו, לעומת ממ"ד. מעבר לפערי המחיר, דירה אשר אין לה פתרון מיגון מספק, יהיה קושי במכירתה".

דווקא פערי מחיר בין דירות ותיקות עם מקלט בבניין לעומת כאלה ללא מקלט, קשה לדבריה לאתר: "הסיבה לכך נעוצה להערכתי בעיקר בכך שבניינים ללא מרחב מוגן כלל, הם בהכרח בניינים ותיקים מאד שנמצאים כיום "במסלול מואץ" להתחדשות עירונית או לכל הפחות קיימת ציפייה של רוכשים להתחדשות כזו, מה שמעלה את שווי הנכסים בהם ולא משקף את הפער האמיתי בין דירות עם או בלי מקלט. יחד עם זאת, כאשר מנתחים את מחירי השכירויות בדירות כאלה, ניתן לראות פער של 10%-15% בין דירות בבניין ללא מקלט לדירות בבניין עם מקלט".

"7 באוקטובר טרף את הקלפים" 

היבט נוסף שבו כבר עסקנו במרכז הנדל"ן הוא פתרונות מיגון אלטרנטיביים המיושמים בהיעדר אפשרות לממ"ד. רן נאור, מנכ"ל אורטק הפועלת מקיבוץ כרמיה שבעוטף עזה, חברה המתמחה במיגון ושיפור מיגון במבנים ומתקנים קיימים כבר 17 שנה, טוען שמבחינת מחיר הדירות והביקושים, אין הבדלים בין חדר ממוגן באישור פיקוד העורף לממ"ד: "הקונים שלנו, גם משקיעים מחו"ל, מבקשים שיהיה מיגון, ולא חשוב איזה, העיקר שיהיה מאושר ע"י פיקוד העורף.  אי אפשר להבדיל בין ממ"ד למיגון משופר מבחינת הלקוח. מבחינתו הוא קנה בית עם מיגון, כך שזה לא ממש משנה אם זה ממ"ד או שיפור מיגון".

עוד לדבריו, "7 באוקטובר טרף את הקלפים. אחת השאלות העיקריות, גם אצל צעירים, היא אם יש מיגון. בהינתן שאין מיגון הביקוש יורד ושכר הדירה שניתן לגבות גם כן. הרבה רוכשים אפילו לא באים להתעניין אם אין מיגון. עבור מי שגר בבניין עם דירות רבות, ושבו לא ניתן לבנות ממ"ד, אין הרבה אפשרויות מלבד מיגון מסוג זה".