מעיר היין ועד לרובע הבינלאומי: כך הפכו ה"מיני ערים" לספקיות הדיור הגדולות בישראל

בשולי הערים קמות בשנים האחרונות מה שניתן לכנות מיני ערים או מגה שכונות - שכונות ענק המופרדות מהעיר, גם גיאוגרפית ולעתים גם תדמיתית. כאשר השכונה מתאכלסת, ניתן גם לקבל בהן את רוב השירותים במרחק הליכה קצר, מבלי להגיע למרכז העיר הוותיק.

עם שכונות מסוג זה נמנות נאות פרס בחיפה, עיר היין באשקלון, כרמי גת בקריית גת והרובע הבינלאומי בלוד. סקירה שערך מרכז הנדל"ן בשכונות הללו מעלה כי ככל שמתעלמים ממבצעים ממשלתיים דוגמת " מחיר למשתכן ", נוטות שכונות אלו להיות יקרות יותר לעומת מחירי דירות חדשות דומות בעיר הוותיקה, במיוחד כאשר זו מאופיינת בחתך סוציו-אקונומי בינוני ומטה.

מעבר לכך, לא כולן מצוידות בתשתיות המתאימות לנשיאה של כל כך הרבה יחידות דיור. "בבואם לרכוש דירה חשוב שהזוגות ישימו לב לתשתיות של אותן 'מיני ערים' שבימים אלה נבנות בקצב מסחרר", אומרת אירית הופר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים. "מיני ערים חדשות בלי תכנון נכון של יציאה מהן עלולות  להשאיר תושבים רבים בתוך השכונה במשך שעות בבקרים למשל".
 

ההימור ששינה את ה-DNA החיפאי

בשנת 2005 יזם ראש עיריית חיפה (אז וגם היום) יונה יהב, תוכנית בניין עיר בשילוב מגורים לשכונת נאות פרס, שטח ששימש אז לפנאי וספורט בלבד, בה תוכננו למעלה מ-5,000 דירות שייבנו בשלבים שונים. כאשר החלו הליכי הבנייה והשיווק לפני קצת יותר מעשור נדרשו היזמים הראשונים במתחם, בהם קבוצת אלמוג ויוסי אברהמי, להתמודד עם אתגר מיתוגי לא פשוט. במשך עשורים מדד האיכות של הנדל"ן החיפאי נמדד בהתאם לטופוגרפיה – שכונות מרכז הכרמל בצמרת, הדר באמצע, והעיר התחתית – בתחתית. הקמת שכונה חדשה במישור שבשיפולי ההר, נתפסה אז כסוג של הימור.

מחירי הדירות הראשונות ששווקו במתחם בשנת 2014 ביטאו את החשש הזה ונעו סביב 1.3-1.4 מיליון שקל, מחיר שנחשב אז נמוך ביחס לדירה חדשה בעיר. אך עד מהרה הפער נסגר.

ב-2018 אושר השלב השני בשכונה (נאות פרס ב'), בהיקף של 5,000 דירות נוספות, שתוכננה כך שתיתן מענה נרחב, הן לתעסוקה ולמסחר והן לפנאי. אחרי שנים רבות שפיתוח השכונה התעכב בגלל בעיות בתשתיות שלא קודמו ומנעו קידום היתרי בנייה רק אחרי התערבות של הוועדה המחוזית – התאפשר לקדם את היתרי הבנייה בשכונה. 

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, השמאי אוהד דנוס, "שכונת נאות פרס מהווה סוג של חיבור בין חיפה לטירת הכרמל. כשנחנכה, המחירים עמדו בממוצע על 1.4 מיליון שקל, אך בשנים האחרונות אפשר לזהות כי עליית המחירים בשכונה גבוהה יותר מהעלייה הממוצעת בחיפה. בסוף 2021 המחירים טיפסו לסביבות 18-19 אלף שקל למטר. ולפני שנה הם כבר חצו את רף ה-20 אלף שקל למטר כשמחיר דירה ממוצעת היום בשכונה עומד על 2.198 מיליון שקל, זאת לעומת מחיר ממוצע לדירות חדשות בחיפה שעומד על 18,180 שקל למטר".

השכונה ממוקמת במרחק נסיעה קצר מהים ומתחנת רכבת וסמוכה לאצטדיון העירוני סמי עופר. יתרון בולט נוסף, גם אם חיפאים רבים לא יודו בכך, הוא החיבור המצוין לכבישים 2 ו-4, המוליכים לאזור המרכז.

לדברי ישי אשלגי, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק באשטרום מגורים להשכרה שבנתה פרויקט השכרה ארוכת טווח בשכונה, "השכונה צברה בתקופה קצרה מוניטין חיובי, בזכות אוכלוסיה חזקה, המונה בין היתר משפחות צעירות, הייטקיסטים רבים העובדים במת"ם. כל זאת, ביחד עם רוח גבית של עיריית חיפה, מינפו את השכונה לאחת המבוקשות באיזור חיפה. המיקום האולטימטיבי המשלב פנאי ועסקים, מאפשר לשכונה להתנהל באופן עצמאי ולהציע איכות חיים גבוהה".

השכונה שמכפילה את העיר

13 אלף דירות מתוכננות להיבנות בשכונת כרמי גת המוקמת על שטחים נרחבים מצפון לקריית גת. שלב א' של השכונה, הכולל 7,500 דירות, הבנייה לקראת סיום ורוב הדירות כבר מאוכלסות. בשלב ב' של השכונה הכולל 6,000 דירות, החל שיווק הקרקעות לפני כשנה. התוכנית לחלק הצפוני כוללת הקמת מסוף אוטובוסים ותחנת רכבת חדשה, שבסמוך לה ייבנו למעלה מ-100 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה. עוד כוללת התכנית כ-65 אלף מ"ר עבור מבני ציבור.

בסך הכל צפויים שני המתחמים להגדיל את אוכלוסיית העיר, שמנתה לפני עשור קצת יותר מ-50 אלף איש, ביותר מפי 2. לפי דנוס, "כרמי גת, שנבנית בצמוד לצפון העיר, מציגה רמת מחירים גבוהה יותר ממחירי הדירות בעיר. מחיר ממוצע בשכונה עומד על ‏19,393 ‏שקל למ"ר. לצורך ההשוואה, המחיר הממוצע לדירה בקרית גת עומד היום על ‏16,981 שקל למ"ר". מדובר אם כן בפער של 14% בשווי מ"ר בנוי.

עוד לדבריו, "כרמי גת הצליחה לבדל עצמה מהעיר כשבעבר שווקו בשכונה אלפי דירות במסגרת מחיר למשתכן , שהביאו קהל של משפחות צעירות. בשנה האחרונה רכשו בשכונה גם לא מעט משקיעים ותושבי חוץ, כשהאחרונים קנו בה דירות בשל התחזקות האנטישמיות ומתוך מטרה למצוא דירות במחירים נוחים יחסית בישראל".

אחת החברות הבולטות בשכונה היא י.ח דמרי, שבנתה בה כ-700 יחידות במספר מתחמים הכוללים מגדל בן 25 קומות שהפך לגבוה בעיר. לדברי אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות של החברה, "ההחלטה שלנו לפעול בכרמי גת לפני מעל עשור אינה מקרית. זו מגה שכונה באזור צומח עם פוטנציאל אדיר ומגוון רחב של יתרונות, המהווה אבן שואבת לזוגות צעירים ומשפחות, וכן למשפרי דיור מכל רחבי הארץ. אנחנו רואים חשיבות רבה בפיתוח אזורי מגורים מחוץ לתל אביב רבתי והפריפריה בפרט, ויודעים שיש לכך ביקוש גבוה".

לשאלה מיהם תושבי השכונה החדשה משיב כהן כי מדובר ב"אוכלוסייה צעירה ממעמד סוציו אקונומי יחסית גבוה". זו כוללת לדבריו "גם משפרי דיור מקריית גת הוותיקה, וגם במשפחות מהשפלה, מהמרכז וירושלים ואפילו תושבי חוץ". לדבריו, "פלח אוכלוסייה נוסף שטביעת האצבע שלו כבר מורגשת בפרויקט הוא של המשקיעים. יצרנו כאן תמהיל דירות בגדלים ומחירים משתנים, כדי להתאים לכל לקוח את הדירה שעונה לצרכים ולדרישות ומתאימה לתקציב שלו".

פארק ואמפי בסמוך לעתיקות

שכונת עיר היין באשקלון מתפרסת על פני 4,200 דונם בצפון-מזרח העיר, וצפויות להיבנות בה יותר מ-11,000 יחידות דיור שיאכלסו כ-40 אלף תושבים, ומעל 800,000 מ“ר של שטחי תעסוקה ומסחר. השכונה תכיל גם מאות דונמים של שטחים ירוקים ואלפי מ"ר של מבני ציבור וחינוך. לאורך הרחובות הראשיים של השכונה תוכננה חזית מסחרית ולאורכה יוקמו גם מבני משרדים.


במזרח השכונה, הקרויה על שם שרידי אתרים עתיקים לייצור יין הנמצאים באזור, יוקם פארק תעשייה חדש ואזור הייטק בשטח של כ-85 אלף מ"ר. בנוסף, יוקם בשכונה פארק בשטח של 600 דונם, משולב אמפיתיאטרון שישתרע על פני 13 דונמים.

לפי דנוס, "עד שנת 2022 המחירים בשכונת עיר היין היו מתחת למחיר הממוצע העירוני (זאת בין היתר בשל היות רובם במסלול מחיר למשתכן , דנ"'ק) וב-2022 חלה קפיצה משמעותית. ב-2022 נעו המחירים בין 11-13 אלף שקל למ"ר, בשנת 2023 עמדו המחירים על כ- 15 אלף שקל למ"ר, והיום עומד המחיר הממוצע בשכונה על ‏17,645 ‏שקל למ"ר. זאת לעומת מחיר ממוצע למ"ר באשקלון שעומד כיום על 16,984 אלף שקל למ"ר". מדובר אם כן בפער של כ-4% בין המחיר בשכונה לממוצע העירוני.

קבוצת נחמיאס משווקת בשכונה את פרויקט  "K עיר היין" בשיתוף קבוצת נדב בלילה, הכולל 126 יח"ד בשני מגדלים בני 17 קומות מעל קומת מסחר. לאחרונה נמכר בפרויקט פנטהאוז בשטח 194 מ"ר פלוס 144 מ"ר מרפסת הכוללת בריכה וג'קוזי, תמורת 5.45 מיליון שקל, מחיר חריג למדי ביחס לאשקלון. לדברי חיים קקון, משנה למנכ"ל קבוצת נחמיאס: "החזרה של הרוכשים והבעת האמון שלהם בעיר אשקלון ובשכונת עיר היין מורגשות לא רק בכמות הדירות שנרכשו, אלא גם בסוג הדירות".

למעלה מ-11 אלף דירות בקרקעות המושב

בצפון-מערב העיר לוד, על קרקעות חקלאיות לשעבר של מושב ניר צבי, מקודמת שכונת "הרובע הבינלאומי". השכונה מוקמת על שטח של כ-1,600 דונם וכוללת תמהיל מגורים מגוון הכולל כ-11,350 יחידות דיור חדשות בבניה של 7 עד 15 קומות, וכן מבני ציבור, כיכרות עירוניות ושטחים פתוחים. עוד כוללת התוכנית 600 יחידות דיור מוגן, 154,000 מ”ר עבור שטחי תעסוקה, 48,000 מ”ר עבור שטחי מסחר ושטחים ציבוריים פתוחים. הקמת השכונה כוללת גם את הרחבת תחנת הרכבת הקיימת (גני אביב).

פיתוח השכונה נמצא בשלבים מתקדמים וקרקעות לבנייתן של כ-4,000 יחידות דיור כבר שווקו ליזמים. האכלוס צפוי להתחיל בשנת 2025. תכנון השכונה בוצע על ידי החברה הכלכלית לוד יחד עם החברה הממשלתית לדיור “ דירה להשכיר ”.

לפי דנוס, "במסגרת המכירה המוקדמת הציעו החברות דירות 3 חדרים בהחל מכ-2 מיליון שקל ודירות 4 חדרים בהחל מכ-2.4 מיליון שקל. בימים אלה המחיר הממוצע לדירות בשכונה עומד על כ-22,166 שקל למ"ר: דירות 3 חדרים משווקות ב-2.25 מיליון שקל ודירות 4 חדרים ב-2.6 מיליון שקל. מדובר במחירים גבוהים ללוד, הודות לעובדה שמדובר בשכונה חדשה, מעט מופרדת משאר העיר ואשר ממוקמת במרחק של 20 דקות בלבד מתל אביב.

"בעיר לוד לעומתה, המחיר הממוצע למ"ר עומד על 19,700 שקל למטר (פער של 12.5% - דנ"ק), משום שבעיר יש הרבה מאוד דירות ישנות שמורידות את המחיר הממוצע למ"ר. בניכוי דירות יד שניה, המחיר הממוצע של דירה חדשה בעיר עומד היום על 2.2 מיליון שקל".

לדברי הופר, מבעלי חברת אינהאוס, "הרובע הבינלאומי צפוי להכיל כ-50,000 תושבים. זו לא שכונה בקנה מידה רגיל, זו עיר חדשה במרכז הארץ. השטח העצום, החשיבה התכנונית והמיקום הגאוגרפי במרחק תחנת רכבת אחת בלבד מתל אביב צפוי למשוך קהלים חזקים מהערים הסמוכות כגון באר יעקב, נס ציונה מודיעין ראשל״צ. כבר היום, כששיווק השכונה עוד נמצא בחיתוליו, מחירי דירות 3 חדרים עומדים על כ-2.15 מיליון, דירות 5 חדרים במחיר ממוצע של כ-2.8 מיליון ולהערכתי זוהי רק ההתחלה. ככל שהשכונה תתגבש והציבור יבין מה באמת קורה שם, אנחנו נראה עליה משמעותית במחירי הדיור באזור".