הפסד לעיריית ת"א: היטל השבחה מצומצם בגין הבלטת מרפסות

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בתל אביב נדרשה לאחרונה בשאלת ההשבחה הנוצרת לפרויקט, אם בכלל יש כזו, כתוצאה ממתן הקלה לצורך הבלטת מרפסות בבניין. השמאי המכריע בצלאל קציר קבע עוד בשנת 2017 כי הזכות לבנית מרפסות היא "זכות מוקנית מכח תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים)... אשר היתה נתונה במצב שקדם להקלה". לפיכך, קציר קבע כי ההשבחה מכח ההקלה היא בגין שיפור תכנוני בלבד, "המאפשר בנייתן של המרפסות בחריגה מקו הבניין לגבי זכויות שהיו נתונות לפרויקט גם במצב הקודם להקלה".

עיריית תל אביב לא השלימה עם החלטת השמאי. הוועדה המקומית בתל אביב הגישה ערר נגד אותה החלטה, במסגרתו טענה כי יש לחייב בהיטל השבחה בגין מלוא שווי המרפסות, ולא רק בגין השיפור התכנוני כתוצאה מבנייתן בחריגה מקו הבניין. ועדת הערר שפסקה בנושא החודש לא הסתפקה בהכרעה לגופו של עניין, אלא החליטה לדון בשאלה העקרונית שהעלה הערר - האם יש לחייב בהיטל השבחה בשווין המלא בגין זכויות קיימות שלא ניתן היה לנצלן ללא הקלה, כאשר במצב הקודם להקלה יש להתעלם מכל תרומה לשווי הנכס שבאה מזכויות אלה, או ללכת בשיטת השמאי המכריע.

[quote]

ערב חג הפסח פירסמה הוועדה החלטה ארוכה וממצה, המשתרעת על פני 32 עמודים, שעניינה ניסיון לעשות סדר וקוהרנטיות במארג ההחלטות ופסקי הדין הקשורים בסוגיה זו (לרבות ההחלטות ופסקי הדין בעניין דייניש, מאיר נדל"ן, חצרוני, אקרו , גוזלן, אליק רון אופל קרדן ועוד). ועדת הערר הגיעה למסקנה כי הצדק עם השמאי המכריע ובמצב הקודם יש להתחשב בשווי הזכויות תוך כדי מתן משקל למגבלות בניצולן. לגופם של דברים – ועדת הערר קבעה כי "אין מקום להתערב בהחלטת השמאי המכריע, אשר קבע כי את ההקלה לקו בניין לשם בניית גזוזטראות יש לאמוד כ'שיפור תכנון' שבזכותו מתאפשר ניצול אפשרות בניית הגזוזטראות".

ההחלטה פורסמה ביומון 'כל יום' של משרד עו"ד עפר טויסטר. לדברי עו"ד טויסטר, "במקרה הרגיל, כאשר תכנית משביחה מקרקעין, הבעלים חב בהיטל השבחה מיום שהתכנית נכנסה לתוקפה, אך המחוקק התיר לו לדחות את התשלום, כך שישלם אותו (בתוספת הפרשי הצמדה) בעת שהוא מממש את אותה השבחה, בין במכר ובין בבנייה. העניין מסתבך כאשר לצורך מימוש התכנית נדרש אקט תכנוני נוסף, למשל הקלה שתאפשר ניצול מלוא הזכויות, כגון על ידי הגדלת קווי בניין בהקלה, כפי שהיה במקרה שנדון בהחלטתה האחרונה של ועדת הערר".

להערכת טויסטר, "לאור מורכבות הסוגיה, ולאור ההחלטות הרבות שניתנו בעניינה של סוגיה זו, יש להניח כי החלטת ועדת הערר לא תהווה סוף פסוק והסוגיות שמתעוררות במקרים כגון אלה עוד יעסיקו את השמאים המכריעים, את ועדות הערר ואת הערכאות השיפוטיות".

(ערר תא/85078/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' יצחק לב ואח').