רשות המסים: בעל דירה בתמ"א 38 יכול לרכוש שירותי בנייה מהיזם ללא חיוב במס, גם אם לא מכר לו זכויות

רשות המסים מפרסמת היום (ג') נייר עמדה מקצועי נוסף: בעל דירה בבניין שעובר תמ"א 38 , המחזיק בזכויות בנייה נוספות שלא מכר ליזם, יכול לרכוש מאותו יזם שירותי בנייה מבלי שהדבר ייחשב לעסקת מקרקעין החייבת במס.

בשבוע שעבר הודיעה רשות המסים כי החלה להוציא ניירות עמדה מקצועיים. מדובר בפרסומים קצרים ונקודתיים הכוללים, בדרך כלל, התייחסות לסוגיה אחת ספציפית בנושא מסוים. בהמשך להודעה זו, פורסם היום באתר רשות המסים נייר עמדה נוסף בנושא מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2   (הריסה ובנייה) ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן.

בעסקאות של חיזוק מבנה בדרך של הריסה ( תמ"א 38/2 ) מוכרים הדיירים בבניין ליזם זכויות בנייה השייכות להם בתמורה לשירותי בנייה שמעניק להם היזם. בפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי ככלל בעסקאות כאלה זכאי הבעלים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת מגורים בבניין ששטחה אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר.

אבל ייתכנו מקרים שבהם אחד מבעלי הדירות בבניין מחזיק בזכויות בנייה נוספות, שאותן לא מכר ליזם והוא מעוניין לממש אותן בצורה של הזמנת שירותי בנייה ותשלום ליזם בגינם. נייר העמדה מבהיר כי במקרים אלו, בגין החלק מזכויות הבנייה שאותו לא מכר ליזם – ניתן לראות בבעלים כמזמין מהיזם שירותי בנייה בתמורה כספית מלאה, אשר לא יהוו בהכרח "מכירה" של זכות במקרקעין, בהתאם להוראות החוק. בגין חלק הזכויות שמכר ליזם יקבל הבעלים דירה בבניין, ויהיה זכאי לפטור המוזכר לעיל בכפוף לעמידה בתנאים.

בנייר העמדה מצוינים גם הפרמטרים השונים שייבחנו כדי לוודא כי מדובר בעסקה סבירה, ובהם עלות שירותי הבנייה מקובלים בשוק, שיעור מכירת זכויות הבנייה ליזם על ידי שאר הדיירים בבניין ועוד. כמו כן, מובהר כי במקרים שבהם מנהל מיסוי מקרקעין יקבע כי העסקה מהווה מכירה של זכות במקרקעין ולא תשלום עבור שירותי בנייה בלבד כפי שהוצהר, יחויב הבעלים במס רכישה לפי רכישה של דירת מגורים בנויה.

יש לציין כי לא מדובר בשינוי של המצב החוקי הקיים אלא בהבהרה של עמדת רשות המסים, במטרה לאפשר לבעלי דירות ומייצגיהם יתר וודאות בבואם לקבל החלטה כיצד לפעול.