היתרים כמו חול: הנתון שמסביר איך היצע הדירות שובר שיאים דווקא כשקצב הבנייה יורד

מי שעקב בשבועות האחרונים אחרי הנתונים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), לא יכול היה שלא להיתקל במה שנראה כמו סתירה שקשה מאד להסביר. בעוד שהיקף התחלות הבניה יורד באופן מדאיג, היצע הדירות הלא מכורות ממשיך לגדול ולאחרונה אף שבר את שיא כל הזמנים. כיצד ממשיך ההיצע לצמוח ללא בניה? ובכן, ללמ"ס יש תשובה די טובה שאליה עוד נגיע.

לפני כשלושה שבועות פרסמה הלמ"ס כי היצע הדירות החדשות הלא מכורות עמד בסוף יולי על 69,400 דירות, הנתון הגבוה ביותר אי פעם שמשקף עלייה של 19% בכמות הדירות הלא מכורות בתוך שנה. נתון זה מתפרסם אחת בכל 15 בחודש, במקביל לנתוני כמות העסקאות לרכישת דירה חדשה שנחתמו בחודש.

לעלייה כה חדה בהיצע הדירות הלא מכורות, יכולות להיות שתי סיבות הגיוניות: צניחה בכמות הדירות הנרכשות, או זינוק חד בקצב הבנייה. אלא שכמו שיודע כל מי שעוקב אחר השוק בחודשים האחרונים, אף אחד מהתנאים הללו לא מתקיים, ואם כבר – ההפך הגמור קורה.

לאחר שנת 2023 השחונה וחודשי ההלם שאחרי מתקפת חמאס ב-7.10, שב בחודש ינואר שוק הדירות החדשות לחיים, ומפגין מאז ביצועים מרשימים. כ-3,730 דירות חדשות נמכרו ביולי האחרון, עלייה של 51% לעומת יולי אשתקד. וקצב הבניה? בדיוק במגמה ההפוכה. במהלך הרבעון השני של השנה החלה בנייתן של כ-12,870 דירות – אחד הנתונים הרבעוניים החלשים של השנים האחרונות. מדובר בנתון שאינו מפתיע כלל, על רקע מצוקת כח האדם הקשה שממנה סובל הענף מאז פרוץ המלחמה. 

לסיכום: הביקוש לדירות גבוה וקצב הבנייה נמוך, אז איך לכל הרוחות היצע הדירות הלא מכורות נמצא בשיא כל הזמנים?

קפיצה חריגה בכמות ההיתרים

את השאלה הזו הפניתי גם ללמ"ס, שהציגה הסבר פשוט: על מנת שדירה תתווסף מבחינתם למלאי הדירות הלא מכורות, אין צורך בכך שתתחיל להיבנות בפועל. מספיק שיצא היתר בנייה המאפשר את בנייתה. בכל חודש מוסיפה הלמ"ס למאגר הדירות הלא מכורות את כלל הדירות שיצא היתר לבנייתן באותו חודש, וגורעת מהמאזן את כלל הדירות שנמכרו.

בחודש יולי, מסתבר, ניתנה כמות חריגה של היתרי בנייה, שהיתה גבוהה כמעט ב-20% לעומת חודש יוני שקדם לו. במכירת הדירות החדשות לעומת זאת כמעט שלא חל שינוי וזו רשמה עלייה של 3% בלבד. שילובם של שני הנתונים הביא לקפיצה במספר הדירות הלא מכורות.  

ההבהרה הזו לגבי מהו "היצע הדירות הלא מכורות" של הלמ"ס רבת חשיבות, במיוחד בתקופה זו שכן ניתן להניח שבין היקפי ההיתרים המונפקים, ובין מספר הדירות שבנייתן מתחילה בפועל, קיים פער. הענף כידוע סובל ממצוקת פועלים, הריבית גבוהה, ורבים מהיזמים שמקבלים היתר בנייה אינם מזדרזים לעלות על הקרקע.

כפי שראינו גם בנתוני התחלות הבנייה חלה ירידה, בעוד שבמספר היתרי הבניה חל זינוק. כל עוד זה המצב, ההסתמכות על היצע הדירות הלא מכורות, כנתון אשר מייצג היצע ממשי של דירות בשוק, צריכה להיעשות בערבון מוגבל.