השומה העדכנית לקרקעות שדה דב: שווי קרקע לדירה צנח בכ-30% בתוך 3 שנים

ירידה של כ-30% שקל בערך קרקע לדירה בשדה דב בתוך שלוש שנים. תמונה זו עולה מחוות דעת שמאית שפרסם לפני כשבועיים שמאי המקרקעין שאול רוזנברג, אשר קיבלה את אישור בית משפט השלום בתל אביב, לגבי היקף הזכויות בהן מחזיקים מאות בעלים פרטיים בגוש הגדול בצפון-מערב תל אביב. בעוד שמכרזי העבר שנערכו במתחם שיקפו שווי של כ-2.8 מיליוני שקלים לדירה, מהשומה הנוכחית עולה שווי נמוך משמעותית של כ-2 מיליון שקלים.

השומה נערכה לקראת תחילתו של הליך ההגרלות במתחם, כאשר בסך הכל מחזיקים בעלי הקרקעות במשותף בזכויות בהיקף של 2,500 יח"ד בשלוש תוכניות שונות. בשלב הבא, לאחר החלטת בית משפט, אם לא יהיו הרבה התנגדויות להחלטת השמאי, יתבצעו הגרלות ויוחלט היכן כל אחד מהבעלים מקבל את הזכויות שלו ולאחר שהזכויות יוקצו הם יוכלו להתארגן בעסקאות קומבינציה או לבנייה פרטית.

הגוש הגדול בצפון-מערב תל אביב כולל מתחמים בשלוש תוכניות: מתחם אשכול בשדה דב שאושר ב-2021, המתחם המרכזי בשדה דב - שאושר באוגוסט השנה ותוכנית 3700 - צפון מערב תל אביב, שגם בה בעלי זכויות בשדה דב, שעדיין נמצאת בדיונים. לבעלים יש זכויות למעל 800 יח"ד במתחם אשכול, מעל 1,400 יח"ד בשדה דב מרכז ומעל 150 יח"ד בתוכנית 3700. את הקרקעות מנהלים מנהלי הגוש הגדול, שבעקבות השומה פרסמו בשבוע שעבר הודעה למתן הערות על ידי הבעלים לפני החלטת בית משפט, בתוך שבועיים.

רוזנברג מעריך שהערך האקווילנטי של יח"ד במתחם בשדה דב מרכז נמוך מהערך האקווילנטי של יח"ד במתחם אשכול, וכן שהערך האקווילינטי ליח"ד בתוכנית 3700 נמוך הן מאשר במתחם אשכול והן ממרכז שדה דב. המשמעות היא שמי שיש לו זכויות ליחידה בתוכנית שיש בה ערך גבוה ליחידה, יוכל לקבל יותר מיחידת דיור אחת במתחמים בעלי ערך נמוך יותר. גודל הדירה הוא ביחס הפוך לערך, כאשר במתחם אשכול היקר יותר שטח הדירות קטן יותר (כ-80 מ"ר) ובתוכנית 3700 שטח הדירות הוא הגדול ביותר (כ-113 מ"ר).

"ההגרלות לבעלים הפרטיים - בתוך חצי שנה" 

בהתאם לשומה ולשומות רמ"י שכבר יצאה במכרזים, עו"ד שמואל שוב, שותף ומנהל במשרד שמואל שוב ושות', מעריך שכל יחידת קרקע כזאת שווה למעלה מ-2 מיליון ש"ח, נמוך מהמכרז שנערך לפני 3 שנים ובו זכו אביסרור משה ובניו , קבוצת חנן מור, חברות משולם לוינשטיין, מבנה ואלייד וקנדה ישראל, לפי שווי יחידת קרקע של 2.8 מיליון שקל בכ-1,570 יח"ד.

עו"ד שמואל שוב, מעריך שההגרלות יתבצעו בתוך חצי שנה, בהתאם למספר ההתנגדויות. "השומה הממוצעת של רוזנברג ובמכרזי המינהל היא לפחות 2 מיליון שקל מחיר קרקע ליחידת דיור. זו הערכה נמוכה, בתקופה של חנן מור זה היה כ-3 מיליון שקל, למרות שהאזורים האלו שקרובים לים יותר טובים. לפני 3 שנים היינו בתקופה יותר טובה. אבל יכול להיות שבשלב המימוש זה ישתנה"

"מדובר בקרקעות רק של הבעלים הפרטיים. בשתי התוכניות שאושרו לאחרונה יש הרבה חלקים של רמ"י", מסביר שוב. "בעקבות ההחלטות לאשר את התוכניות, לכל מי שבגוש הגדול, בצד המזרחי שנבנה, יש זכויות גם בצד המערבי. הזכויות מתקבלות במתחם אשכול שאושר, במרכז שדה דב ובתוכנית 3700, צפונית לשדה דב. מדובר בכ-2,000-2,500 יח"ד. המנהלים צריכים לעשות הגרלות באיזה מתחם כל אחד מהם מקבל את יחידות הדיור, ובעקבות זה הוציאו שומה להעריך את המתחמים, להעריך הבדל ערך ומספר יח"ד במתחם.

"לדוגמה הערכים בתוכנית 3700 יהיו יותר זמינים רק עוד איקס שנים, אבל שטחי הדירות יהיו יותר גדולים. עכשיו המנהלים פרסמו תקנון, פרסמו את השוויים, יש שבועיים לתת הערות ולאחר מכן זה ייסגר בבית משפט ואז יתחילו הגרלות, תחילה איזה מתחם ואחר כך באיזה מגרש . אם לא יהיו הערות, בית משפט יאשר מהר".

שוב מעריך שההגרלות יתבצעו בתוך חצי שנה, בהתאם למספר ההתנגדויות. "השומה הממוצעת של רוזנברג ובמכרזי המינהל (ברמ"י) היא לפחות 2 מיליון שקל מחיר קרקע ליחידת דיור. זו הערכה נמוכה, בתקופה של חנן מור זה היה כ-3 מיליון שקל, למרות שהאזורים האלו שקרובים לים יותר טובים. לפני 3 שנים היינו בתקופה יותר טובה. אבל יכול להיות שבשלב המימוש (תוצאת המכרזים - דנ"ק) זה ישתנה".