ענף במשבר: איך קרה שרק 17% ממכרזי הדיור המוגן הסתיימו בשנתיים האחרונות בהצלחה?

תוחלת החיים בישראל נמצאת בעליה מתמדת. נכון לשנת 2022 זו עמדה על 80.7 בממוצע לגברים, ועל 84.8 שנים בממוצע לנשים. מדובר בתוספת ממוצעת של כ-4 שנות חיים בתוך כשני עשורים, כאשר לשם השוואה בשנת 2000 עמד נתון זה על 76.7 שנים עבור גברים ועל 80.9 שנים לנשים. קצב העלייה בתוחלת החיים לא צפוי להשתנות. על פי התחזית של הביטוח הלאומי, בשנת 2059 כבר תעמוד תוחלת החיים על 94.9 שנים לנשים ועל 88.7 שנים לגברים.

אחת ההשלכות של המגמה המבורכת הזו היא העלייה במספרם של האזרחים הוותיקים בישראל. נכון להיום גרים בישראל כ-1.25 מיליון תושבים בני 65 ומעלה (הגדרת הלמ"ס לאזרח ותיק). בשנת 2045 צפוי מספרם לעמוד כבר על 2.1 מיליון איש, ובשנת 2065 על כ-3 מיליון.

העלייה במספר האזרחים הוותיקים טומנת בחובה צורך הולך וגובר בפתרונות דיור המתאימים לגיל השלישי. למעשה, מניתוח מיוחד שערך מכון גיאוקרטוגרפיה לכבוד יום הזקנה הבינ"ל שחל היום (ג'), יש צורך בבנייה של 3-4 בתי דיור מוגן חדשים בשנה, כשהכפלת האוכלוסייה על פי המכון מצריכה תוספת של לפחות 15 אלף יחידות דיור בשני העשורים הקרובים. צורך זה מתגבר לאור העובדה ש-48% מהאזרחים הוותיקים בישראל חיים במחוזות תל אביב והמרכז, מחוזות שבהן מצוקת הקרקעות הולכת וגוברת.

ואכן, העלייה במספר הקשישים בישראל והפוטנציאל הגלום בה להקמה של מבני דיור מוגן ובתי אבות גרמה לכניסה של חברות נדל"ן וגופים מוסדיים רבים לתחום. כך למשל, בינואר האחרון רכש בנק הפועלים 20% מרשת סיעוד ובתי אבות "עמל ומעבר" תמורת 300 מיליון שקל, מקרן פימי ודליה קורקין. עוד באותו חודש כלל ביטוח חברה למגדלי הים התיכון, אחת החברות הגדולות בתחום הדיור המוגן, להקמת מיזם להשקעות בפרויקטי דיור מוגן באמצעות הון עצמי של כ-500 מיליון שקל, לצורך הקמת פרויקטים בהיקף של 3.3 מיליארד שקל. בדצמבר 2022 רכשה ישראל קנדה מישרס בית דיור מוגן במועדון נווה אביב בכפר שמריהו תמורת 124 מיליון שקל, ואלו הן רק חלק מהדוגמאות.

ואולם, למרות ההתעניינות הגוברת בתחום, בעיקר מצד גופים מוסדיים,  ההתעניינות מצד יזמי נדל"ן בבנייה של דיור מוגן אינה גבוהה, כפי שניתן ללמוד מנתוני רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מתוך תשעה מכרזי דיור מוגן שתוצאותיהם פורסמו על ידי הרשות ב-2024, רק ארבעה נחלו הצלחה והם כוללים 960 יחידות דיור בלבד. בשנה הקודמת מתוך 15 מכרזים לדיור מוגן, אף לא אחד הסתיים בהצלחה. יש לציין כי בשנת 2022 ו-2021 שהיו שנות שיא בענף הבנייה, שווקו בהצלחה מכרזים רבים גם עבור דיור מוגן. כך בשנת 2022, 12 מתוך 17 מכרזים שווקו בהצלחה ובשנת 2021 שווקו בהצלחה 6 מתוך 12 מכרזים. לעומת זאת בשנת 2020 פורסמו חמישה מכרזים בלבד ולאף אחד מהם לא הוגשו הצעות.

מבט מבפנים לפרויקט דיור מוגן של קבוצת שפונדר -פורטיאה בים. תכנון אדריכלי: כנען שנהב, הדמיה: מעין גולן

על פי מחקר של מכון גיאוקרטוגרפיה , "ב-5 שנים אחרונות הואץ שיווק הקרקעות לדיור מוגן אולם מספר המציעים לרוב המגרשים קטן ונע בין מציע בודד לשלושה בלבד. זאת ועוד, מאז 2020, עדיין מפורסמים מכרזים רבים מתחת לכדאיות הכלכלית העומדת על 250 יח"ד למגרש, מה שמונע את בסופו של דבר את שיווקו של המכרז בהצלחה.

לטענת ד"ר רינה דגני, המתמחה בכלכלה עירונית ותכנון ערים ובעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה , "בפחות מ-250 יחידות אין מספיק בשר בשביל לייצר את כל השירותים שצריך לתת לפי החוק. זה לא משתלם כלכלית ולכן אף אחד לא ניגש למכרז. כמו כן, בתוכניות המתאר החדשות ובתוכניות התחדשות העירונית, נותנים כל הזמן שטחי דיור מוגן ליד הבית עם מעט יחידות דיור. אנחנו נמצא את עצמנו עוד כמה שנים עם המון תוכניות שלא כלכליות". לטענת דגני, גם משבר הריבית משפיע על הכדאיות של רכישת קרקעות לדיור מוגן: "כל הקרקעות של הדיור המוגן הפכו להיות לא כדאיות כי הריבית מאוד גבוהה ולא מכסה את הרווחים שיהיו למי שבונה ומתפעל את הדיור המוגן, זה כמו דיור להשכרה".

"האתגר הוא למצוא דיור מוגן שהוא לא לעשירים בלבד"

נכון לשנת 2023 ישנן 31.4 אלף יחידות דיור מוגן בישראל, כאשר 17.5 אלף מהן בדיור מוגן פרטי ו-13.9 אלף מהן בדיור מוגן ציבורי. מדובר במספר זעום ביחס לגודל אוכלוסיית הקשישים בישראל. "דיור מוגן בישראל היום הוא פתרון ל-3% מאוכלוסיית הגמלאים", אומרת האדריכלית דנית שנהב המתמחה בתכנון של דיור מוגן, ושותפה במשרד כנען-שנהב אדריכלים. "חלק רוצים להישאר בדירתם, אולם יש הרבה שהיו רוצים לעשות את המעבר לדיור מוגן אבל ידם אינם משגת זאת, כיוון שדיור מוגן בפורמט שלו היום הוא יקר. אחד האתגרים הגדולים שלנו היום הוא בעצם למצוא את המודלים שיאפשרו להנגיש את הדיור המוגן לשכבות שונות באוכלוסייה, לפי העדפות הגמלאי והיכולת הכלכלית שלו. אין סיבה שאנשים שעבדו כל החיים שלהם והפרישו כספים לפנסיה לא יוכלו להרשות לעצמם לגור בדיור מוגן. האתגר הוא למצוא דיור מוגן שהוא לא לעשירים בלבד".

דיור מוגן, יש לומר, הוא רק אחד מפתרונות הדיור הקיימים כיום עבור בני הגיל השלישי. אלו כוללים גם בתי אבות  וטיפול ביתי לצד מטפל. בעוד שהשניים האחרונים מתאימים בעיקר לאוכלוסייה סיעודית ברמות שונות הדיור המוגן הוא "אקסלוסיבי" יותר שמתאים לאנשים עצמאיים שאינם זקוקים לטיפול צמוד. הדיירים בדיור המוגן הם אנשים שרוצים להמשיך ליהנות מאורח חיים עצמאי בקרב בני גילם בסביבה מוגנת ובטוחה, המציעה גם אפשרויות לפעילויות פנאי וחברה. בתי הדיור המוגן מציעים דירות מאובזרות, שירותי תחזוקה, פעילויות פנאי ושירותים רפואיים בסיסיים ועוד. כפועל יוצא מאופי הדיור המוגן העלויות שלו גבוהות. הן נעות בין 6-12 אלף שקל בחודש כאשר על פי הלמ"ס ההכנסה הכספית נטו לנפש בגילאים אלו עומדת על 8,658 שקל נכון לשנת 2022. התוצאה היא שדיור מוגן מתאים לבעלי הכנסה גבוהה, בדרך כלל מאשכול כלכלי-חברתי 7 ומעלה.

מחסור חמור בפריפריה

בעיה נוספת שעולה מנתוני הדיור המוגן בישראל היא שרובם של מקומות הדיור המוגן בישראל ממוקם באזור המרכז ומעטים מהם באזורים הפריפריאליים של ישראל. בכך נחסמת האפשרות לאוכלוסייה רבה לגור בדיור מוגן. כך למשל כאשר בוחנים את בתי דיור המוגן של החברות הגדולות בתחום: מגדלי הים התיכון ומשען, עולה כי אף אחד מהבתים של מגדלי הים התיכון אינו ממוקם בפריפריה הגיאוגרפית של ישראל ואילו במשען רק בית אחד ממוקם בבאר שבע. באופן כללי בבאר שבע, המטרופולין של מחוז הדרום, יש שני בתי דיור מוגן בלבד. יש לציין כי בסביבת העיר קיימים לפחות עוד שני בתי דיור מוגן בעומר ובלהבים, אך מדובר ביישובים מאשכול כלכלי חברתי גבוה (אשכול 9) ובהתאם גם האוכלוסייה שיכולה להרשות לעצמה לגור שם.

"דיור מוגן זה דבר יקר", מסבירה דגני, "אם אתה רוצה דיור מוגן אתה צריך שתהיה לך הכנסה חודשית כמעט יותר גבוהה ממה שהיה לך במהלך שנות העבודה, כך שהמון אנשים לא יכולים לממש את הדיור המוגן. בפריפריה זה עוד יותר קשה כי המצב הכלכלי של אנשים בפריפריה הוא נמוך וגם ערך הדירות שלהם יותר נמוך. אם אתה רוצה להיכנס לדיור מוגן אתה צריך שתהיה לך דירה שאתה מוכר אותה או משכיר אותה, שתהיה שווה משהו. כמו כן, אין מספיק אנשים שיש להם מספיק הכנסה ומספיק רמה כלכלית לשלם את הפיקדון לדיור המוגן ולכן לא בונים שם".

אז מה בכל זאת צריך לעשות כדי להנגיש את הדיור המוגן לכלל האוכלוסייה? "המרכיב של הקרקע משפיע מאוד על עלויות של הדיור מוגן", מסבירה שנהב, "עלויות הקרקע נקבעים בסופו של דבר על ידי רמ"י, והמדינה יכולה להשפיע על זה. דבר שני, את הדיור המוגן היום בונים בעירוב שימושים וברגע שבונים אותם בסמוך למגרשי ספורט או מתחמי תרבות אנחנו יכולים להקטין את המבנים הציבוריים בתוך המבנה המוגן וכך העלויות יורדות. דבר נוסף, תכנון של דיור מוגן עם מספר רב של יחידות דיור יוצר גיוון רב והפחתה של העלויות בין כל הדיירים. כשיש יותר דירות העלויות יכולות לרדת".