בנייה עד 21 קומות ותוספת 12 מ"ר לדירה: תוכנית ההתחדשות הבניינית של ראשל"צ מגיעה לדיון הפקדה

תוכנית ההתחדשות הבניינית של ראשון לציון צפויה להגיע ביום שני הקרוב לדיון בהפקדה בוועדה מחוזית לתכנון ובניה מרכז. זאת, כמעט שנה וחצי לאחר שאושרה על ידי הוועדה המקומית ראשון לציון, באפריל של השנה שעברה.

התוכנית קובעת מסגרת תכנונית שתאפשר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או מיגונם במסגרת התחדשות בניינית תוך שמירה על מאפייני המרקם והמבנה העירוני הקיים, זאת במקום תמ"א 38 .

התוכנית היא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף עיריית ראשון לציון. התוכנית חלה על כל שטחי ראשון לציון, 52,797 דונם וחלה על מבנים  בתנאים המצטברים הבאים: קיבלו היתר לפני 1980, מגרשים בייעוד שאינו צמודי קרקע ויש בהם שתי קומות לפחות מעל הקרקע (ללא חדרי גג) עם 6 דירות לפחות, לא בוצע בהם תמ"א 38 או תוכניות דומות. התוכנית לא תחול על מבנים לשימור, מבנים המיועדים להריסה, מבנים  בשטח נמוך מ-400 מ"ר ועל מגרשים המיועדים לבנייה מתחמית.

בסך הכל, תאפשר התוכנית את חידושם של כ-620 בניינים, הכוללים כ-8,600 יחידות דיור ותיקות, ומאפשרת בנייה של כ-20 אלף יחידות דיור חדשות בעיר (קיימות ותוספתיות יחד). כמו במקרה של תמ"א 38 , גם כאן מדובר בהיקף בניה פוטנציאלי, שאין ודאות כי יתממש בשלמותו.

התוכנית מגדירה שלושה מתווים להתחדשות הבניינית: הראשון - חיזוק ומיגון, השני -  חיזוק, מיגון ותוספת בנייה, והשלישי - הריסה ובנייה מחדש. זאת, בהתאם ליכולת הנשיאה של המרחב העירוני הקיים והמתוכנן. התוכנית גם מתווה אפשרות לשימוש במנגנון של ניוד זכויות.

במסגרת מסלול הריסה ובנייה, במגרשים של עד 2.5 דונם תותר בנייה במסלול הבסיסי של עד 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-4 מתחת לכניסה הקובעת. במסגרת תוספת וחיזוק, ניתן יהיה לבנות 7.65 קומות מעל הכניסה הקובעת, וארבע מתחת לכניסה הקובעת. בשני המסלולים תותר מרפסת בשטח 12 מ"ר נוסף לשטח העיקרי.

עוד במסגרת מסלול חיזוק ותוספת, קובעת התוכנית המוצעת כי במגרשים העולים על 500 מ"ר יותרו שימושי תעסוקה ומסחר בקומת הקרקע, וכי במגרשים העולים על 600 מ"ר יותר שימוש בקרקע לשימושים ציבוריים. לרוב לא יותרו שימושים בדירות מגורים בתוספת וחיזוק בקומת הקרקע אלא אם מדובר בדירות קיימות בהיתר או לחיזוק וממ"דים ללא תוספת.

עוד נקבע כי במסלול זה תינתן תוספת של עד 12 מ"ר לבעלי הדירות הוותיקות, וכי גודל יחידת דיור לא יפחת מ-45 מ"ר כולל ממ"ד. גם במסלול הריסה ובנייה לא יותרו דירות מגורים בקומת הקרקע, ויותרו בהן שימושי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. גם כאן תותר תוספת 12 מ"ר לבעלי הדירות בכפוף לקווי הבניין.

מבחינת מספר הדירות המותרות לבנייה, במסלול ההריסה מספר יחידות הדיור שייבנה לא יעלה על 25% ממספר יחידות דיור המותרות על פי התוכנית במגרש הריק, ובהיקף השטח הבנוי תתאפשר תוספת של 20% לעומת מה שמאפשרת התוכנית לבניין הנבנה במגרש ריק. כך, למבנה בן קומה אחת ניתן  יהיה להוסיף קומה אחת, למבנה בן 3-4 קומות שתי קומות, לבניין בן 5-9 קומות 3 קומות נוספות, לבניין בן 10-15 קומות 4 קומות ומ-16 קומות ומעלה ניתן יהיה להוסיף 5 קומות.