השוכרת נותרה בנכס לאחר תום תקופת השכירות. האם ניתן לפרש זאת כהסכמה להארכת ההסכם? כך פסק ביהמ"ש

התנאי הבסיסי להתגבשותו של חוזה הוא קיומם של "הצעה" ו"קיבול". הקיבול נעשה על ידי מתן הודעה של הניצע (מי שההצעה מופנית אליו) למציע, שבה הוא מביע את רצונו להתקשר בחוזה בהתאם לתנאי ההצעה. הקיבול יכול להיעשות גם בהתנהגות. כלומר, הסכמה לתנאי ההצעה יכולה להיעשות לא רק במילים, אלא גם בדרך של התנהגות שמראה על הסכמה לתנאי ההצעה. המשמעות היא שאם אדם מתנהג באופן שמראה שהוא מקבל את תנאי ההצעה, התנהגותו עשויה להיחשב כקיבול להצעה.  

במאמר זה, נסקור את החלטת בית משפט השלום, אשר נדרש להכריע בשאלה - האם הסכם השכירות שנכרת בין השוכרת לבין בעלת הנכס הוארך בהתנהגות או בשתיקה לשנה נוספת? 

נסיבות המקרה:

עסקינן בתביעה ובתביעה שכנגד על רקע יחסי שכירות שהגיעו לכדי סיום באופן חד צדדי. התובעת העיקרית, בעלת הנכס, השכירה לנתבעת אולם שמשמש לאחסנה. לטענת הבעלים, הסכם השכירות שנחתם בינה לבין השוכרת בשנת 2015 הוארך מספר פעמים, כך שתקופת השכירות הייתה אמורה להסתיים בסוף דצמבר 2019. כשלושה חודשים לפני תום ההסכם, הודיעה הבעלים לשוכרת שאם ברצונה להאריך שוב את תקופת השכירות, עליה לחתום על הסכם חדש.

משלא נענתה פנייתה, הודיעה הבעלים לשוכרת כי אם הנכס לא יפונה בתום תקופת ההסכם, דהיינו בדצמבר 2019, השוכרת תיחשב כמפרה את ההסכם. עם זאת, הציעה הבעלים אפשרות להאריך את ההסכם בתנאים מסוימים: שנת שכירות נוספת; תוספת של 4% לדמי השכירות; תשלום מראש בצ'קים דו-חודשיים; תשלום הפרשי הצמדה עבור 2019 ועוד. סמנכ"ל הכספים של השוכרת הציע להיפגש לצורך הסדרת היחסים, וכדי לדון בתנאים שהוצעו. אולם, בסופו של דבר, השוכרת לא אישרה תנאים אלה ונותרה במושכר.

לטענת הבעלים, עצם הישארותה של השוכרת במושכר מהווה הסכמה בהתנהגות להארכת ההסכם בשנה נוספת. חרף זאת, בחודש פברואר 2020, הודיעה השוכרת כי בכוונתה לפנות את המושכר בתוך חודש, קרי בסוף מרץ 2020, ולסיים את יחסי השכירות. הבעלים לא הסכימה לכך, והשיבה כי לשיטתה יחסי השכירות יסתיימו רק בסוף השנה, אלא אם השוכרת תמצא שוכר חלופי. לטענת הבעלים, על אף הודעת השוכרת על פינוי המושכר, היא הותירה בו ציוד רב ופינתה אותו רק בסוף אוקטובר 2020.

לטענת הבעלים, עצם הישארותה של השוכרת במושכר מהווה הסכמה בהתנהגות להארכת ההסכם בשנה נוספת. חרף זאת, בחודש פברואר 2020, הודיעה השוכרת כי בכוונתה לפנות את המושכר בתוך חודש, קרי בסוף מרץ 2020, ולסיים את יחסי השכירות.

כמו כן, הבעלים נאלצה למצוא בעצמה שוכר חלופי ולשלם לשם כך דמי תיווך בסך עשרות אלפי שקלים. בנסיבות אלה ועוד, עתרה הבעלים לקבלת דמי התיווך; דמי שכירות חודשיים בגין החודשים אפריל עד אוקטובר 2020; עלויות תיקונים; ארנונה; חוב מים והפרשי הצמדה. לטענת השוכרת, הסכם השכירות הסתיים ככתבו וכלשונו בסוף חודש דצמבר 2019, ובשום אופן לא הוארך על ידיה בהתנהגות. לפיכך, אין לה כל חובות כלפי הבעלים. לטענתה, סוכם ביניהן בעל פה כי היא תישאר במושכר עד לסוף מרץ 2020, אך לא מעבר לכך.

על רקע זה, בתום חודש מרץ 2020, שלחה השוכרת לבעלים הודעת דוא"ל, שבה הודיעה על השבת החזקה במושכר לידיה, וציינה כי אינה אחראית למציאת שוכר חלופי, לאחר שפינתה את המושכר. השוכרת טוענת כי על הבעלים לשפות אותה בגין תשלומי הארנונה ששילמה מחודש אפריל ואילך, מאחר שהחזקה במושכר הסתיימה במרץ. הבעלים הכחישה טענה זו, בטענה שהשוכרת פינתה את הנכס רק בנובמבר 2020, ולכן היה עליה לשאת בתשלומי הארנונה עד למועד זה.

החלטה:

בית המשפט קיבל בחלקה את התביעה העיקרית שהגישה הבעלים. נקבע כי השוכרת לא הצליחה להוכיח כי נכרת הסכם שהאריך את תקופת השכירות עד לסוף חודש מרץ 2020. מה שמוביל למסקנה כי השוכרת נותרה במושכר ללא הסכם שכירות בתוקף. השאלה המרכזית היא - האם שתיקתה של השוכרת והישארותה במושכר יכולים להיחשב כהסכמה בשתיקה או בהתנהגות להארכת הסכם השכירות?

על פי סעיף 6 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, קיבול יכול להיות במעשה או בהתנהגות, אך קביעה שהיעדר תגובה ייחשב לקיבול - אין לה תוקף. לפיכך, שתיקת הנתבעת, לצד הישארותה במושכר, אינה יכולה להיחשב להסכמה בשתיקה או בהתנהגות, ולו משום שהתובעת הציבה תנאים ברורים לחידוש ההסכם, ואלה לא התקיימו. הבעלים הבהירה באופן חד משמעי שהיא לא תחדש את ההסכם ללא קיום התנאים. ומאחר שהשוכרת לא קיימה תנאים אלה, בית המשפט פסק שלא נכרת הסכם שכירות חדש בין הצדדים.

נוסף לכך, נקבע כי יש לראות בשוכרת כמי שהודיעה על סיום ההסכם בסוף מרץ 2020. הסכם השכירות שנחתם בשנת 2015 מחייב לצורך הארכת השכירות מתן הודעה מוקדמת של ארבעה חודשים לפני תום תקופת השכירות. תקופה זו נחשבת סבירה כדי לאפשר לבעלים להתארגן ולמצוא שוכרים חדשים.

בהתאם, החלה תקופת ההודעה המוקדמת של ארבעה חודשים, שבמהלכם השוכרת הייתה חייבת לשלם דמי שכירות ותשלומי חובה, ובלבד שאכן פינתה את המושכר בסוף מרץ 2020, כטענתה. בית המשפט קבע כי תקופה זו של ארבעה חודשים מספיקה לפינוי הנכס והשבתו למצבו המקורי. לכן, אין מקום לחייב את השוכרת בדמי שכירות עבור תקופה נוספת מעבר לארבעה חודשים אלה. 

משהתביעה העיקרית התקבלה בחלקה, ואילו תביעת השוכרת נדחתה, חויבה השוכרת לשלם לבעלים כמחצית מהסכום הנתבע, בנוסף להוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

(ת"א 39776-10-21 חי ארזים טופ בע"מ נ' י. ד. עסקים (1986) בע"מ).

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי)