נסוגים במהלך מו"מ מתקדם לרכישת או מכירת דירה? ייתכן שתחויבו בתשלום פיצוי לצד השני

סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע, כי התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין היא דרישה מהותית ויסודית, שמבוססת על הרציונל לפיו צדדים המתקשרים בעסקה בעלת השלכות כספיות בלתי מבוטלות, ראוי שיערכו ביניהם מסמך התחייבות בכתב.

במקרים חריגים, ניתן לרכך את דרישת הכתב במקרקעין ולסטות מעקרון הכתב הנוקשה, תוך מתן פרשנות מרחיבה לאומד דעתם של הצדדים (כוונתם הסובייקטיבית והמשותפת של הצדדים). זאת, כאשר הוכח לבית המשפט כי התקיימו הדרישות של גמירות דעת ומסוימות להתקשרות בעסקה (הצדדים היו רציניים לגבי העסקה ותנאי העסקה היו ברורים ומוגדרים, ללא פרשנויות שונות). 

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט לתביעות קטנות בסוגיית תביעת פיצויים במסגרת משא ומתן לרכישת דירה, שלא השתכלל לכדי חתימה על הסכם. נבחן האם הצד שמעוניין ברכישת הדירה זכאי לפיצוי המוסכם (פיצוי עליו הצדדים הסכימו מראש) שנקבע בטיוטת החוזה במקרה של הפרתו? ואם לא, לאיזה פיצוי הוא עשוי להיות זכאי?

נסיבות המקרה:

שני צדדים ניהלו ביניהם משא ומתן לקראת התקשרות חוזית בעניין מכירת דירה. לאחר שהצדדים החליפו ביניהם את טיוטת חוזה ההתקשרות ולקראת חתימתו, חזרו בהם מי שהיו מעוניינים במכירת הדירה והודיעו למי שהייתה מעוניינת ברכישתה, על כוונתם לסגת מהעסקה בשל שיקולי מס. בעקבות זאת, עתרה הרוכשת לחייב את המוכרים בפיצוי המוסכם בהתאם לטיוטת החוזה, בטענה שנכרת חוזה מחייב בין הצדדים. זאת, תוך דרישה לקבלת פיצוי נוסף בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצד המוכרים.

לטענת הרוכשת, המוכרים אישרו את טיוטת החוזה ועורכי הדין של הצדדים תיאמו מועד לחתימה. עם זאת, המוכרים חזרו בהם מהעסקה בשלב מתקדם של המשא ומתן. לטענת הרוכשת, במצב זה היא זכאית לפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת החוזה במקרה של הפרתו

לטענת הרוכשת, היא נקטה במספר צעדים לקידום רכישת הדירה, כולל ביקור בדירה שהצריך ממנה נסיעה ממקום מגוריה בת"א למגדל העמק. בנוסף, פנתה הרוכשת לרשות המקומית כדי לבדוק אם הדירה מוכרזת כמבנה מסוכן; שלחה שמאי מטעמה לצורך עריכת שומה לשם נטילת מימון לרכישתה; הוציאה שיק בנקאי לקראת מסירתו למוכרים במעמד חתימת החוזה; נטלה הלוואה ושכרה שירותי עו"ד לצורך ביצוע העסקה.

לטענת הרוכשת, המוכרים אישרו את טיוטת החוזה ועורכי הדין של הצדדים תיאמו מועד לחתימה. עם זאת, המוכרים חזרו בהם מהעסקה בשלב מתקדם של המשא ומתן. לטענת הרוכשת, במצב זה היא זכאית לפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת החוזה במקרה של הפרתו. מה גם שלשיטתה, דרישת החתימה על החוזה הינה דרישה ראייתית בלבד. המוכרים, מצידם, הכחישו את טענות הרוכשת.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קיבל את התביעה באופן חלקי, וקבע כי על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב. מדובר בדרישה מהותית ולא רק ראייתית בלבד, כפי שטענה הרוכשת. 

כמו כן, כדי לקבוע אם הסכם בין צדדים מקבל תוקף של חוזה, יש להוכיח כי דרישות המסוימות וגמירות הדעת התקיימו עד כדי קביעה כי החוזה בין הצדדים השתכלל אף ללא חתימתם עליו. מאחר שהצדדים לא הציגו לבית המשפט את טיוטות החוזים שהוחלפו בין באי-כוח הצדדים, לא הונחה תשתית עובדתית מספקת להוכחת טענות הרוכשת. היעדר התשתית העובדתית, לרבות אי העדת עורכי הדין של הצדדים, פועלים לחובת הרוכשת, שעליה מוטל הנטל להוכיח את תביעתה. 

בית המשפט הוסיף וציין, כי גם אילו היה נפסק שנכרת חוזה, הרי שסעד האכיפה אינו רלוונטי בענייננו, שכן הרוכשת ויתרה עליו עת הגישה תביעה לסעד כספי בלבד. זאת, בהתאם להלכה לפיה ״ברוב המכריע של המקרים – אין בית המשפט נוהג לאכוף בפועל חוזה שלא נכרת בין הצדדים, אף אם מצא כי יש לחייב את הצד שנהג בחוסר תום לב בפיצוי הצד הנפגע". 

בית המשפט הוסיף וציין, כי גם אילו היה נפסק שנכרת חוזה, הרי שסעד האכיפה אינו רלוונטי בענייננו, שכן הרוכשת ויתרה עליו עת הגישה תביעה לסעד כספי בלבד. זאת, בהתאם להלכה לפיה ״ברוב המכריע של המקרים – אין בית המשפט נוהג לאכוף בפועל חוזה שלא נכרת בין הצדדים, אף אם מצא כי יש לחייב את הצד שנהג בחוסר תום לב בפיצוי הצד הנפגע".

בנוגע לטענת הרוכשת לפיה דרישת הכתב היא ראייתית בלבד, קבע בית המשפט כי מקרים שבהם ניתן להוכיח גמירות דעת בין הצדדים, ללא חתימה, הם נדירים, והמקרה דנן אינו נמנה על מקרים אלה. בהתבסס על האמור, קבע בית המשפט כי הרוכשת אינה זכאית לפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת החוזה. עם זאת, נפסק כי הרוכשת זכאית לפיצוי בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצד המוכרים, שכן הרוכשת נשאה בהוצאות שונות לשם בדיקת היתכנות העסקה והתקשרות בה, והקדישה זמן ומאמצים לשווא. המוכרים היו מחויבים לבדוק את כדאיות העסקה בשלב מוקדם, ולהודיע לרוכשת מבעוד מועד על ההיבט המיסויי, בטרם פרסמו את הדירה למכירה.

בהתאם לכך, חויבו המוכרים לפצות את הרוכשת על השחתת זמנה, ולהשיב לה את הוצאותיה. כמו כן, חויבו המוכרים לשאת בהוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דינה.

הערת מערכת: בהתבסס על ניסיון משרדנו, מקרים שבהם צד לחוזה נסוג מהעסקה בשלב מתקדם של המו"מ הם תופעה די שכיחה. לכן, החלטנו לפרסם מאמר זה, הגם שמדובר בפסיקה של בית משפט לתביעות קטנות.

[תק (נצ') 71137-08-23 מוריה רבקה חליוה נ' מורן שביט].

 [1] רע"א 3160/08 אליהו מזר נ' גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ, פסקה 9(ב) להחלטה, [פורסם בנבו] (ניתן ביום 28.6.09) (להלן: "עניין מזר")).

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד סיגל מיכאלי, בסיועו של יוסף מינץ)