ועדת הערר אישרה הפעלת מעון בקוטג' בשכונת היוקרה - ופרשה לראשונה מה התנאים הנדרשים לכך

ועדת ערר מחוז תל אביב בראשותה של עו"ד יפעת בן אריה שטינברג דחתה לפני כשבועיים ערר שהוגש נגד פעילותו של מעון יום בדירת מגורים ברמת גן. זאת כאשר במסגרת ההחלטה פירשה הוועדה לראשונה כיצד יש לבדוק האם מתקיימת "פגיעה מרחבית משמעותית", אשר לפי חוק התכנון והבניה , ככל שהיא  מתקיימת, על הוועדה המקומית לדחות את הבקשה לשימוש חורג המאפשרת את הפעלת המעון.

הפעלת מעון יום במבנים המיועדים למגורים נעשית מכח תיקון 131 לסעיף 151ב' לחוק התכנון והבניה. טרם תיקון החוק לא היה ניתן להקים מעונות יום במבני מגורים אלא אם ניתן היתר לאחר שעמד במבחנים של " שימוש חורג ". אישור הפעלה של מעון יום תחת שימוש חורג היה מוגבל בזמן. התיקון לחוק ביטל את מבחני השימוש החורג ואפשר להפעיל מעון יום בדירת מגורים ללא הגבלת זמן, אלא אם כן ישנה תחלופה של מפעילי המעון.

להחלטה המלאה של ועדת הערר 

את הערר הגישו שני בעלי נכסים, המתגוררים בשכונת צמודי הקרקע תל בנימין ברמת גן, נגד החלטת הוועדה המקומית בעיר לאשר בקשה להפעלת מעון יום לעד 36 פעוטות בבית סמוך, לפי סעיף 151ב לחוק התכנון והבניה. המשיבות בתיק הן הוועדה המקומית רמת גן ומפעילת המעון.

לטענת העוררים מעון היום הופעל ללא רישיון במשך 8 שנים ומסב לעוררים מטרד וסבל. עוד הם טוענים כי המבנים במקום מיועדים למגורים ולא לעסקים. לטענתם, "החל מהשעה 7 בבוקר נגרמים מטרדים רבים לרבות חסימת הדרך לבתי המגורים, חסימת חניות, ורעש; הילדים עוברים בדרך הצרה שבין הקוטג'ים באופן מסוכן שחושף את העוררים לתביעות ומתקיימת פגיעה בזכות הקניין ונזק כספי בעקבות ירידת ערך הדירות".

עוד טוענים העוררים, כי יש להתחשב בכך שהמעון פועל מזה זמן רב וכעת מבוקש להפכו לקבוע, ואילו שימוש חורג מוגבל בזמן, כפי שצוין בהחלטת ועדת הערר בערר קודם. בנוסף נטען כי בעלת המעון אינה בעלת רישיון קבוע או זמני להפעלת מעון יום ולכן, לא עמדה בתנאים הקבועים בסעיף 151ב לחוק. לטענתם סעיף 151ב קובע כי לצורך קבלת פטור משימוש חורג, על המבקש להיות בעל רישיון או רישיון זמני להפעלת המעון. בהחלטת הוועדה המקומית נקבע שעל בעלת המעון להגיש בקשה לקבלת רישיון בתוך 60 ימים, אך לטענתם זה לא נעשה.

הוועדה המקומית רמת גן טענה כי בבקשות מסוג זה הוועדה המקומית בודקת האם קיימת פגיעה מרחבית משמעותית, גם על בסיס טענות שמועלות מפי הצדדים, וגם על בסיס חוות דעת מקצועיות של מחלקות אחרות בעירייה, וכי במקרה זה לא נמצאה פגיעה שכזו. עוד נטען כי ההחלטה בערר הקודם אינה רלוונטית, היות ומדובר היה בבקשה לשימוש חורג, ואילו כאן מדובר בבקשה לפי סעיף 151ב, שבמסגרתה נבחנים קריטריונים אחרים. כמו כן צוין, כי לפי סעיף 151ב אף אין חובה לבדוק את הצורך בגני ילדים בעיר, אלא רק את התנאים שנקבעו בחוק.

ועדת הערר אימצה את עמדתה של הועדה המקומית וכאמור דחתה את טענות העוררים. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי "כל טענות העוררים בדבר ההליך הקודם שעניינו  שימוש חורג והשיקולים שנשקלו במסגרתו, אינן רלוונטיות לענייננו ולמצער בעלות משקל נמוך מאוד, שכן בקשה להיתר לפי סעיף 151ב לחוק נבחנת, הלכה למעשה, תחת משקפיים משפטיות שונות לחלוטין". במקרה זה נכתב כי לעיני ועדת הערר עמד מבחן משפטי אחד והוא האם התקיימה "פגיעה מרחבית משמעותית".

לצד הקביעה שבמקרה שבא לפניה, לא הוכחה פגיעה מרחבית משמעותית, קבעה ועדת הערר, שהאפשרות שהוקנתה בסעיף 151ב לתיקון פגיעה מרחבית משמעותית, טומנת בחובה גם את האפשרות שהתיקון ייעשה על ידי קביעת תנאים / מגבלות מסוימות שיש בהן להפחית את השפעת המעון על סביבתו ומזעור פגיעה בסובבים אותו. ולכן גם אם צדקה הוועדה המקומית כשאישרה את הבקשה להיתר, היה עליה לקבוע תנאים שיש בהם כדי להתחשב בסביבה נוכח אי הנוחות הנגרמת על ידי פעילות מעון היום.

בהקשר לאמור קבעה ועדת הערר שהעובדה שבבחינת בקשה להיתר להפעלת מעון יום צומצם שיקול הדעת של הוועדה המקומית, אינה גורעת מסמכויותיה של הוועדה המקומית לקבוע תנאים במסגרת החלטתה לאשר את הבקשה, באופן שיקטין את הפגיעה בסביבה ואף מחובתה לעשות כן. תוך שהודגש, כי "אין המדובר בתנאים המשיתים עלויות בלתי סבירות על מבקש ההיתר ולא תנאים התלויים בגורמים חיצוניים אחרים שיש בהם בכדי לסכל את הפעלת הגן, אלא תנאים פשוטים ושאינם מסובכים לביצוע".

במילים אחרות, גם אם החוק ביקש להקל על הקמת מעון ולאפשרו באזורי מגורים נוכח המצוקה במחסור מעונות יום, ועדת הערר לא סברה כי מטרתו הייתה לאפשר הקמת מעון יום מבלי להתחשב בדיירים המתגוררים באותו מבנה מגורים או במבני המגורים הסמוכים אליו ומבלי למזער את הפגיעה במידת הניתן, ומכאן שלטעמה בנסיבות העניין נדרש איזון על פיו יתאפשר להפעיל את המעון אך לצד זאת יש לקבוע תנאים ומגבלות לפעילות המעון.

בין התנאים: איסור על שימוש לילדי המעון בחצר בשעות המנוחה, תוספת נפח פחי אשפה ככל ונדרשים בהתאם להנחיית אגף שפ"ע, קביעה כי עגלות הילדים יאוחסנו בשטח המעון בלבד, קביעות הנוגעות להיבטי והסדרי תנועה וחניה כמו הקצאת תוספת מקומות חניה עקב הגדלת באי המעון וקביעת הצבת שלטים בכניסה, המורים על כניסה לכלי רכב לדיירי הרחוב בלבד וכן המתייחסת לשעות הורדה ואיסוף. לאור האמור הערר נדחה, ללא צו להוצאות בכפוף לקיומם של התנאים הנוגעים לפעילות הגן וסביבתו.