"יש פערים עצומים בחישוב עלויות הבניה בין היזמים לשמאי הוועדות, על השמאי הממשלתי להתערב"

תופעת חוסר הוודאות בקידומם של מיזמי פינוי-בינוי, עמדה במרכז הפאנל "צעד קדימה, שניים אחורה: אתגרי הפינוי-בינוי מתעצמים" שהתקיים במסגרת כנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2024", שערכו השבוע מרכז הנדל"ן ומדלן בתל אביב. במהלך הדיון שאותו הנחה אילי בר, מנכ"ל ובעלי חברת ההתחדשות אקו-סיטי, אמר עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז המרכז כי הוא מוטרד מהפערים הגדולים בשווי עלות בניה, בין הערכות השמאים מטעם היזמים, והערכות היזמים מטעם הוועדות המחוזיות.

לדבריו, "אנחנו מתמודדים עם מספרים שונים. השמאים והיזמים מגיעים אלינו עם מספרים של סדר גדול של 6,000 ש"ח למ"ר בנוי, והשמאים שלנו שאנחנו עובדים איתם מדברים על שווי של 5,300 עד 5,400 ש"ח למ"ר. כשאנחנו בודקים כלכליות, חשוב שנעבוד על נתוני אמת. גם ככה יש הרבה אי וודאות בפרויקטים של פינוי-בינוי.  אני כוועדה מחוזית, אין לי כלים אמיתיים להכריע במחלוקת הזו. אחרי שמונה שמאי ממשלתי, אני אישית קורא לו להתערב בנושא, שייתן הנחיה לגבי שווי הבניה והיא תהיה הנחיה מנחה לוועדות המחוזיות, ותתעדכן מפעם לפעם".

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית , אמרה כי יש כיום תוכניות מאושרות לכ-"110 אלף דירות שכל יזם היה אמור לקחת אותן ולעלות על הקרקע וזה לא קורה. בגלל שלוקח הרבה זמן להקים פרויקט, ואתה מתווכח על עניינים שאתה לא אמור להתווכח עליהם. המחירים הם לא מידע סודי. הנתונים קיימים וצריך לפתוח אותם, צריך לשקלל את הנתונים החדשים שהשתנו מאז תחילת המלחמה. הבעיה הכלכלית היא בעיה דרמתית והדרך לפתור אותה היא לחשוף נתוני אמת בין כל המעגלים. צריך לדעת לעדכן ערכים כל חודשיים או שלושה. נושא שני הוא בעיית כוח האדם. ברשויות המקומיות אין מספיק כוח אדם איכותי וזמין, ואם יהיה, אז ייקח פחות זמן להיכנס לדיונים ולאשר תכניות".

ראש עיריית רמלה, מיכאל וידל אמר כי "הנושא הכי חשוב לצורך קידום התחדשות זה כסף. קיבלנו אישור מהממשלה להפחית היטלי השבחה , אבל אנחנו צריכים לקבל תקציב מהמדינה במקום ההיטלים כדי לבנות תשתיות".

הפאנל על מיזמי פינוי-בינוי בפסגת ההתחדשות העירונית (נאו מדיה)

האדריכל הראשי של אקרו נדל"ן, שראל וינקלר, אמר כי "האתגר הגדול הוא לייצר מומנטום שגורם לפרויקט לקרות. יש הרבה חוסר אמון ויש פער בין התמורות בפועל לציפיות של הדיירים. ההתמודדות עם הרשויות לא פשוטה, אתה מכתת רגליים בין המחלקות ויש בעיה קשה בתיאום. אתה מרגיש שאין אבא ואמא שמבינים באמת את המורכבות. הפרויקטים הופכים ליותר מורכבים ויותר צפופים, ואנחנו צריכים קונטרה שתעזור לקדם אותם".

האדריכל עדן בר אמר כי "תוכניות מתאר בעבר לא כללו התחדשות עירונית . תכננו בתי ספר לפי צפיפות מסוימת ופתאום הגיעה זריקת האדרנלין הזו שנקראת התחדשות עירונית. איך אפשר לקחת רקמה קיימת ולתת לה כזה בוסט של צפיפות? יש חסם בסיסי. אנחנו מתעסקים בנושא חדש מאוד מורכב וזה לא רק בניה, אלא רמה אנושית, רמת הקהילה והחששות של העירייה. ראש העיר חושש בצדק שהוא יפוצץ את המתחמים המיועדים להתחדשות עירונית והעירייה נלחמת על כל קומה שהיזם רוצה להעלות לגובה".

השמאי ארז כהן אמר כי "תקן חניה והמטלות הציבוריות הם נושאים מאד בעייתיים. לפי תקן 21 שאושר, השמאי הממשלתי חייב להוציא עדכונים בנושא הרווחיות ועדכונים כאלה לא יצאו כבר שנתיים, והוא חייב לעדכן. הנושא האחרון זה היטלי ההשבחה שחייב להיכנס לתחשיב הכלכלי. הוועדות המקומיות מוציאות היטלי השבחה בסדר גודל של עשרות מיליוני שקלים ויותר, וזאת אבן נגף גדולה שצריכים להתמודד איתה. חייבים לקצץ את היטל ההשבחה ל-25% בפרויקטים של פינוי-בינוי ולא 50%".

"התחדשות לא עוזרת אם אין לי מקום לילדים בבית ספר"

בפאנל נוסף שעסק בתהפוכות שעובר תחום ההתחדשות המגרשית, פרט ראש עיריית בני ברק חנוך זייברט את השיקולים שהביאו את הוועדה המקומית לבטל את תמ"א 38 בטרם אושרה בעיר תוכנית חלופית. "הפסקנו עם תמ"א 38 כי היא לא נותנת ודאות. מצאנו חלופה - חלופת שקד שהיא הרבה יותר יעילה עבור בני ברק. תמ"א 38 משלשת את התושבים בלי כל תוספת למבנים ציבורים, בחלופת שקד יש תמורה ציבורית. בני ברק היא העיר הצפופה ביותר בישראל, לא יעזור לי התחדשות אם אין לי מקום לשים את הילדים בבית ספר. כמו כן, זה משאיר גם את היטלי ההשבחה בידי העיר".

צילום: נאו מדיה

בפאנל, "לאן נעלמה התמ"א, הכירו את עולם ההתחדשות הבניינית", שאותו הנחה מנכ"ל איווייב NADLAN אסף כהנר, הוסיף זייברט כי "יש כיום תכנית מתחמית לבני ברק והיא מאד ברורה. השאיפה שלנו היא להוציא היתרים ברשות הרישוי רוצים, לא רוצים לחרוג".

לדברי ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, תל אביב: "אנחנו עם פחות תיאבון להתחדשות ביניינית. כל מבנה שמקבל שתיים וחצי קומות זה כישלון. מה שצריך זה פינוי-בינוי, כולל מבני הציבור. יש מקרים שאין ברירה אלא ללכת להתחדשות בניינית. בני ברק זה אירוע אחר. היא לא עולה לגובה ולכן לא צפוי לה עתיד מזהיר בהתחדשות".

על תמ"א 38 אמר כי "ייצרנו 100 אלף יח"ד חדשות באמצעותה, הבעיה שהתמ"א יצרה כאוס. נכון שהיזמים יכלו לבנות פרויקטים והתושבים קיבלו עוד חדר אבל הציבור יצא פגוע. ולכן אני אומר שאנחנו בשינוי כואב, אבל מחויב המציאות, שמעביר את המוקד מתכניות בנייניות לתכניות מתחמיות".

ראש עיריית בני ברק חנוך זייברט (נאו מדיה)

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית חלק על ניצן ואמר כי "ההתחדשות של בניין היא כלי משמעותי בהתחדשות. נכון, צריכים להיות מוקדים של עירוניות, אבל יש הרבה מאוד רשויות ושכונות שמתוכננות היטב, ולא צריך לתכנן אותן מחדש אלא רק לצופף. אפשר לעשות זאת בהתחדשות בניינית, באמצעות רשות רישוי בלי עוד סיבובים".

אדריכל העיר חולון: "זו מהפכה. אלפי דירות הולכות להיבנות" 

אדר׳ אביעד מור, מהנדס העיר חולון, סיפר על התובנות מתוכנית ח/619, שהיא למעשה תוכנית ההתחדשות הבניינית הראשונה שאושרה בעיר: "זו מהפכה. אלפי יחידות דיור הולכות להיבנות מכח החלטת רשות רישוי. ישנה החלטה של ראש העיר הנבחר להיות ראש רשות רישוי ויש בזה אמירה. מה שמטריד אותנו זה איך ניתן לתת שירות איכותי ברמת הצפיפות החדשה, איך מפנים אשפה כשיש בבניין מעל 200 איש? עיר צריכה לחשוב על המעטפת של תכנית כזאת. הקמנו כמה מחלקות וממשיכים לגייס כוח אדם כדי לתת שירות טוב. אנחנו מנהלים סיכונים.

"עיר צריכה ליזום תכנון ולייצר תכנון בכמה קני מידה. צריכים חושים לזהות את השחקנים ולראות את הפוטנציאל, יושבים עם היזמים ובודקים. אם ממתינים ליזמים שום דבר לא מתפתח. עיר צריכה לבנות אגף תכנון שמייצר תכנון ולבנות יחסי עבודה טובים עם ועדה מחוזית. כשרואים לאן העיר הולכת וברור מאוד היכן עולים לגובה ונכנסים לעניין התרומה הציבורית, אז העיר יכולה להתקדם".

עו"ד אושרי שלוש, שותף ומייסד, אושרי שלוש - פירמת עורכי דין ונוטריון, ולשעבר סגן ראש עיריית נהריה: "בשנת 2006 אחרי מלחמת לבנון השנייה היתה הרבה יותר מודעות לממ"דים מצד בעלי הדירות. הם אלה שדחפו את ההתחדשות". לשאלה מדוע דווקא בנהריה מתרחשת התחדשות למרות מיקומה הפריפריאלי השיב: "לנהריה יש יתרונות ביחס לערים אחרות: הטבות מס ובעיקר היתה בה השקעה בתשתיות. הכי חשוב שהנהלת העיר בראשות רונן מרלי, מחבקת את היזמים, ההתחדשות כבר קיימת ורואים עזרה בסבך הבירוקרטיה". על חלופת שקד אמר כי "אף רשות תכנון לא יודעת איך לאכול את זה. יצטרכו ללמוד תוך כדי תנועה".

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, באשדר מקבוצת אשטרום , אמר כי "מבחינת הקונספט - פינוי בינוי הוא רעיון הרבה יותר טוב מתמ"א 38 . אבל ב-2012 תמ"א 38 התחילה להמריא והכניסה הרבה מאוד שחקנים לשוק. לתמ"א היה תפקיד מאוד חשוב בהתחדשות, ב-2015 היא הפכה לנושא חם בכל שיחת סלון, כולם נהיה נדל"ניסטים, זה נתן יותר אפשרויות. ברעיון פינוי בינוי הרבה יותר טוב אבל התמא הכניסה יותר קבלנים , בפינוי בינוי צריך הון עצמי של 100 מיליון, לתמ"א יותר קל להתארגן. עכשיו הפסיקו את התמ"א ויש לזה משמעות, לא בטוח שחלופת שקד נותנת מענה". על פעילותה של אשדר , שדורגה ראשונה במדד ההתחדשות העירונית בתחם התמ"א, אמר כי "הפסקנו לקחת כבר לפני 3 שנים פרויקטים של תמ"א 38".