"שיח ראשוני", "בוסר" – בממשלה מבהירים כי הדרך להמלצה על ביטול היטלי ההשבחה עוד ארוכה

האם אנו צפויים לשינוי דרמטי במנגנון היטלי ההשבחה? זו השאלה שעולה החל מאמש (ג') בעקבות חשיפת "גלובס" כי סוגיית ביטול ההיטלים נבחנת כעת במשרד המשפטים ובמנהל התכנון. מבדיקת " מרכז הנדל"ן " עולה כי שיח אודות ביטול שכזה אכן מתקיים, אך הוא חלק מקשת רחבה של רעיונות הנדונים כיום בממשלה לגבי טיוב מנגנון ההיטלים, כאשר טווח הרעיונות נע מביטול ההיטלים ועד לשינוי של שיטת החישוב.

כל אלה נדונים כיום בוועדה ממשלתית שהוקמה לפני מספר חודשים למטרת תיקון חוק התכנון והבניה , אשר בראשותו עומדים יו"ר מטה התכנון נתן אלנתן, המשנה ליועמ"שית כרמית יוליס ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח.  כאשר כפי שפורסם בעבר, במוקד הדיונים נמצאת חלוקת הסמכויות בין הרמה הארצית, המחוזית והמקומית, זאת על רק הסתבכות החקיקה בנושא לאורך השנים. במסגרת אותה ועדה נדונה גם סוגיית היטלי ההשבחה.

אלא שלדברי גורמים המעורים בעבודתה, מעמד ההצעות השונות הן של "דברים שנזרקים לחלל החדר. מדובר עדיין בבוסר". גורם נוסף תאר את הדיון כ"שיח ראשוני". לדבריהם, צפויה הוועדה לגבש את המלצתה לגבי תוואי הפעולה המומלץ בחודשים הקרובים. עוד נזכיר, כי גם במידה שאכן תגבש הוועדה המלצה על ביטול היטלי ההשבחה, או על שינוי דרמטי במנגנון, שיביא לשינוי משמעותי בהכנסות של הרשויות המקומיות השונות מהיטלים, המלצותיה של הוועדה יהיו רק השלב הראשוני כאשר בדרך צפוי הליך חקיקה מורכב תחת לחצים אדירים מצד הרשויות המקומיות – בעיקר של מרכז הארץ – שעתידות להיפגע.

במהלך פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן שהתקיימה השבוע, במסגרת פאנל שכותרתו: "יזמים נגד עיריות נגד דיירים: היטלי ההשבחה בנקודת רתיחה", התייחסה לנושא נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "הרבה פעמים אנחנו ממליצים לשלם שומה סבירה או נמוכה, ואחוז גבוה מהן מתוקן. זה אומר שאנחנו יודעים לזהות את המקרים הדרושים תיקון. לגבי הרעיון הלא חדש של ביטול היטל השבחה, שלושים שנה ימשיכו לדבר על זה". 

מאיה אשכנזי, יו"ר ועדת ערר מרכז, אמרה בפאנל כי "בדרך כלל התחושה היא שאין מה להפסיד גם אם הערר לא מוצדק. זה פוגע באמון הציבור. אני מציעה לא להתערב בשומות מכריעות טובות. שמאים לא צריכים לקבוע בשאלות משפטיות אלא להפנות לוועדת ערר. אבל אין סיבה להגיש ערר על כל מקדם כזה או אחר". 

שלושה עיוותים מרכזיים

היטל ההשבחה הוא מס עירוני, שגובהו הוא 50% מההשבחה, כלומר עליית ערך מקרקעין, שהסיבה לו היא החלטה של מוסד תכנון – כמו אישור תוכנית או הקלה. הדוגמה הפשוטה ביותר היא קרקע חקלאית שבה מאושרת תוכנית להקמת שכונת מגורים. במקרה שכזה, שווי הקרקע במקום עולה דרמטית, כאשר הנהנים הם בעליה של הקרקע במתחם. אלא שבמקרה שכזה זכאית הרשות המקומית כאמור ל-50% מגובה עליית הערך, ואותו היא גובה במסגרת היטל ההשבחה.

תשלום ההיטל לא נעשה מיד אלא בשני מקרים: מכירתה של הקרקע המושבחת, או הוצאת היתר בניה . הכנסות אלה אמורות לשמש את הרשות המקומית על מנת לפתח את הקרקע. כך במקרה של אישור שכונת מגורים ישמשו ההכנסות להקמת כבישים ומדרכות, בית ספר, גינות וכיו"ב.

אלא שמנגנון זה טומן בחובו מספר עיוותים משמעותיים. האחד – פערי ענק בגובה ההיטלים בין מרכז לפריפריה. מאחר ששווי הקרקע במרכז הארץ גבוה פי כמה וכמה משוויה בפריפריה, עשויות הכנסותיה של רשות במרכז להיות גבוהות יותר פי עשר ואף למעלה מכך, בגין אישור אותו ההיקף של זכויות הבניה, וכאשר הצרכים לפיתוח השכונה הם זהים. עיוות נוסף הוא חוסר האובייקטיביות שמאפיין את עריכת שומות ההיטל, כאשר הרשות, שהיא הנהנית מההיטל, היא זו שעורכת את השומה. בעקבות זאת, פעמים רבות מגישים הנישומים שומה נגדית, וכך הופך ההליך שמושא של עימותים משפטיים שאורכים שנים. שני עיוותים אלה "כיכבו" בדוח מבקר המדינה בנושא שפורסם לפני כחודשים.

העיוות השלישי והחמור ביותר מבחינתם של היזמים, הוא חוסר הוודאות המוחלט לגבי גובה ההיטל שיושת עליהם – נתון שאליו הם נחשפים רק בשלב המתקדם של הוצאת היתר בניה . אם ההיטל גבוה משמעותית ממה שהעריכהו, המשמעות עלולה להיות ביטול של הפרויקט, שכבר הושקעו בו משאבים רבים.

כל העיוותים הללו הביאו את הוועדה הממשלתית לדון בסוגיית היטלי ההשבחה, אלא שבשלב זה כאמור קשה להצביע על הפתרון שעליו צפויה הוועדה להמליץ.

עו"ד איתן רקלין ממשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל שמתמחה במיסוי מקרקעין:"קשה להאמין שהרעיון לביטול היטל השבחה ימומש. בטח לא בתקופה בה קיים חוסר תקציבי בשל המלחמה. כמובן, שהחשש הינו שביטול היטל ההשבחה יצמצם מאד את המוטיבציה של הרשות המקומית לקידום תוכניות לבנייה.

"אם בכל זאת הנושא יקודם, ייתכן ורעיון למקור תקציבי ולצמצום התנגדויות, מצד הרשויות יהיה בהגדלת מס השבח כאשר מרכיב ההגדלה יוקצה לרשויות המקומיות כחלף היטל השבחה ובאופן שוויוני בין הרשויות המקומיות. באופן הזה יצומצמו כל העלויות וההתנהלות המורכבת בהיטל ההשבחה, ומנגד ההליכים יתנהלו במסגרת חוק מיסוי מקרקעין , ואשר ממילא הם מתנהלים במכירה כדבר שבשגרה".